自己搶的地王，含淚也要開發下去。房地產央企、高端物業開發商中國金茂（00817.HK）近日突發業績預警，預計2020年全年盈利下降約40%-50%。因房地產市場調控等原因，導致集團開發項目售價不及預期，需計提資產減值。
受此影響，中國金茂股價近期一路下跌，截至週五收盤報3.05港元/股，短期大幅下挫約20%。
中國金茂股價近期跌幅超20%
股價跌跌不休，中國金茂選擇了出手回購。1月29日，中國金茂公告稱，已回購股份1200萬股，佔現有已發行股份數目的0.0942%。
銷售大增
淨利卻遭“腰斬”
事實上，中國金茂2020年銷售數據可觀，據其業績簡報，2020年中國金茂實現了2311億元合約銷售，同比大增43.7%。
銷售業績如此，淨利潤卻暴跌40%-50%？這個超級“大瓜”背後，其實就是大額計提資產減值。
中國金茂發業績預警
雖然中國金茂並沒有列出計提資產減值的具體項目，但業內認為多半與前幾年拿的高價地有關。
作為房地產央企，中國金茂被稱為“地王收割機”，這些年在北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波等城市先後拿下多個地王項目。不過隨着近年來樓市調控不斷加碼，在限價政策的影響下，這些項目無疑受到挑戰，最明顯的是毛利率大幅下滑。
上海金茂北外灘，圖據中國金茂官網
國泰君安（601211.SH）研報稱，中國金茂如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右，該減值預計在30億-40億元。2017年左右拿的高價地，2020年正式反映在利潤表中，該公司採取了一次性計提的方式對歷史問題進行報表處理。研報指出，中國金茂近兩年銷售增速、均價優於同梯隊房企，但依然計提減值，説明並非銷售端問題，而是歷史公開市場拿地價格過高碰上嚴格限價。
不過，中國金茂此番選擇在2020年一次性計提減值，將利空一次性釋放掉，這也是大多數上市公司的慣例。雖有“財務洗澡”之嫌，但也算利空出盡，換來輕裝上陣，也讓來年的業績更有保障。
紅星資本局查閲中國金茂2020年半年報發現，公司剔除預收款後的資產負債率為66.64%、淨負債率為76.6%、現金短債比為0.6。對比央行、住建部規定的房企融資“三道紅線”，中國金茂淨負債率如果再加上永續債，則已經踩中兩條，降負債、降槓桿勢在必行。
而這兩年，中國金茂也通過加速銷售、減少土儲、增發等方式降低槓桿；此外還將北京、上海、福州、青島等地的多個項目公司股權出售，回籠資金超過50億元。
曾經的“地王”悄然變“地雷”
翻開中國金茂近年的發展史，幾乎就是一部“地王”創造史，特別是房價普漲的2016年尤為典型：
2016年5月，中國金茂在南京分別以樓面價3.7萬元/平方米、3.69萬元/平方米，搶下南京河西兩個地王，當時周邊二手房銷售均價僅為3萬元/平方米出頭。
河西金茂府G13地塊，圖據房天下
2016年6月，中國金茂在深圳，以總價近83億元、樓面價5.68萬元/平方米，拿下深圳龍華地王。
2016年8月，中國金茂在鄭州，以總價35.1億元、樓面價3.7萬元/平米，拿下鄭州單價總價雙料地王。
……
在上一輪火爆的樓市行情中，中國金茂這種玩法問題倒也不算大，許多房地產央企也都這麼在玩，比如中國鐵建（601186.SH）、中國電建（601669.SH）、中國五礦、葛洲壩（600068.SH）等，前幾年無一例外都是地王愛好者。
但隨着2017年限價令調控政策的發佈，這些“地王”突然就變成了“地雷”。由於這幾年調控始終沒有放鬆，即使買下了高價地也必須限價出售，金茂手中的地王后遺症開始顯現。
金茂高價買的地，開盤後才發現賠本賺吆喝。但自己搶的地王，含淚也要開發完。早在2018年金茂就有項目出現了虧本銷售的案例，比如金茂廈門翔安地王。這塊地的樓面價是2.94萬元/平方米，但入市後的銷售價僅2.9萬元/平方米，還含精裝修！
從前幾年高價搶地王開始，這個“地雷”就已經悄悄埋下了，只不過看公司何時引爆罷了。
知名地產分析師嚴躍進告訴紅星資本局，中國金茂2020年盈利大幅下降，主要是一次性計提減值的影響，當然也有疫情影響和部分城市嚴格限價的影響。不過從另一個層面看，其實2020年大城市高端物業銷售還不錯，高端物業開發商壓力反而要小。如果金茂後續輕裝上陣，積極穩健經營，未來業績也將更有保障。
還有哪些房企在“排雷”？
這兩年“爆雷”的知名房企有不少，比如之前的泰禾集團（000732.SZ）、福晟集團，比如眼下的華夏幸福（600340.SH）。再比如“巨無霸”級別的綠地控股（600606.SH），如今也是萬億負債壓頂、“三道紅線”全踩，甚至近期傳出要被收購的傳聞，但終被否認。
這些房企當中，有的“地雷”已經引爆，有的則忙着在主動“排雷”。
泰禾集團也是以高端豪宅著稱。作為“閩系”房企狂飆突進的典型，前幾年泰禾集團依靠大量舉債、高價拿地、快速衝規模的方式，迅速衝到了行業前列，並於2017年成功躋身千億陣營。然而高負債、高槓杆也如影相隨，並隨着房地產行業調控陷入了流動性危機。
1月29日，泰禾集團公告，公司2020年淨利潤預計虧損41.7億元至55.2億元。1月29日泰禾集團收盤報2.67元/股，創下歷史新低，較2018年3月的高位跌幅超過80%，其市值僅剩66.45億元。目前泰禾集團仍在努力推動債務重組、積極引入戰略投資者等工作。千億泰禾“爆雷”後淪落到如此地步，讓人不勝唏噓。
泰禾集團股價已創歷史新低
華夏幸福這個曾經的產業新城大佬，眼下已經陷入四面楚歌的境地，被債務危機搞得焦頭爛額。截至2020年9月末，華夏幸福有息負債規模2185億元，其中短期借款和一年內到期的非流動負債合計約為940億元。
最近華夏幸福的債券、股票在市場上連遭重擊，股票價已創近6年來新低。1月27日，國際評級機構惠譽將華夏幸福評級從B下調至CCC，同時將公司移出負面評級觀察名單；其他知名評級機構穆迪、中誠信等也紛紛下調其評級。
由於疫情疊加房地產調控政策，華夏幸福經營業績承壓，財務狀況惡化，同時債務規模攀升、槓桿水平持續高位，“三道紅線”也是全部踩中。更糟糕的是，根據華夏幸福與中國平安的對賭協議，2020年歸母淨利潤不得低於180億，否則母公司將對平安進行現金補償。但截至2020年前三季度，公司淨利潤僅80.5億元，這份業績對賭大概率要化為泡影。
在這個節骨眼上，華夏幸福1月29日起停牌了，時間大約是10個工作日，停牌原因是一則擬通過增發收購資產的公告。與此同時，華夏幸福金融機構債權人委員會組建暨第一次會議就要召開了，華夏幸福接下來何去何從？能否順利“排雷”走出債務危機？還有待觀察。
紅星新聞記者 李偉銘
編輯 鄧凌瑤