雷達財經 文丨梁春富 編|深海
2020年是富力地產專注“去槓桿”、降負債的一年，公司先後出售了河南建業富居投資有限公司10%股權、廣州富力國際空港綜合物流園70%權益、若干項目的部分權益，但依然三道紅線“全踩”。
3月25日，富力地產發佈2020年年度業績公告，截止2020年底，公司總負債降低374.1億元，期末淨負債率大幅下降69個百分點至130%；剔除預收款後的資產負債率為76.7%，同比下降2.8個百分點。
不過，同步降低的還有總營業額和毛利率。年報顯示，公司去年實現營收858.9億元，同比下降5.43%；淨利潤為91.5億元，同比下降9.38%；毛利潤為203.9億元，同比下跌31.52%。非受限現金短債比為0.4，同比微增0.03。而“三道紅線”融資新規為，扣除預收款後負債率大於70%、淨負債率超過100%、現金短債比小於1倍。富力三條紅線全中，歸為“紅檔”。
財報顯示，富力2020年實現權益協議銷售額1387.9億元，不論是對比2018年的1311億元，還是2019年的1382億元，都只是小幅增長，1500億元的銷售目標也再次落空。
截至2020年末，富力尚未償還貸款總額為1597.3億元。一年內、一年至五年內及五年後到期的分別佔負債總額的40%、47%及13%。據此計算，2021年富力需要償還638.92億元的高額負債。
財報還顯示，富力2020年正式員工數量減少23481人，同比減少近四成。
斷尾求生
在經歷了2020年上半年的新冠疫情衝擊，下半年“三道紅線”壓身、融資監管環境收緊的重重壓力下，國內的房地產企業在去年的主基調大都是“去槓桿”、減負債。
富力也不例外。
2020年1月份，富力以10億元代價向建業地產出售河南建業富居投資有限公司10%股權，並由此將鄭州高新區五龍口村、花園口鎮兩個開發超過5年的舊城改造項目出表；8月份，富力向黑石關聯的基金出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益，回血63億元；2020年四季度，富力地產出售若干項目的部分權益共變現約40億元。
另外，富力還質押了大批項目，套現以解燃眉之急。2020年12月相繼將七家公司股權質押給平安系公司、光大銀行和五礦信託。進入2021年，富力地產再次將旗下富力興盛置業的部分股權出質予廣州市城投，出質股權數額162.5萬元。
不僅如此，業績會上，達標心切的李思廉表示：“價錢合適將繼續出售資產，包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店。”
李思廉表示，只要出售了這些項目的合理比例，對出表有非常好的幫助。
但是售賣資產，也導致了富力地產員工人數大幅減少。截止2020年底，富力正式員工人數約為38824人，而2019年員工人數為62305人，縮減近4成。
此外，富力還通過股權融資“輸血”。2020年，富力完成發行新H股補充權益資本這一重大融資活動，按每股9.82港元發行2.57億股的新股，募集資金總額為25.24億港元。這也讓富力緩了一大口氣。
截圖自富力年報
富力地產還透露，對於有大量資金投入的現有及未來項目，其將尋求達成更多策略性合作，在繼續發展該類項目的情況下降低資金需求。截至2020年底，富力通過購地策略、資產出售以及股份增發等措施，已削減債務達374億元。其中，削減或再融資的債務包括境內債券236億元、信託及境內銀行貸款119億元和離岸債券及離岸貸款19億元。
按照富力的計劃，今年末將完成消滅1-2條紅線，2022年末降至“綠檔”。
去庫存、打折搶收 導致毛利大跌
降低負債，還需要保證公司營收穩定，對於房企而言，即是房子要賣得出去，回款也要加快。
為此，富力使出了渾身解數。富力透露，2020年公司通過促銷售、去庫存、抓回款、控支出等方式，使得經營活動產生的現金流量轉為正數。其中，回款率從2019年的低於70%增長到2020年的78%。
但在物業銷售方面，2020年公司入賬均價同比下降11%至8600元/平米。這主要是由於去年富力賣出去的房子有相當一部分是“存貨”，均價較低，這些存貨的銷售金額入賬之後則導致了入賬均價下降。
財報顯示，2020年富力的入賬面積為917萬平米，其中有30%即275萬平米為存貨，2019年這一數字為16%。這直接影響到了富力的銷售毛利率。李思廉在業績會上表示：“2020年，庫存賣了205億，毛利大約為14%，剩下部分的毛利為29.1%。”
