“賣不出去”的SOHO中國：上半年淨利2億同比降64%，賣車位收入6.71億

8月21日，SOHO中國發布2020年中期業績報告。

財報顯示，今年上半年，SOHO中國實現營業收入約人民幣14.53億元，同比上升63.5%；淨利潤約2.04億元，同比下降64%。

此外上週四晚，SOHO中國公告稱，終止早前要約私有化事項。

“賣不出去”的SOHO中國，未來何去何從？

SOHO中國淨資產373億元，市值僅119億元

根據早前曝出的交易方案，黑石集團對SOHO中國私有化的交易對價為40億美元，摺合人民幣約276億元。

財報顯示，截至2020年6月30日，SOHO中國淨資產為373億元，淨資產負債率約為42%。此外，平均借貸成本約4.8%，境外負債佔全部負債約4.1%。

然而，截至8月21日收盤，SOHO中國市值僅133.6億港元，摺合人民幣約119.2億元。

SOHO中國多年未在土地市場競拍新地塊，最新一則項目是去年底開業的北京麗澤SOHO。

自2012年，SOHO中國提出從“銷售”向“自持”物業轉型開始，其主要收入來源由售樓轉為租賃收入。

近年來，SOHO中國業績持續下滑。根據此前數據，SOHO中國淨利潤已連續三年下滑，其中2017至2019年淨利潤分別為47.33億元、19.25億元、13.31億元。

而今年上半年，SOHO中國淨利潤僅2.04億元，同比下降64%。

此外，SOHO中國現金及現金等價物由去年年末的12.06億元，降至本期末的7.46億元，降幅達38.14%。

租金收入7.82億同比降12%，賣車位增收6.71億

然而，在疫情影響下，SOHO中國上半年投資物業平均出租率僅約為78%，與2018年96%的出租率相比，下滑了18個百分點。

分城市來看，一線城市寫字樓平均租金二季度集體下跌，北上深平均租金水平創三年最低。其中，北京寫字樓出租市場環比降幅最大為4.5%，上海降幅3.7%，深圳降幅2.7%。

作為SOHO中國的主要經營項目，租金收入下降明顯。財報顯示，今年上半年，SOHO中國租金收入7.82億元，同比下降12%。

在租金收入下降的情況下，今年上半年錄得營收正向增長，SOHO中國稱，主要歸功於車位銷售。

財報數據顯示，今年上半年，SOHO中國物業銷售收入6.71億元，而上年同期僅115萬元，增幅超500倍。

SOHO中國“賣賣賣”並非首次。據不完全統計，SOHO中國從2014年至今已出售至少8筆資產，合計233.6億元。

去年9月30日，SOHO發佈公告稱，出售北京建外SOHO、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、銀河SOHO等9個項目的停車位，合計約7.6億元。

去年10月，市場再度曝出SOHO中國考慮以80億美元的價格擬出售京滬八個商辦物業。

營業成本增268%，財務費用4.69億為淨利潤2倍

受益於車位出售，今年上半年，SOHO中國營業收入同比上升63.5%，然而淨利潤卻同比下降64%。

對於增收為何沒有實現增利，SOHO中國在財報中分析認為，主要系投資物業評估增值減少所致。

今年上半年，SOHO中國投資物業評估增值為零，相比之下，2019年同期投資物業的評估增值約為5.53億元。

對此，SOHO中國表示，去年投資物業評估增值主要為古北SOHO和麗澤 SOHO兩個在建項目的進度貢獻，而本期無在建項目。

成本和費用的大幅增加，亦是增收不增利的原因之一。

財報顯示，今年上半年，SOHO中國營業成本6.53億元，較上年同期的營業成本1.77億元，增幅達268.92%。

今年上半年，SOHO中國銷售費用2431.5萬元，同比增長34.5%；財務費用4.69億元，同比增幅達40.84%。