華創證券：廣信資產包引入戰投，萬科軌道+物業穩步推進

  樂居財經訊 李禮 6月30日，華創證券發佈萬科A公告點評。

  事件：

  6 月 29 日，公司公告廣信資產包引入戰投，共計可收回人民幣 390.4 億元，持股比例變更為 50%。同時，公司擬與深鐵共同投資成立合資公司，註冊資本暫定為 10 億元，其中萬科與深鐵各出資 50%。

  點評：

  廣信資產包引入戰投、回款 390 億元，提升資金效率並加速資產盤活

  2017 年 6 月 29 日，萬科通過現場公開拍賣成交廣信資產包，成交價 551 億元；項目為廣州市核心區 16 宗土地，預計權益計容建面 211 萬平，對應超千億貨值。2019 年 1 月 9 日，公司完成廣信資產包破產清算，並完成項目交割。截至 2020 年 6 月 29 日，公司為廣信資產包累計投入 470.4 億元，其中包括已付轉讓對價 416 億元，其他費用等合計 54.4 億元。公司為加速廣信資產包盤活，將資產包 50%股權以 70.4 億元轉讓給戰略投資者，並收回 320 億元，溢價轉讓可收回 390.4億元。戰投為由中國信達資產管理股份有限公司（核心債權人）、深圳市綠景華城實業發展有限公司（深圳舊改為主）等 7 家公司共同委託中信信託發起的集合資金信託計劃。戰略投資者在不良資產經營、城市更新與改造等方面各有所長，有助於加速資產包盤活，進一步提升廣信資產包價值。

  萬科與深鐵成立合資公司，雙方加強戰略協同，軌道 物業開發穩步推進

  6 月 29 日，公司公告與深鐵簽署《深圳市地鐵集團有限公司與萬科企業股份有限公司成立合資公司之備忘錄》，擬與深鐵共同投資成立合資公司。註冊資本暫定 10 億元；其中萬科和深鐵各出資 5 億元、各佔比 50%。5 月 15 日，公司曾公告與深鐵合資開發佛山南海新交通車輛段上蓋項目，項目可售建面 42.8萬平，其中萬科持股 51%；後續萬科和深鐵各投資不超過 22.15 和 21.29 億元用於項目開發。預計本次成立合資公司，有利於雙方加強戰略協同，充分發揮深鐵集團在軌道交通建設、運營及地鐵上蓋物業開發經營等方面的綜合優勢，後續公司及深鐵集團將實現強強聯合，關注深圳市新基建及軌道相關重點片區及重點項目，並探索粵港澳大灣區及其它重點城市的 TOD 大型項目建設模式。

  5 月累計銷售 2,471 億元、同比-8%，拿地謹慎，拿地額/銷售額比 14%

  1-5 月公司簽約金額 2,471.1 億元，同比下降 7.7%；簽約面積 1,575.5 萬平米，同比下降 5.1%；累計銷售均價 15,686 元/平米，同比下降 2.7%。1-5 月，公司新增建面 656.2 萬平米，同比下降 44.3%；對應總地價 342.1 億元，同比下降52.7%，拿地均價 5,214 元/平米，同比下降 15.1%。1-5 月，公司拿地額/銷售額 13.8%；拿地面積/銷售面積 41.7%；拿地均價/當年銷售均價 33.2%。

  投資建議：廣信資產包引入戰投，軌道 物業穩步推進，維持“強推”評級

  萬科作為行業三十載領跑者，在提前倡導高週轉、探索住宅工業化、專注中小户型精裝修產品、深化小股操盤模式以及創新業務發展等方面都是當之無愧的先行者，其成果也已體現在公司過去銷售和業績的持續穩定增長中，也體現在行業領先的穩健經營和財務指標中，同時公司在物業等細分領域也已領跑行業，未來業績和估值的貢獻值得期待。我們維持 2020-22 年每股收益預測為3.94、4.54、5.24 元，維持目標價 45 元，維持“強推”評級。

  風險提示：新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