話企丨困境重重，天房發展能否逆襲？

10月30日晚間，天房發展發佈2020年第三季度報。2020前9月，天房發展實現營業收入19.47億元，同比下滑39.85%；歸母淨利潤3051.31萬元，同比鋭減86.05%。

此外，天房發展還在財報中指出，經公司財務部門初步預測，公司2020年度歸屬母公司的淨利潤與去年同期相比，存在大幅下降或虧損的可能。

禍不單行，除了業績下滑、天房發展還深陷股東債務違約、“三條紅線”全中等負面事件。不難看出，2020年天房發展並不好過。

危機當前，天房發展還有機會贏來新的轉機嗎？

債務違約“後遺症”不斷

債務違約的“多米諾骨牌”正在持續影響天房發展的公司近況。

10月22日，天房發展發佈公告表示，公司第二大股東天津房地產集團有限公司（以下簡稱“天房集團”）所持股份被輪候凍結。

天房集團此次股權凍結受到旗下子公司牽連。據公告介紹，天房集團為其下屬子公司貸款提供連帶責任保證擔保，且該筆貸款出現逾期，債權人廣發銀行天津分行向北京市第四中級人民法院申請了財產保全; 導致天房集團所持有的1.5億股天房發展股份被輪候凍結。

據瞭解，被凍結股份佔天房發展總股本的13.53%。自10月21日開始凍結，凍結期為3年。

這一動態隨即受到評級機構大公的關注。10月27日，大公發佈公告表示，上述事項對天房發展及相關債項的影響存在不確定性。大公將持續關注上述事項進展，並與天房發展保持聯繫，密切關注上述事項對其信用水平可能產生的影響。

雖然，天房發展並未在公告中透露該筆逾期貸款的具體信息，但從公開信息可以發現，2020年下半年，天房集團已經多次出現債務違約情況。

8月25日，天房集團子公司天津房信披露，由於現金流短缺以及籌融資渠道受限等原因，公司無法按時償付“16房信01”本期債券利息及回售本金，涉及回售金額2億元，利息1580萬元。

9月8日，天房集團因無法償付“16天房04”公司債券的7億元本金及5390萬元利息，導致債券發生實質性違約；9月21日，“15天房PPN001”債券到期，因無法兑付債券再次違約，涉及違約金額33.37億元。

此外，企業預警通顯示，截至目前，天房集團一共存續7只債券，存量規模為45.85億元，其中有44.45億元債券都將在2021年到期。

一方面，天房發展被天房集團所拖累；另一方面，天房發展自己同樣深陷債務壓力。根據2020年半年報，天房發展剔除預收款後的資產負債率為77.07%；淨負債率為218.45%；現金短債比為0.13。

雖然第三季度，天房發展負債情況改善明顯，截至2020年9月底，公司剔除預收款後的資產負債率降至75.33%；淨負債率降至189.88%；現金短債比增至0.33，但仍舊難逃“三條紅線”全中的尷尬局面。

這也意味着，如2021年“三條紅線”在全行業全面實施後，天房發展將不得增加有息負債。而據企業預警通顯示，截至2020年6月30日止，天房發展有息債務合計129.11億元。

地產業務持續“下坡路”

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，“三條紅線全中的企業，分為兩類。”一類，是近兩年來擴張力度明顯較大的企業；另一類，是房地產業務表現一般、地產帶來收益或現金流不充裕的企業。

天房發展屬於第二類。2020年前9月，天房發展業績“大跳水”，實現營業收入19.47億元，同比下滑39.85%；歸母淨利潤3051.31萬元，同比鋭減86.05%。

在此之前，天房發展業績也時好時壞，多呈“過山車式”發展。2016年,天房發展歸母淨利潤虧損3.77億元，同比大跌8482.29%。而在隨後的2017—2019年，天房發展分別實現歸母淨利潤2.18億元、1.35億元、1.42億元。

