中報觀察 | 拿地毛利改善 金地商置考慮產業園分拆上市
觀點地產網 即便上半年財務指標有部分減少，但金地商置對自身在投融資方面表現出的極大自信，讓投資者們對公司的未來發展充滿想象空間。
8月24日，金地商置就2021年中期業績與投資者舉行了電話交流會。據參會投資者講述，董事會主席黃俊燦代表公司對報告期內業績進行簡要説明後，針對利潤、土儲、融資等市場關心問題進行相應解答。
從營收及盈利來看，金地商置在2021年上半年有所下降。中報顯示，金地商置實現收入49.97億元，同比減少14%；期內毛利14.29億元，同比減少23%。公告稱，主要因本期間物業銷售收入確認減少所致。
不過，黃俊燦在會上向投資者提及，“全年利潤大家可以比較放心，跟去年比較大概率是持平或者略有增長。”
在銷售方面，金地商置表示有信心完成全年900億元銷售目標。報告期內，該公司累計實現合約銷售總額同比增長34%至417.62億元，合約銷售面積同比增長41%至190萬平方米。
實際上，就會議交流情況來看，投資者們更關心的是金地商置在投融資領域的自身優勢，以及未來在業務發展及財務利潤上的體現。
而管理層對此則持積極樂觀態度，同時向投資者透露，會在適合的時候分拆產業園板塊上市。
拿地毛利超30%
面對上半年收入和毛利率的下跌，金地商置歸因為結轉項目毛利較差，並預計在下半年將有所改善。管理層解釋稱，“今年上半年結轉項目主要為2018年推盤，項目毛利上差一點，但整體毛利在下半年會有改善。”
據管理層介紹，公司上半年全口徑已售結轉銷售額為280億元，而已售未結超過1000億元，其中所佔權益約為57%，毛利率為27-28%。同時預計，下半年銷售額達到360-400億元左右。
“今年上半年拿了34塊地，共計750萬方，全年暫時目標為拿超過1000萬方的土地。”投資者稱，金地商置目前主要通過招拍掛和產業勾地兩種方式獲取項目。
在招拍掛方面，首先會選擇與當地有基礎的企業進行合作，一是開發時間較快，二是營銷會比較好。此外，在城市選擇上會由一線到二三線城市有所下沉。
對此，投資者援引管理層説法稱，“首選此前有合作關係的、二三線城市做的比較成功的，比如説碧桂園、新城等。另外公司員工在項目合作方面也有很大的實際工作。”
據瞭解，金地商置上半年僅在上海、北京、廣州等一線城市獲取5個項目，其他29個項目則多位於二三線城市，比如徐州、江陰、長沙或者長三角其他城市。
除此之外，憑藉產業開發資源獲得的勾地項目成為金地商置新增土儲另一主要方式，在項目位置及利潤上也有一定優勢。
金地商置方面表示，通過上述合作等多種不同方式獲取綜合體、TOD以及低溢價項目。按目前投資預算來講，接下來毛利率有2%、3%左右的提升，也就意味着獲取的項目平均毛利率預計超過30%。
具體而言，金地商置在新增項目的ROI（投資回報率）上有一定標準。但相比金地集團要求項目ROI在18%-20%，金地商置對在二三線城市的項目ROI標準要更高，而在一線城市會在15%左右。
據參會投資者轉述，金地商置新增總土儲面積接近2500萬平方米，其中1500萬平方米可以進行銷售，貨值大概為3000-3500億元左右。金地商置認為目前新增土儲“足夠未來三年銷售”。
另外，隨着金地商置與廣電地產的重組，後者在崑山、昆明、武漢、廣州等城市的舊改項目將由前者集中統籌。其中，預計下半年在大灣區將有超過100萬平方米的舊改轉化為住宅項目土儲。
值得關注的是，隨着新增土儲面積的增加，金地商置的負債有明顯增加。
一直以來，金地商置作為金地集團的一份子，始終保持着低水平負債的傳統。但從2019年開始，公司債務淨額比率從2018年的14%大幅上升至64%。截至2021年6月30日，此項指標顯示為68%，較2020年末上升16個百分點。
但這一負債指標在行業仍處於較低水平，金地商置表示目前資金比較充足，相比於同業將有更多機會獲取項目。
在融資方面，因歷史傳統、資源等方面原因，金地商置表示自身在金融機構中擁有與萬科、中海等相似水平融資優勢。
商業與產業園
不難發現，金地早有傾斜商業及產業項目之意。金地集團董事長凌克此前接受媒體採訪時表示，住宅仍然是金地非常大的業務，但在做銷售型住宅的同時，一定要多做辦公樓、購物中心、產業園區等持有型物業。
報告期內，公司旗下在營運的商業項目總建面66萬平方米，期內租金收入3.16億元，同比增長34%。集團產業園的總建面已達272.9萬平方米，其中在營運建面達87.7萬平方米，其中錄得租金/物業管理費總收入約人民幣2.1億元，較2020年同期增長34%。
據金地商置介紹，截至今年6月30日，深圳南山區深圳威新科技園的出租率約為99%，杭州金地廣場及北京搜狐網絡大廈出租率接近100%，上海九亭金地廣場出租率超90%。今年上半年，商業項目淮安金地MALL、北京大興區的金地威新國際中心及南京南師大玄武科技園已正式開業。
公告顯示，受惠於租金增長及更多新商業項目開業，上半年金地商置從商業及產業園項目共錄得租金或管理費總收入約5.26億元，較2020年同期增長35%。
公司預計，在2023年左右商業租金收入會突破18億元，產業園租金收入將會突破20億元。
“非常適合的時候會分拆上市”，黃俊燦對產業園板塊十分看好。他進一步闡釋規劃道，“我們正積極研究做分拆，2023年之前應該可以做到500萬方以上營運的產業園土儲，在併購新項目的同時進行勾地，未來將放在REITs平台。”
金地商置還透露，在目前的產業園項目中，大概40%左右的項目與阿波羅私募基金以分別50%的權益進行合作，分攤投資成本。另外，其中一些產業園項目還將進行出售回籠資金。總體每年投資水平在20至30億元。
據觀點地產新媒體瞭解，金地在產業板塊的發力程度十分明顯。前不久，金地集團聯合金地商置於8月4日在深圳舉行金地威新中心全球發佈會。據該項目副總經理呂麗華介紹稱，該項目為金地商置集團全部自持，不對外出售。未來將重點引入金融類、專業服務、新能源、生物醫藥、高新高科技等企業。
另一方面，管理層向投資者表示也在不斷引入人才開拓上述相關業務、提升效益。
去年以來，金地商置不斷引援明星經理人加盟。包括前龍光地產上海區域總經理鮑軼獲任華東區域要職，前佳兆業執行總裁翁昊獲任金地商置東部區域副總裁、江蘇公司總經理，原萬科長沙總經理藺曉瑞獲任華南區域副總經理兼深圳公司總經理等。
值得一提的是，投資者在會上問及金地商置與金地集團分工時，管理層強調集團絕大部分產業和商業都是由金地商置負責，新拿商業部分多來源於金地集團旗下。
會上，有投資者總結金地商置目前優勢主要在於三個方面：一是低成本的融資優勢、二是規模體量帶來的騰挪空間、三是多種途徑的拿地方式及拿地力度。
對此，金地商置管理認為，“這是非常好的解讀。”