本文來源：時代週報 作者：胡天祥
近日，物管行業又熱鬧了起來。
5月24日，越秀服務通過港交所聆訊，並披露聆訊後資料集；25日，碧桂園服務計劃再融資155億港元，用於收併購等；同一天，新希望服務（03658.HK）登陸香港聯交所主板。至此，在A股和港股市場，物管上市企業已增至44家。
上市物企積極募資用於規模擴張，未上市物企快馬加鞭希望早日登陸資本市場，當下物管行業的競爭激烈。
據時代週報記者不完全統計，2020—2021年一季度，物管行業併購事件合計約90起，涉及金額超過200億元。同時，約有18家物管企業正在排隊上市，其中包括富力物業、越秀服務、新力服務、融信服務等中型物企，以及明宇商服、天譽青創、朗詩綠色生活等小型物企。
值得注意的是，今年5月20日，聯交所發佈兩項新規定，將在主板上市申請人的盈利規定調高60%，三年累計盈利不得低於8000萬港元。新政策將於2022年1月1日實施。
這一政策對排隊上市的物業企業影響幾何？
5月26日，匯生國際融資總裁黃立衝告訴時代週報記者，該政策對大中型物企沒有影響，對小型物企有一定影響，因為必須要達到三年累計盈利8000萬港元的最低門檻。
據億翰智庫測算，已交表待上市的物管企業中，只有明宇商服未達標，其餘十餘家物企均滿足新政要求。億翰智庫稱，上市盈利門檻提升無疑增加了“蚊型”物企上市的難度，但對於整個行業來説，這既保護了投資者的利益，也避免了一些“蚊型”物企無腦跟風，盲目上市的情況發生，從而利於行業的健康發展。
IPO階段性峯值一年
今年以來，多家物管企業陸續向港交所遞交上市申請。
5月24日晚間，越秀地產旗下越秀服務正式通過港交所聆訊。據招股書顯示，2018—2020年，越秀服務的收入由7.63億元增長至16.8億元，淨利潤由4730萬元增長至2.04億元。截至2020年底，公司總在管面積為3260萬平方米，在管物業數量為215個。
另一家備受關注的企業是6年前便已傳出有意分拆物管業務的富力。4月26日晚間，富力物業正式向港交所遞交招股書，資料顯示，2018-2020年，富力物業的收入由18.23億元增至25.97億元，利潤從虧損1160萬元到盈利2.4億元。
除上述兩家企業外，還有16家物管企業正在排隊等上市，這其中不乏新力服務、融信服務、世紀金源服務等知名企業。據億翰智庫統計，截止到2021年5月，綜合實力TOP50物企中有70%的企業已上市或已交表。隨着符合條件的企業數量減少，併疊加新政策的出台，2021年或將成為物企IPO階段性峯值的一年。
中國指數研究院指出，香港上市盈利門檻調升後，2021年將是資本市場集中爆發期，同時也是上市最佳的窗口期。同時，A股註冊制改革一定程度放開了關聯交易的限制，為更多有潛力的企業打開大門，預計未來仍會有部分企業選擇A股上市。中指院預計，到2021年底，上市物業服務企業有望突破70家。
上市物企擴張忙
未上市物企衝刺IPO之際，已上市物企正在抓緊擴大規模。
5月25日，碧桂園服務發佈公告，擬以每股75.25港元的價格向承配人配售1.39億股股份，所得款總額及所得款淨額估計分別為104.88億港元及104.24億港元。與此同時，碧桂園服務將發行一筆本金總額為50.38億港元的債券，按初始轉換價每股股份97.83港元計算，並假設債券按初始轉換價獲悉數轉換，債券可轉換成5149.75萬股股份。
照此計算，本次碧桂園服務將通過配售股份和發行可換股債券合共籌集大約155.26億港元現金。碧桂園服務表示，所得款項淨額擬用作與集團主要業務相關的未來潛在收併購項目投資，商業管理服務、資產管理服務、生活服務類等新業務的拓展，及公司營運資金及企業一般用途。
用募集來的資金“買買買”，已成為碧桂園服務在內的物管企業們的共識。根據中物研協統計，2020年碧桂園服務投入約44.45億元用於併購。今年3月，碧桂園服務更是斥資近50億元收購藍光嘉寶服務65.04%股權；今年4月，市場傳出碧桂園服務將併購蘇寧置業旗下銀河物業，交易對價30億元。
從行業看，2020年物業行業披露的有效收併購事件高達76起，共花費金額107億元；今年一季度，上市物企完成13起併購事件，總計交易金額95.77億元。
一家大型物企管理層人士曾告訴時代週報記者，目前物管行業的市場集中度仍偏低，所以多數物管公司首先考慮的，是通過收併購把規模做上來。
億翰智庫指出，2020年共誕生4家營收過百億的物業公司，行業進入新發展階段，未來隨着行業更加成熟，將會有更多物企邁入百億級陣營，甚至會出現千億級物企。