“房地產企業間的項目併購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。”去年12月監管部門鼓勵金融機構為出險房企項目併購提供資金支持後，已有多家銀行“打樣兒”。
2月17日，興業銀行表示，根據市場需求和業務發展需要，計劃發行不低於100億元的房地產併購主題債券。據不完全統計，今年年初以來，已有浦發、廣發、招商、平安等多家銀行接連拋出房地產併購融資計劃，合計提供融資規模超過500億元。
新京報貝殼財經記者從中國債券信息網查詢獲悉，如浦發銀行房地產項目併購主題債券的票面利率為2.69%，期限3年。“這個融資成本算是比較低了，現在銀行2%多的存款可不好拿（到），能以低利率發債也體現了政策的鼓勵。”一位銀行人士對記者表示。
在該人士看來，現階段多家銀行陸續拋出房地產併購融資支持計劃，更大意義在於提振市場信心。有市場人士預計，未來房企併購案例會明顯增多，加速出險房企問題資產快速消化。不過目前市場上也有觀望情緒，分析認為，優質收併購項目不足、出險企業盡調難度較大等仍是短期待解的難題，建議解決房企銷售受阻等痛點。
百億房地產併購融資計劃出爐，首隻主題債券募資成本不到3%
監管部門和市場機構正接力釋放對房地產併購融資支持的積極信號。2月17日，興業銀行表示，根據市場需求和業務發展需要，計劃發行不低於100億元的房地產併購主題債券，募集資金專項用於房地產項目併購貸款投放。
記者從該行獲悉，近期已陸續接洽多家市場優質房地產企業，實地調研其併購重點房地產企業風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過併購貸款、併購票據、併購基金、併購財務顧問等“融資+融智”產品組合拳，重點支持優質房地產企業兼併收購出險和困難的優質房地產項目。
在此之前，僅開年至今，浦發、招商、廣發、平安等多家銀行已相繼拋出房地產併購融資計劃，方式包括髮行併購主題債券、提供併購貸款、承銷併購票據等，預計合計提供併購融資支持超500億元。
其中，浦發銀行於1月率先發行了首單房地產項目併購主題債券，規模為50億元，期限為3年，票面利率為2.69%，募集資金在扣除發行費用後，將用於房地產項目併購貸款投放。
信貸、債券等不同產品的主要區別是什麼？一位銀行人士介紹，發債是直接融資，貸款是間接融資，儲户的錢先進入銀行，再從銀行到貸款户手上。
參照浦發銀行該房地產項目併購主題債券的票面利率，該人士認為是比較低的。“現在銀行2%多的存款可不好拿（到），市場上銀行理財、大額存單的利率很多都高於2.69%這個水平（在3%-4%或以上），也就是説銀行要付出更多成本吸收資金。”他分析稱，低利率發債也體現了政策的鼓勵。
對比同樣受到監管鼓勵的小微企業金融專項債發行利率，記者在中國債券信息網查詢了幾隻去年發行的債券，多隻利率超過3%，僅一隻為2.5%，低於浦發銀行這隻房地產項目併購主題債券。
有利於出險房企緩解債務壓力，大規模併購或在房屋銷售持續復甦後啓動
如何理解銀行對房地產併購融資的“花式”支持？上述銀行人士認為，現在還處於初期階段，已公佈的相關支持計劃有500億元左右，而個別頭部房企的債務就超萬億元了（不代表所有項目都會被併購），因此銀行拋出房地產併購融資支持計劃，目前更大的意義在於提振市場信心。
諸葛找房數據研究中心分析師梁楠也對記者表示，金融層面對於併購的支持，有利於出險房企快速回籠資金，緩解債務壓力，同時保證了項目建設穩步推進、如期交付，有利於促進房地產業良性循環，對樓市有一定的利好。預計接下來併購現象或將有所增加，但整體增加量相對温和。
“首先，銀行併購貸申請門檻較高，對房企的信用資質、財務狀況等要求較高；其次，受去年下半年房企債務及信用風險事件頻發影響，出於流動性考慮，多數房企對併購持謹慎態度；最後，併購後項目的整合、運營等面臨一定的風險，部分房企的併購意願不高。”在梁楠看來，當前房地產市場信心尚未完全恢復。
中原地產研究院首席分析師張大偉進一步稱，房企資金冰火兩重天，目前爆雷企業集中在民企，且項目參差不齊，大部分開發商和項目表外融資額度高，收購風險大，對於少數優質項目，低價出讓積極性不高，央企國企也不太可能冒風險收購。
“銷售受阻是房企當前面臨的最大痛點，只有金融體系放鬆還不足以從根本上改變預期、解決目前地產行業痛點。併購融資大範圍落地，還需要多個監管部門具體政策的支持與配合。”華泰證券在研報中指出。中指研究院數據顯示，今年1月，中國房企銷售業績下滑，銷售額排名前100位的房企的銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%。
不過房地產相關政策不斷釋放暖意。去年9月以來，監管部門多次表態要“保持房地產信貸平穩有序投放”；今年1月前後，青島、馬鞍山、自貢、北海等多地“鬆綁”了公積金貸款政策；近日，重慶、贛州、菏澤等地下調首套房貸比例至兩成。
“隨着政策不斷緩和，預計房企資金有望穩定，樓市於今年二季度走出低谷的可能性在增加。”張大偉稱。中信證券預測，大規模項目併購將在房屋銷售市場和土地市場持續復甦之後啓動，下半年房地產項目併購市場有望復甦。
新京報貝殼財經記者 程維妙 編輯 陳莉 校對 劉軍