創業13年，為什麼它沒暴雷？
作者丨沈三編輯丨子鉞圖源丨圖蟲創意
兩年前，長租公寓成為輿論熱點，後綴緊跟的是“暴雷”二字。
不僅小品牌暴雷，頭部企業也暴雷。據不完全統計，僅2020年7-8月，就有20多家長租公寓暴雷。
事隔兩年後，終於有一家長租公寓穿越“雷區”，開啓了上市旅程。
今年9月26日，總部設在上海的魔方公寓母公司魔方生活向港交所提交了招股説明書，啓動IPO進程。
招股書顯示，魔方公寓於2009年成立於南京，截至6月30日，在全國26個城市運營着超過7.6萬套公寓。2019年、2020年、2021年和2022年截至6月30日，公司營收分別為9.47億元、9.49億元、14.71億元和8.5億元。
與上一輪密集暴雷中的大量分散式長租公寓不同，該企業採用的是集中式長租公寓模式。在該賽道與其一起競爭的，還包括萬科泊寓、龍湖冠寓等國內頭部開發商主導的產品。
如魔方公寓上市成功，將成為集中式長租公寓第一股。
自2012年起，魔方公寓共經歷8輪融資。華平投資陪跑10年的同時，目前已經成為其第一大股東，持有魔方公寓51.62%股權。魔方公寓創始人葛嵐因對賭失敗，已於2018年離職。
長租公寓在國際市場已是非常成熟的投資領域。業內人士分析，魔方公寓啓動上市，對於整個長租市場將會是重要的里程牌事件，將讓整個資本市場重新關注長租公寓這個賽道。
長租公寓前傳：故事與事故
長租公寓聲名鵲起，是從2014年雷軍5分鐘決定投資YOU+的傳聞開始的。
此前，雖然長租公寓已經發展多年，但風投市場對該領域關注並不高。
在見面必談“互聯網思維”的當時，以年輕人為服務對象的長租公寓，融合了社羣、線下流量入口等各種“概念”。甚至，“雙創”浪潮下，不少長租公寓還同時運營起了“創業空間”。
事實上，依循基本商業邏輯：一方面減輕房東麻煩；一方面為租客提供租約更穩定，居住環境更好、更標準化的產品，相對傳統租賃市場，長租公寓已經有不少項目獲得了融資。
魔方公寓正是其中之一。
2009年，創始人葛嵐因突然被房東趕走的經歷，於南京創立了魔方公寓。
招股書顯示，早在2012年6月，魔方公寓就完成了A輪融資，並啓動了全國發展戰略。
隨着資本關注度的提升，以及國家政策對租賃市場的鼓勵，越來越多的企業及創業者開始進入這一領域。
與“You+”“魔方”等選擇租賃整棟樓、或一棟樓的大部分物業改裝後出租不同，越來越多的創業者，開始採用市場門檻更低的分散式公寓模式。
分散式的優點在對房源要求低、易擴張，且滿足租户對區位個性化要求的能力較強。但因為房源分散，也導致運營成本的上升。
以人房比這一核心指標為例，2018年某行業媒體走訪統計數據中，分散式公寓僅有一半能達到1:40及以上；而集中式公寓中，人房比在1:60及以上的達到了55.56%。
不過，資本加持下，規模成最重要的數據。
急速擴張下，高價收房、低價出租，為降低裝修成本、縮短閒置時間導致甲醛超標……2017年開始，長租公寓經營層面的亂象已經不斷出現。
因為連年虧損，這些長租公寓又拋出了一個新故事：單位經濟模型盈利——只要每間房盈利，那麼只要運營的房間數量足夠多，公司最終就可以實現盈利。
在這一理念下，更激進的擴張出現。
原本用以解決租客資金短缺的租金貸，開始成為一些公司的資金池。在“長收短出”的模式下，這些本來該在未來支付給房東的租金，被“挪用”開拓新房源。
當一家企業，既不準備為自己的客户（租客）負責，又忽視主要合作伙伴（房東）要承擔的風險時，剩下的，就只有最後的瘋狂和最終的幻滅。
相關報道顯示，後來登陸紐交所的蛋殼公寓，從2015年成立到2019年底提交IPO申請，共完成7輪58億元的融資；其管理的房屋，2017年僅8000間，2019年底則超過了43萬間。
待到2020年的疫情，讓依靠資金池維持現金流的長租公寓企業捉襟見肘。一大羣中小品牌雷聲不斷後，頭部企業蛋殼，也終於在上市當年就暴雷。
除蛋殼之外，還有GO窩公寓、Color公寓、愛公寓、鼎家公寓、寓見公寓、樂伽青年公寓……一長串暴雷的名字。
魔方何以穿越“雷區”？
雖然同為“二房東”，賺取的是房租差價，魔方的集中式運營，與分散式長租公寓，在商業業態上卻有很大不同。
首先，集中，就意味着公司需要在同一物業拿下大量房間——這樣的房源本就稀缺，同時出租如此數量的房源，租賃方對長租公寓運營商也會進行篩選。
其次，承租之後，公司需投入不小的資金對物業進行改造裝修。相關報道顯示，一次性投入的裝修資金可達到1年半到2年半的租金。
因此，租客端月付或季付的租金，與龐大的裝修沉澱資金相比，讓經營者很難有跑路的動力。
而房源集中，也讓公司能夠擁有更高的運營效率，相較於分散式公寓，更易於盈利。
招股書顯示，魔方公寓在2021年已經實現了1：115的人房比。事實上，早在2019年媒體的報道中，該公司的人房比已經達到了1:100。
