“綁架”順豐房託丨穿透IPO

樂居財經 魏薇 發自深圳

除夕前夜，家家户户忙着置辦年貨，王衞則忙着擴建順豐帝國。

兩個重磅消息前後腳公佈，擬收購港交所上市的最大的國際物流公司嘉裏物流，以及設立房地產投資信託基金，即順豐房託，並預備赴港上市。

2月10日，順豐控股（002352.SZ）復牌後漲停，收於117.1元/股，創出歷史新高。

超8成租金收入來自關聯方

近年來，REITs一直是個熱門話題。REITs可以將流動性較低的、非證券形態的房地產資產轉化為資本市場上的證券資產，實現資產和資本的流動。目前，已有14只REITs在港交所上市，資產類別包括零售、酒店及度假村、寫字樓等。

在順豐房託之前，主要資產位於中國內地的越秀房託、招商房託等已先後在香港上市。據悉，順豐房託的投資重點為全球範圍內可產生收入的房地產，初步重點投資香港和中國內地的物流地產。若成功上市，順豐房託將成為港交所首個以物流為主的REITs。

為了籌備上市，順豐房託進行了一系列的重組。2020年10月22日，在香港註冊成立的圖展有限公司，向順豐控股境內間接全資子公司佛山公司、蕪湖公司增資1%的股權，增資完成後，兩家境內物業公司由有限責任公司轉變為中外合資公司，並分別由順豐控股子公司深圳豐泰及圖展分別擁有99%及1%的股權。

而後，深圳豐泰、圖展將物業公司全部股權轉讓至金紫荊物流控股有限公司（以下簡稱“金紫荊”）旗下，金紫荊為順豐控股間接全資子公司。重組完成後，順豐將金紫荊注入順豐房託。

順豐房託的管理人為順豐房託資產管理有限公司，由順豐控股創始人王衞擔任董事會主席。在物流行業，順豐有着“一哥”的稱號。即使費用相對較高，但在物流行業的影響力不可小覷。

截至2020年6月底，順豐控股在中國46個城市擁有物流地產項目，規劃總建築面積470萬平方米，已竣工建築面積約160萬平方米。

REITs的收益主要來源於租金收入和房地產升值，而收益的大部分將被用於發放分紅。在順豐房託的收入構成中，租金收入的佔比持續超過80%。截至去年9月底，順豐房託的三處物業共有32名租户，租金收入總額排名前五位的租户，約佔總租金收入的83.3%，其中三名為順豐房託基金的關聯方，這三名租户的約佔租金收入的81.8%。

截至2020年9月底，順豐房託可出租總面積約為30.8萬平方米，評估價值已超60億港元。

淨利潤過山車

在2018年、2019年和2020年前九個月，順豐房託的收入分別為人民幣 2.56 億港元、2.69 億港元和 2.05億港元，相應的淨利潤分別為 2.98億、1.75億和0.003 億港元，其中，2020前9月淨利潤同比驟降99.8%。 

在三項資產中，順豐香港物流園區的面積最大、租金最高，毗鄰香港國際機場，估值達52.8億港元，每平方米的月租金高達107港元。而佛山和蕪湖項目的租金為35港元 /月/平方米和26港元 /月/平方米，平均出租率在90%以上。

受疫情影響，公開市場租金下降，截止2020年9月底，投資物業公允價值虧損6464萬港元，導致順豐房託的利潤大幅減少。期內，順豐房託三個項目產生的收入同比上升約2.7%，但對應的淨利潤同比減少99.8%。

關聯方借款暴增682倍

另外值得注意的是，順豐房託的融資成本由2018年底的6266萬港元增加至2019年底的7216.5萬港元，2020年9月底，同比上升約110%至8895.3萬港元。為了減少融資成本，順豐房託的前身公司從2018年開始借入關聯方款項，以代替部分銀行借款。該關聯方即為順豐控股及其附屬公司。

截至2020年9月底，順豐房託一年以上的應付關聯方款項為26.9億港元，相比於2019年底的393.6萬港元，暴增682倍。

據披露，2018年順豐房託一年內應付關聯方款項為30.4億港元，該部分貸款於最初10個月內不計息，並於2019年6月開始產生利息開支。因此，應付關聯方款項的利息開支由2018年底的262.3萬港元大幅增加至2019年底的6896.5萬港元。

截止2020年9月底，該項支出增至8656.2萬港元，佔當期收入的42.3%，即期內超4成收入將用於支付關聯方借款利息。

文章來源:地產K線