作者 | 王迪
出品 | 焦點財經
中駿集團董事局主席兼首席執行官黃朝陽曾公開表示，當下房地產行業從快速增長賽道走入平緩有質量發展期，企業領導者要致力於找到不確定性中的確定性。他將房企可尋找的確定性總結為四個方面：戰略的確定性、投資的確定性、商業模式的確定性以及組織能力的確定性。
在業績會上，結合目前的不確定性，黃朝陽給了中駿確定性的表態：未來不會片面追求規模增長，希望保持15-20%的增長，但是會更注重權益的提升，這兩年權益比例會提升很多。
2017年，中駿將總部搬遷至上海，由此加速全國化佈局，去年跨入千億房企陣營，中駿集團將2021年的銷售目標定在了1200億，管理層表態稱：“到目前為止中駿銷售額671億，大概完成了56%，我們有信心今年完成1200億目標。我們現在沒有把合同銷售目標增長看得太重，主要還是看整體效益。”
上半年，中駿再現成長性和盈利性。半年報顯示，中駿集團上半年實現合同銷售總額達590.5億元，同比增長47.3%；合同銷售面積約371萬平方米，同比增長35.8%；銷售均價為15931元/平方米，同比上升8.5%；收入203.9億，同比增長34.7%；毛利率25.1%，歸母淨利潤23.8億，同比增長12.4%。
就三條紅線來看，中駿也在釋放好消息。截至報告期末，中駿集團剔除預收款後的資產負債率為69.5%，淨負債率77.9%，現金短債比為1.2倍，“三條紅線”全部達標，繼續維持綠檔。
未來60%-70%土儲來自勾地
黃朝陽曾稱，房地產有三個核心要素，第一是購地，第二是現金流與資金流，第三是開發。三要素中難度係數居首位的是購地，我們要把握住宅的精準投資，解決土地問題並做到快速開盤。
毫無疑問，錢、地、人是房企發展的三大元素。2018-2020年，中駿抓住了行業規模擴圍發展機會，三年實現了千億目標。這離不開中駿集團的發展策略，重點關注一線城市及二線核心城市，下沉三四線城市，佔領市場空白區域。
就上半年來看，中駿的銷售額主要集中在二線城市。2021年上半年，二線城市銷售額為355.4億，佔比60.2%，銷售均價約為2.13萬元/平方米；三線城市銷售額190.9億，佔比32.3%，銷售均價約為1.01萬元/平方米；一線城市銷售額44.2億，佔比7.5%，銷售均價3.11萬元/平方米。一二線城市仍是銷售額的重要貢獻區域。
此外，今年上半年，中駿集團及其合營公司及聯營公司積極於長三角、環渤海、海峽西岸、粵港澳及中西部地區，以不同方式拓展土地儲備合共新增19 個項目，分佈在16 個城市，新增土儲面積557萬平方米，新增貨值810億元，權益佔比超九成；其中包括北京、上海、天津及蘇州等一、二線城市在內的投資金額佔比七成。
數據顯示，2021年上半年， 中駿新增土地權益比已經提升至81% ，總土地儲備面積權益比提升到71%。
在業績會上，黃朝陽明確指出，未來中駿一定會回到一線和核心二線城市，將圍繞長租公寓和購物中協同拿地去發展。公開市場方面，除了海西、長三角等集團深耕的三四線地區以外，其他的地方如不符合戰略，將不會往三線及以下城市發展。
事實上，土地成本一定程度上決定着盈利程度。上半年中駿的毛利率為25.1%。目前整體已售未結轉的毛利率在22%左右。管理層稱，預計全年毛利率會維持在20%-25%之間。黃朝陽稱，雖然近年中駿的毛利率有所下降，但在行業中仍處於較高水平，未來中駿60%-70%土儲將來自於勾地，能夠確保一部分的毛利率。
截至2021年6月30日，中駿集團及其合營公司及聯營公司共有土地儲備總規劃建築面積為3967萬平方米，其中，中駿集團應占總規劃建築面積為2813萬平方米，分佈於67個城市，可售貨值達到4300億元，新增地上建築物面積557萬平方米，新增貨值為810億。
“百城”計劃再提速
在業績會上，談及“五年百城”的推進計劃，黃朝陽表示，“目標還是在2025年成功布局100個購物中心，現在有38個，大概還剩下60多個，一年大概15個左右，會繼續按照這個目標去推進。”
2017年，中駿集團確立了“一體兩翼”發展戰略，以住宅為主體同時發展商業地產和長租公寓。黃朝陽也為中駿定下2025年100座購物中心的目標。
今年上半年，中駿集團新增6箇中駿世界城購物中心，以及9個方隅長租公寓項目，也在7月份成功分拆旗下中駿商管在港交所主板上市。截至2021年6月末，中駿集團目前在全國佈局了38座購物中心，“五年百城”計劃完成率近4成。
據黃倫介紹，截止到7月底，中駿集團“百城” 計劃已完成近40% ，總建築面積超過230萬平方米，目前平均超過80%招租率。
對於長租公寓品牌——方隅，管理層透露，中駿長租公寓構成模式更加多元，採用基金管理+開發運營+租賃運營及資產投資的模式。“長租公寓去年就開始盈利了，今年盈利也會上升。我們跟境外美元基金開展單一項目投資，基金層面對方隅公寓的模式反饋都比較正面。”
截至到2021年6月底，中駿集團管理規模接近4萬間，出租率達到97%，總資產規模是240億元。今年上半年新增的9個長租公寓項目，總共11209間，目前方隅在管重資產項目28個，對應資產價值180億人民幣。
此外，根據中駿集團的計劃，至2025年方隅公寓將在全國佈局20萬間長租公寓，管理租金規模100億元，資本資產管理規模達到600億元。
事實上，中駿關於商業及長租公寓領域的成果，很大程度是得益於中駿進行的一系列人事架構及工作標準調整。中駿集團商住綜合體項目推行“1496”開發效率目標，即通過協同拿地項目前置工作啓動，以達到拿地後一個月動工、四個月售樓處開放、六個月開盤銷售、九個月現金流回正的效果。
此外，近日，中駿集團進行區域組織架構調整，將東南區域公司與蘇皖區域公司組織合併，新的東南區域公司是目前中駿最大的區域公司，管理上海市、江蘇省、浙江省、安徽省。自去年開始，中駿的組織架構進一步精簡和扁平化，從11個城市公司縮減到6個，採取2.5級管控，大幅提升了效率。
組織效率的提升也帶來了財務方面的良性發展。截至2021年6月末，中駿集團有息負債總額為505.5億，其中短期有息負債為124.6億，較2020年末下降13.8億。2021上半年，中駿集團的加權平均融資成本為6.3%。期末，中駿集團現金及現金等價物為153.1億。
市場給予了正向的反饋。5月，穆迪將中駿集團的展望從“穩定”上調至“正面”。同時，還確認了中駿集團控股的企業家族評級為“B1”和其高級無抵押債務評級為“B2”。