當然，這些是集中式長租公寓的共同屬性。那麼，“雷聲”過後，魔方公寓何以率先開啓上市歷程？
集中式長租公寓分兩種。其一，自持物業型、隸屬於房地產開發公司的運營商，如萬科泊寓、龍湖冠寓等；其二，獨立運營商。
招股書顯示，據弗若斯特沙利文資料，截止2021年，按運營公寓數量計算，魔方公寓是國內第三大集中式長租公寓玩家；在獨立運營商中，排名第一。
截止今年6月30日，該公司已經擁有76190套在營公寓，分佈在全國26個城市的394個地點。
目前，公司擁有“魔方公寓”和“9號公寓”兩個主要品牌，分別針對白領市場和藍領市場。其中，“9號公寓”的客户為擁有大量藍領的製造業、服務業企業。
公司的運營模式分為直營及加盟管理和第三方託管兩種。二者房間數分別為50074套和26116套。
2019年、2020年、2021年和2022年截至6月30日，魔方生活營收分別為9.47億元、9.49億元、14.71億元和8.5億元；年度相應淨利潤分別為：0.64億元、-2.31億元、2.95億元和41萬元。
招股書顯示，2021年業績的高速增長，與公司展開的收購行動有關。其中，僅向長租公寓企業微領地，就收購了21家項目公司。而2020年的虧損及今年上半年淨利潤的大幅下降，均與疫情相關。該公司45%的房源位於北京和上海——尤以上海為多。
資本陪跑10年，創始人離職
招股書顯示，魔方公寓自2012年起，共經歷8輪融資。
其中，2012年6月28日A輪融資時，投後估值為2.94億港元；而在去年完成E+輪融資後，投後估值達到76.02億港元。
這其中，華平投資是最重要的角色。
華平投資成立於1966年，是中國及東南亞最大的私募股權投資機構之一，截至2022年6月30日，管理資產超過850億美元。
招股書顯示，華平投資早在2013年初魔方公寓B輪融資時就已介入，分四期向魔方生活投資8.19億元。此後，華平投資又在C輪、E輪與E+輪繼續加碼。
目前，華平投資已經成為第一大股東，持有魔方公寓51.62%股權。
不過，魔方公寓並不是該公司投資的唯一長租公寓企業。
僅2018年，華平投資的長租公寓項目就包括上海的微領地、香港的Weave Co-Living，以及鏈家旗下的自如。
此外，其投資的CREATER創邑、錦合資管等企業，旗下均有長租公寓項目。
華平投資陪跑10年的同時，魔方公寓創始人葛嵐因對賭失敗，已於2018年從董事長一職離任。目前公司管理團隊多來自酒店業。
其中，公司CEO柳佳是漢庭連鎖酒店最早的員工之一，後成為漢庭高管。
而董事長鄭南雁，更是中國酒店界名人。
2005年，鄭南雁創辦7天連鎖酒店；2013年，7天私有化退市後，又參與創辦了國內多品牌酒店集團“鉑濤酒店集團”，並擔任集團CEO兼聯席董事長。
2018年6月7日，鄭南雁正式加盟魔方生活服務集團，任集團董事長一職。
未來：輕資產or重資產？
期待魔方公寓上市成功的，不止陪跑10年的華平投資。
盤古智庫高級研究員江翰認為：魔方公寓啓動上市，對於整個長租市場將會是重要的里程牌事件，將讓整個資本市場重新關注長租公寓這個賽道。
此外，如果魔方公寓上市成功，國內規模靠前的幾家長租公寓，前景將更加明晰——尤其，很多母公司為地產開放商的長租公寓，它們更期望獲得流動資金。
“集中式長租公寓將是未來市場的主流。”仲量聯行華東區投資及資本市場業務負責人孫翎説，“其中，做重（自持物業型）和做輕（託管運營型）會更被市場看好。”
不過，她也指出，擁有強大運營能力和品牌的長租公寓運營商，在市場上同樣很受青睞。“畢竟，無論是做重還是做輕，最終都需要靠高效運營獲得利潤。”
魔方公寓目前沒有任何自持物業，屬於中資產“二房東”模式（租賃物業再出租）和輕資產混合經營。
此外，2019年、2020年、2021年和2022年截至6月30日，來自魔方公寓自有營銷渠道獲客佔比分別為56.5%、69.6%、71.9%及75.7%。
不過，魔方公寓的核心運營數據：出租率，並不亮眼。
2019年到2022年上半年的公寓出租率，面對白領為81.2%—88.7%，面對藍領為72.1%—85.6%。
業內人士認為，這並不是一個很優秀的數據，至少遜色萬科泊寓。
相關報道顯示，截至2021年，泊寓共運營160000+間房源，分佈在33座城市，共400多個門店，平均出租率達到95%以上，自有渠道獲客佔比超過60%。
不過，上述業內人士也指出，魔方公寓作為經過上一輪調整後的頭部企業，其自有品牌效應及展現出的運營能力，還是很受市場認可。
“長租公寓是一個強政策市場。”孫翎説，即使經歷疫情，這兩年來，綜合政策等各方因素來看，依舊是利好居多。
此外，她指出：“長租公寓在國際市場已經是非常成熟的投資領域。因此，資本，尤其是外資，對這個市場還是非常認可的。”