在歷年財報中，天房發展將業績的變動歸結於受結轉項目的影響。如2019年年報中，天房發展表示，本期營業收入較上期增加189.28%，主要為公司及子公司本期竣工項目集中，結轉收入項目大量增加所致。2020半年報顯示，上半年營收下滑原因在於，結算項目較去年同期大幅減少，符合結轉營業收入條件的收入減少。

值得一提的是，房企銷售金額往往決定未來收入情況。而從近幾年的銷售情況來看，天房發展的未來收入情況或並不樂觀。

2016年，天房發展曾銷售破百億。年報顯示，2016年公司實現合同銷售金額114.80億元，同比增長425.64%。

然而剛剛發力的天房發展隨即在2017年被“澆下冷水”。2017年，天津樓市調控從限購、限貸、限價、限售,再到一線城市“限商”，嚴重依賴天津市場的天房發展由此受到重創。之後天房發展銷售額每況愈下，2017—2019年分別實現合同銷售額65.15億元、38.04億元、26.63億元。

銷售情況不“給力”，天房發展的去庫存能力也令人堪憂。

克而瑞研究報告指出，2020年上半年，179家樣本房企的平均存貨週轉次數為0.25次，同比下降0.02次，降幅明顯。而2020年上半年，天房發展的存貨週轉次數為0.04，遠遠低於行業平均水平。

此外，天房發展較弱的去庫存能力持續已久。2016—2019年期間，天房發展存貨週轉次數分別為0.11、0.18、0.10、0.295。而根據克而瑞數據顯示，2016年-2019年期間，房企的平均存貨週轉次數均在0.32以上。

如何自救破局？

陷入困境的天房發展也開始採取自救措施。

天房發展曾在2019年年報中定下基調，“2020年公司將以強化商品房銷售、盤活大宗資產、拓展融資渠道及內部提質增效為核心經營工作。”

2020 年，天房發展計劃實現商品房銷售現金收入 45.91 億元，全年計劃施工面積 194.64 萬平方米，竣工面積 16.11 萬平方米。

根據半年報，企業的銷售業績有了一定程度的轉變。2020年上半年，天房發展實現合同銷售金額 25.19 億元，不光同比增加 123.91%，還完成目標計劃的54.87%。而在施工面積和竣工面積方面，天房發展同樣超額完成目標，2020上半年施工面積265.4 萬平方米，同比增加 1.17%； 竣工面積 47.61 萬平方米，同比增長 1093.23%。

與此同時，其二股東天房集團也開展了一系列“賣賣賣”措施。

7月22日，天房集團的母公司津誠資本擬以5.96億元將天房發展13.21%股份轉讓給津投資本。9月21日，上述股份轉讓完成，津投資本持有天房發展16.42%股權，並頂替天房集團，一躍成為天房發展控股股東。

此外，阿里法拍顯示，天房集團子公司天房卓匯名下位於天津市南開區迎水道北側的土地使用權遭多次流拍並降價。

8月4日，該地塊首次出現在阿里法拍的售價為19億元；首輪流拍後，地塊在9月1日以1.57億元的價格成交。不過弔詭的是，阿里法拍顯示，11月19日，該地塊將以15.2億元的售價再次拍賣。而這一價格相較2017年的拿下項目的30.72億元，“縮水”過半。

知名地產分析師嚴躍進告訴財經網，類似天房發展的例子，其實也是過去一些底子不錯但錯過發展機會的企業縮影。現在來看，其在房地產等領域的發展非常弱，也面臨很多壓力。

嚴躍進指出，類似企業要想發展，既要靠當地政府的引導，也要靠企業自身的探路。引入戰投對企業來説，本身問題不大，但關鍵還需要（企業）去研究天津等市場的投資機會。若天津本身房地產發展空間不大，那麼需要適當要走出天津等市場，積極尋求新的業務。另外，類似股東債務違約等風波需要加快去解決，進而使得投資者願意投資天房發展。

重重困境面前，天房發展能否突破重圍，尋求逆轉？我們將持續關注。

熊穎/文（責編：高雅）

【來源：財經網】

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