萬物雲“抱團取暖”

來源： 和訊房產

近日，陽光城連發數條公告，敍述了兩件大事：一、陽光城控股子公司陽光智博中止上市港股事項，並撤回申請文件；二、陽光城及陽光智博股東，擬以其持有的陽光智博 100%股權戰略投資萬物雲4.8%的股份，各股東按照各自持股比例換股。

在規模房企陽光城放棄了物業公司陽光智博IPO，轉而捨身入股萬物雲的同時，三盛地產旗下的伯恩物業也投入了萬物雲的懷抱，當下，萬物雲橫空出世，力圖塑造一個物業管理行業的開放平台。

由此，陽光智博與萬物雲的合作，以及萬物雲與其他物業公司的合作，均在有序推進中。或許，在不遠的未來，資本市場上就會出現一個全新的物業生態故事，羨煞旁人。

做開放平台目前看來是比較賺錢的買賣。這個具有巨大想象力的新故事、新平台所爆發出的能量，在過往也是有跡可循的。電商巨頭從阿里巴巴到亞馬遜均通過開放平台成就了今天的規模。在房地產行業也有貝殼找房珠玉在前，成就了百億美金巨頭。下一個物業巨頭會不會就是萬物雲呢？

發展迅速 質量待提升

當下看，只有陽光智博披露了部分財務數據，資質差強人意，以當下的資本環境看上市未必能夠取得高估值，投身萬物雲共築未來不失為一個更好的選擇。

根據陽光城披露的評估報告，在2020年7月29日，陽光城集團及其全資子公司陽光房地產發起成立陽光智博。隨後，陽光城將旗下物業資源整合至陽光智博中。

但轉讓價格疑似在進行輸血，十家註冊資本為500萬元的公司轉讓金額並不相同，有七家為0元轉讓，剩餘三家合計轉讓金額為500萬元，同時還通過合同換籤的方式將未納入上市框架的子公司業務轉移至上市框架內。

陽光城在9月15日披露了陽光智博的部分財務數據，整體來看陽光智博發展很快，但質量欠佳。

根據陽光城披露的數據，2018年年末，陽光智博的淨資產為0.32億元，負債為1.81億元。2021年6月30日，陽光智博的淨資產為6.24億元，負債為9.22億元，長期以來陽光智博都是負債經營。縱然如此，公司成長也沒有落下，三年半的時間裏公司的淨資產增長了1800.5%，但負債只增長了409.40%。

對於快速增長，陽光智博也做出瞭解釋，在2019年1月3日後，陽光城住宅物業管理公司及其子公司的業績才併入陽光智博。此前，陽光智博的業績中只有陽光城的商業運營板塊。根據陽光城披露的數據，2019年和2020年物業管理板塊貢獻的收入佔到了陽光智博營收的83.1%和86.5%。

截至2021年6月末，陽光智博在管面積4039萬平方米，合約面積7800萬平方米，商業在管面積147萬平方米，合約面積223萬平方米。

放棄上市 意欲清晰

評估報告還披露了陽光智博2021年上半年的部分財務數據，公司報告期內沒有短期借款，一年到期的非流動負債為330萬元，而公司的貨幣資金高達4億元，足以覆蓋短期債務，但是公司的應收款過高。

陽光智博的應收賬款4.67億元，其他應收款4.46億元，而公司同期淨利潤也只有1.37億元，應收賬款遠超公司淨利潤，應收賬款和其他應收款合計超過9億元，已經與公司負債總和相當，但公司沒有披露現金流量表，故無從知曉其回款情況。

但是公司的應收款規模已經超過了公司的淨資產，且公司的主營業務為住宅物業，難道有如此多的客户拖欠公司的物業費嗎？

另一方面，評估機構給出的估值較低，根據陽光智博的聘請的評估機構以收益法和市場法給出了估值。收益法的估值陽光智博的歸母權益為49.16億元，增值率705.09%，市場法的估值陽光智博歸母權益為42.65億元，增值率598.53%。

陽光城尚屬於規模房企，旗下物業公司瑕不掩瑜在物業行業也算是可投的資源，而公司在當下撤回了申請文件放棄上市，意欲其實也比較清晰，加入萬物雲平台更划算。

共造大船 風雨同舟

當下，拆分物業上市大潮湧來，不論規模開發商都熱衷於此，畢竟前有房住不炒，後有三道紅線，壓力巨大。

從資本層面看，掛牌的物業股越來越多，但是普遍面臨着股價下跌的風險，哪怕能以高估值上市，但是這高估值也無法持續。根據同花順物業管理指數顯示，當下物業管理指數收盤價為950點，而2021年6月1日為1145點，整體出現下降趨勢。

何以解決這個問題？做開放平台或許是一個解決方案。

從去年的升龍物業再到近期的陽光智博、伯恩物業，萬物雲正在整合行業資源來擴充自身規模。

中信證券分析師曾指出，隨着大公司底層操作系統的效率日漸提升，增值服務生態日漸成熟，中小公司獨立資本化甚至獨立持續經營的難度不斷增大，2021年下半年開始，可能會有越來越多母公司資金鍊並不緊張的物管公司也需要對外合作。

小公司有着對外合作需求，大公司也有着擴大規模的需求，物業行業收併購已經成為常態。開放平台的出現既給了小公司對外合作的機會，也給了大公司擴大規模的機會。

從近期看，陽光智博和伯恩物業加盟萬物雲，實現了雙方共贏，萬物雲以股換股，不花費現金，既保證了自身的現金流又擴大了規模。

陽光智博和伯恩物業以自身資產入股了更大的平台，未來有望獲取更高的估值，而萬科、陽光城、三盛地產，均為百強開發商，萬科更是行業龍頭，在這樣一個平台內，更容易做大蛋糕，如果參與的公司持續增加，未來甚至可能重塑行業秩序，賦予物業公司新的定義。