除了出庫存，富力還在去年年底突擊打折搶收。12月底，富力傳出內部75折售房的消息。當月，富力完成合約銷售215億元，環比增長47%，同比增幅達到20%。
總體來看，2020年富力地產的營業額相比去年同期減少49.22億元，銷售成本卻相比2019年上升44.62億元。
多重作用下，2020年富力地產毛利潤為203.9億元，同比下跌31.52%，毛利率為23.7%，同比下降9個百分點；淨利潤減少9.38%至91.5億元，淨利率為10.6%。
值得一提的是，最近兩年富力的銷售增速已經明顯放緩。2017年-2020年，富力分別實現合約銷售818.6億、1310.6億、1381.9億和1387.9%，同比增速分別為35%、60%、5%和0.4%。
事實上，早前2017年完成和王健林的“世紀交易”後，李思廉就提出2020年實現3000億元銷售額的目標。
但在連續兩年失約後，在今年業績會上，李思廉對3000億閉口不談，表示2021年的銷售目標為1500億元，同比增長約8%。
富力預計可售資源2700億元，去化率需要達到55%才能達成目標。
拿不到便宜錢
對於踩中三條紅線的房企來説，從銀行手裏拿不到便宜的錢是個老大難的問題。
年報顯示，截至2020年末，富力尚未償還貸款總額為1597.3億元，借款來源包括銀行貸款、離岸美元優先票據、境內債券、信託貸款以及其他，分別佔51%、22%、12%及15%。
截圖自富力年報
其中，一年內、一年至五年內及五年後到期的分別佔負債總額的40%、47%及13%。也就是説，2021年富力仍需要償還638.92億元的高額負債，償債壓力不小。
負債壓力下，今年富力還是走的“借新債還舊債”的老路子，且大都是利率較高的美元優先票據、企業債券。2021年1月，富力宣佈將發行一筆5億美元的債券，2023年到期，年利率11.75%。
2021年2月24日，富力地產發佈公告稱，將發行一筆本金金額為3.25億美元，利率為11.625%，期限為到2024年到期的美元票據，擬將票據發行所得款項淨額用於將在一年內到期的中長期債務再融資。
3月10日，富力再次發佈公告稱，將債券“16富力05”的票面利率由3.95%調整至7%，調整後起息日為2021年4月7日，發行總額9.5億元，發行期限為7年。
這也反映出了富力所面臨的流動性壓力以及再融資壓力之大。年報顯示，其2019年平均利率為6.6%、2020年平均利率為6.9%。
錢緊之下，富力對於拿地更為謹慎。李思廉業績會上強調：“將盡量少參與招拍掛，集中做舊改項目。”
2020年，富力僅在12個城市拿下16幅土地，地價總計118億元，平均地價為3100元/平米。其中，一二線城市佔83%，三線及其他城市佔17%。年內，新增權益土地儲備386萬平方米，貨值約730億元。
相比於其他銷售額排在前二十的房企而言，富力去年拿地很剋制，這也導致了富力的土地儲備有所下降。年報顯示，截止2020年底，富力的土地儲備可售建築面積約為5190萬平米，比2019年的5790萬平米少了600萬平方米。
因而，以舊改起家的富力今年將更多地迴歸老本行，通過城市更新項目拿地。2020年，富力已經簽約了中山下閘片區、廣州南沙大同村、廣州海珠赤沙村、廣州番禺石壁一二三四村以及廣州天河吉山村等多箇舊村改造項目。
公開數據顯示，富力目前已簽約城市更新合作項目規劃總建築面積超8000萬平米，可售面積超4100萬平方米，貨值超過12000億元。而富力60%以上的城市更新項目仍是位於大灣區，曾經風風火火的“華南五虎”，這麼多年了還是在原地打轉。
然而，隨着房地產行業存量競爭時代的到來，城市更新政策不斷完善，近半數銷售百強房企已經瞄準城市更新項目，市場競爭也在逐步加劇。 尤其是如今大灣區的城市更新項目成了房企眼中的“香餑餑”，恆大、“舊改大王”佳兆業、保利等規模房企等都在佈局。其中恆大在大灣區擁有城市更新項目123個，未來總建築面積超7800萬平方米，總貨值近1.5萬億元。
此外，城市更新項目相對回款週期更長，對於債務壓頂的富力而言自然不能全盤仰仗，公司在財報中也坦言：“城市更新項目需要更長的轉換時間，因此，本集團將繼續尋求其他具較短髮展週期的土地儲備補充機會。”
對於富力的後續發展，雷達財經將繼續關注。
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