文/樂居財經 李奕和
艱難的市場行情猶如一面“照妖鏡”，地產企業的經營面，哪家好哪家壞，一驗便知，屢試不爽。
債務暴雷、理財逾期，房企為眼前的煩惱各自奔忙，有的選擇躺平，有的積極應對。當然，這樣的大背景下，如果哪家房企的大股東尚有餘力，為公司託底注資，無疑是雪中送炭。
12月2日，新城發展（01030.HK）發佈公告，以供股的方式發行最多約2.96億新股，募集約15.67億港元。
這次供股，新城發展提供了一個兜底方案，如若供股認購不足，大股東將全額對供股進行認購。在行業信心明顯不足的情況下，此前，大股東對公司供股進行兜底認購的，是旭輝。
行業融資受阻，房企供股可以在不推高負債和融資成本的情況下，為企業發展提供資金，不失為當下環境融資的好方法。而大股東的兜底認購，又為其再上了一道“保險”。
大股東“兜底”融資
本次供股面向新城發展所有合資格股東，股東可以按所持新城發展股票的1/21配額進行認購，發行價5.3港元/股。該交易價較前一個交易日收盤價每股5.63港元折讓5.86%。
據此，新城發展將發行295,715,521股供股股份、佔該公司經配發及發行供股股份擴大後已發行股本的約4.55%，以籌集最多約15.67億港元（假設於記錄日期或之前已發行股份數目概無變動）。
值得一提的是，新城發展大股東富域香港及Set Hero Developments Limited承諾，將投入10.87億港元認購2.05億股。並在供股認購不足的情況，有意向額外投入4.8億港元進行全額認購，合計將以家族基金最多投入15.67億港元。
根據公告，富域香港最終由新城發展控股股東王振華創立的Hua Sheng信託持有。於本公告日期，王振華及其配偶陳靜連同彼等各自的聯繫人於合共4,307,968,000股股份中擁有權益。
在房地產融資收窄、信心不足的大環境下，不足一個月前，旭輝曾最先拋出一套大股東兜底認購的供股方案。
11月9日，旭輝控股以供股方式面向合資格股東，按所持旭輝股票的1/20的配額進行認購，發行價4.00港元/股，發行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元。
這筆供股中，旭輝大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股，且在認購不足的情況兜底認購，保證公司資本金能增厚16.73億港元。
新城發展稱，此次供股為集團提供加強資本基礎及改善財務狀況的良機，而不會產生債務融資成本，同時將使股東能夠參與集團的未來發展。
此外，兜底認購的方案，顯示出公司大股東對新城發展的前景充滿信心，以真金白銀的方式助力公司長遠穩健發展。供股完成後，將進一步增厚公司資本金，改善公司資本結構。
據瞭解，經扣除開支後，供股所得款項淨額估計約15.6億港元。新城發展擬將所得款項淨額60%用作額外資本儲備，以把握中國物業開發的商機，40%用作一般企業用途。
債務暴雷、市場面臨挑戰、行業信心受損，不得不説，此次供股也是新城發展為企業注入信心的體現。其實在11月5日，新城發展大股東就以平均價格每股5.96港元的價格，購買3207萬股公司股份，對公司做出增持。
兩天後，新城發展子公司新城控股（601155.SH）宣佈提前贖回一筆將於12月16日到期的3.5億美元債，並予以註銷。該公司稱，此舉為促進公司長期穩定發展，基於對自身價值及未來發展的信心，並結合當前實際經營及財務狀況而作出。
12月1日，惠譽確認新城發展的長期本外幣發行人評級及其子公司新城控股的長期外幣發行人評級為“BB+”，評級展望維持為“穩定”。該機構的評級報告指出，新城控股在11月贖回了12月到期的3.5億美元債券，表明其流動性狀況良好。
進入2022上半年，新城發展將有一筆6月份到期的4億美元債券，以及新城控股將有3月份到期的2億美元和5月份到期的3億美元債券需要償還。惠譽指，新城發展有足夠的資金償還2022年上半年到期的130億元債券。
降本增效“過冬”
過去的十一個月，受行業大環境等因素影響，新城控股的銷售有所放緩。2021年1-11月，該公司累計合同銷售金額2129.67億元，同比下降3.16%。
負債方面，截至2021年6月底，新城控股剔除預收款項的資產負債率76%，淨負債率56.6%，現金短債比為1.53倍。“三道紅線”踩了一條，屬於黃檔房企。按規定，有息負債年增速不得大於10%。
控負債和控融資成本的訴求下，這也是新城發展、旭輝等房企選擇供股方式融資的重要原因。就新城發展而言，據悉，該公司也曾考慮通過發行債務證券或以債務融資的方式集資。但這會讓其資產負債比率上升，以及導致產生更多利息開支。
至於配售新股份，一方面，股東的權益會被攤薄且未能讓股東有機會參與其中；另一方面，委聘配售代理也會招致額外成本及費用。權衡之下，供股成為了新城發展眼下最合適的集資方式。
從萬科鬱亮口中的“縮表”，到各家房企屢次提及的降本增效，這種對負債、成本費用權衡，以及慎之又慎的態度，已然成為房企度過眼下這場“寒冬”的必要素質。
一個事實是，除了母公司新城發展為不增加必要負債以供股的方式集資，作為子公司的新城控股也在為合理配置資源而持續優化組織架構。
近日，有媒體消息，新城控股已在內部發文，公司旗下住宅開發和商業開發兩大事業部將進行組織架構升級迭代。
據瞭解，新城控股下設住宅開發、商業開發和商業管理三大事業部。最新組織架構升級中，其擬將住宅開發原14個大區與商業開發原4大區域全面整合為10個大區。其稱，調整主要是為了及時順應市場變化，進一步集中優勢資源，建立一支面向中長期的高效、穩定的組織團隊。
這種對資源、費用嚴格適配和管控的態度，也表現在新城控股最新的拿地策略上。
數據顯示，今年1-10月，新城控股新增土地儲備1364.58萬平方米，所付出拿地權益金額470億元，佔其銷售收入的47%，而去年同期為60%。這些新增土儲中，不少以聯合競買及合作方式拿下。
甚至進入下半年以來，新城控股的拿地節奏有了明顯的放緩，7、8月份，該公司在各地拿下共10宗土地，但在9、10、11月，僅拿下3宗，慘淡的10月份在土地市場更是0收穫。
惠譽在評級報告中也指出，由於市場不確定性，新城發展在10月份停止收購土地後，全年土地收購將達到銷售收入的40%。而其在2021年上半年的土地儲備總量1.16億平方米，預計可供出售部分約1億平方米，可以支持其三年的銷售。
文章來源:地產K線