最後一家未上市千億房企衝擊IPO 祥生控股盈利能力凸顯
作為Top30唯一未上市的千億房企，祥生控股集團有限公司(以下簡稱祥生地產)生於6月3日晚間正式向港交所遞交招股説明書，引來不少熱議。
招股書顯示，祥生的核心財務數據正在高速增長，2017-2019年祥生收入由62.93億元增至355.20億元，複合年增長率高達137.6%;在2018年實現扭虧為盈的情況下，2019年祥生的淨利潤達32.09億元，較2018年大幅增長650%，盈利能力持續提升。
但即便是潛力和實力都不錯的祥生，在手現金僅有24億，讓不少人為之“擔憂”。“僅有24億在手現金”真的有必要受到大規模質疑嗎?
要全面分析就要考察盈利能力
專業人士表示，單從現金流分析房企是不全面的，最重要的是要考慮其盈利能力。
從祥生的招股書來看，過往三年，其毛利率逐年增長，分別為13.2%、21.1%、23.9%。2019年毛利率較上一年增長2.8%，較2017年增長多達10.7個百分點，盈利能力持續穩定提升。
在地產行業毛利率趨降的情況下，祥生正向增加的毛利表率水平是難能可貴的。招股書中説明，這得益於三個方面。第一，交付因地理位置優越而獲得相對較高平均售價的若干物業;第二，能以合理的成本獲得土地及控制開發及建設成本;第三，杭州及杭州周邊城市住宅物業市場狀況整體有所上升。
從祥生招股書中不難看到，祥生最出彩的數據是其淨資產收益率(ROE)。2019年，祥生ROE水平同比2018年增長33.5個百分點至50.1%，遠高於行業平均水平，甚至超過頭部房企,這背後的邏輯生長也是祥生穩定的盈利水平。
巴菲特曾説過，如果只能用一個指標選股，他會毫不猶豫地選擇淨資產收益率。再有數據顯示，2019年碧萬恆的ROE為28.95%、22.61%和12.4%，融創中國為37.21%。有如此受投資者青睞的核心數據做支撐，祥生未來的投資潛力可見一斑。
祥生的錢花哪了
曾有業內人士指出，要考察房企現金流是否順暢，就要重點觀察銷售回款情況和籌資活動產生的現金流量淨額。拿地作為影響房企主要現金流出的重要指標，是企業銷售回款行為的重要保障。這讓人不難理解祥生的主要現金流向。
祥生的快速發展確實享受了一波三四線的棚改紅利。但是之後，隨着房地產步入白銀時代，一二線城市及周邊三四線城市成為房企未來的着力點。在此情景之下，祥生果斷地進行戰略性升級，提出了“1 1 X”的投資戰略，以優化其全國化的戰略佈局。2020年以來，祥生累計斥資128億拿地，從土儲結構來看，準一線、強二線及二線城市的佔比為85%左右。其中不乏各大房企看好的一級土地市場城市，如寧波、温州及杭州等。專業人士預計，疫情之後，長三角地區及東南沿海房地產市場將會逐漸復甦，後續房地產紅利可能會逐步釋放。
過去三年，祥生已交付建築面積從2017年的約83.83萬平方米，增至2018年的約142.26萬平方米，並在2019年進一步增加至約348.84萬平方米，已確認每平方米平均售價則在2017至2019年期間提升37.9%。
截止今年3月，祥生所持項目應占總建築面積為2304.47萬平方米，包括已竣工物業的可供出售、可租賃及物業投資建築面積約180.22萬平方米，發展中物業的規劃總建築面積約1584.55萬平方米以及持作未來發展的估計總建築面積約539.69萬平方米。
從過去幾年的已交付面積增速和目前持有的土地面積來看可以預計，在充盈“糧草”的助力下，祥生在接下來幾年的銷售增速情況或將持續領跑。
IPO或將助力其財務結構持續優化
招股書可以看出，過去一年時間裏祥生不斷強化其現金流管控。數據顯示，2019年祥生經營性現金流淨額轉正，為35億元，同年年底，加受限資金及抵押存款，祥生現金總額為69億元，處於同行業正常水平。
過去三年時間裏，祥生在快速實現其降負債目標的同時，也提升了其總資產週轉率，招股書顯示，週轉次數從2017年的0.08次，提升至0.27次，週轉速度明顯提高，為現金流起到了護航作用。
祥生在財務平衡方面的成果也不容小覷。招股書顯示，祥生通過預售現金流量及銀行及其他借款、公司債券、資產抵押證券、優先票據等外部融資方式為公司運營發展提供資金。截至2019年底，公司已全部償還2018年票據，且並無未償還結餘。3月11日，祥生成功增發於今年1月23日發行的美元高級定息債券。原債券期限2年，於2022年1月23日到期。作為為上市房企，以僅僅9%的票面利率發行境外優先票據，也從側面反映出其受資本市場的青睞程度。
祥生跨越千億只用了4年時間，在其高速發展時期，如何提高資金利用效率是其發展的重中之重，2017-2019年，祥生流動比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍，整體情況較為穩定。
融資環節一直都是房企的生命線。據悉，未來，祥生將把財務安全性及經營穩定性放在首位，以“深耕”立足，以“穩健”取勝，借力資本市場持續優化融資結構、探索多元化的融資渠道，提高企業市場競爭力，實現“規模與品質”雙優發展。