來源： 地產深度報道
中報季剛剛落下帷幕，國際金融報研究院聯合億翰智庫多維度出發，撥開數據迷霧，揭秘市場行情變化和融資環境收緊雙重壓力下房企的生存變局。
在地產行業融資逐漸收緊的政策形勢下，信用評級對房企獲取融資的重要性愈發凸顯。一般而言，房企的信用評級反映了其在資本市場上的信用度，評級的高低則主要取決於企業的成長性及其經營、償債、融資、盈利等能力。信用評級越高，通常也意味着企業及其債券信用級別較高、違約風險較小。
本篇《50家典型房企信用評級表現》，旨在通過惠譽和穆迪兩大國際評級機構對國內各大房企的評級和展望的調整，來探究房企階段性信用評級變化及其影響因素。
4企展望上調
從信用評級體系來看，惠譽和穆迪信用等級劃分大同小異，其長期信用評級均分為投資級和投機級。
以50家典型房企為例，惠譽、穆迪兩大評級機構分別覆蓋了其中的31家、38家房企。
截至2021年9月14日，惠譽給予11家房企投資級評級，佔比約35%，其中9家與穆迪一致；二者差異的點在於世茂集團和華髮股份。
惠譽給予了世茂集團投資級評級，穆迪卻沒有，僅給了其Ba1評級，和綠地控股一樣。此外，穆迪的評級也沒有覆蓋華髮股份。
惠譽的11家投資級企業名單中，銷售規模大、“三道紅線”全綠企業備受青睞，9家截至上半年均為綠檔企業，其中萬科成功從2020年底的“黃檔”轉綠。
此外，具有央國企背景也是重要的“加分項”，11家投資級企業名單中，僅有碧桂園、世茂、龍湖三家民營房企，其餘均為國央企或涉及相關背景。
在今年4月底，惠譽和穆迪也曾公佈過國內房企評級情況。
在此基礎上，惠譽本次更新了15家房企的評級和展望，其中，9家評級和展望維持不變，3家展望上調，1家評級下調，2家展望下調。穆迪方面的更新相對較少，共涉及6家房企，其中，1家評級和展望仍然“維持”，1家展望上調，1家評級下調，1家評級和展望同時下調，2家房企展望下調。
在本次信用評級的更新中，雖沒有房企獲評級上調，但 中梁控股、龍光集團、正榮地產、中駿集團4家房企得益於財務指標或經營指標的改善而獲上調展望，由穩定調至正面。
億翰智庫認為，維持現狀、展望調整一般都涉及企業經營表現和財務狀況的變化和預期，其中重要的指標包括合同銷售規模、土地儲備、槓桿率水平或去槓桿成效等。
以龍光集團為例，其2020年全年銷售規模1497億元，較2019年上漲56%，且這一增速仍在延續，2021年上半年公司權益合約銷售額同比增長58.9%至736.4億元。銷售額增長的同時，2019年至2021年上半年龍光集團的淨利潤率分別為20.1%、18.8%、18.5%，處於行業較高位置。
惠譽以其在業務擴張中保持較低槓桿率和較高的盈利能力，於5月28日在其原有的BB評級的基礎上將展望由“穩定”上調至“正面”；穆迪仍保持其Ba2評級，展望“穩定”。
類似的情況也在正榮地產身上上演，因其合同銷售規模擴大，加速去槓桿，及並表比率提高，惠譽維持其B 評級，並上調展望至正面，但同時也提出較小的土地儲備規模可能對正榮地產保持當前槓桿率造成挑戰。
分化加劇
截至9月14日，共有5家房企被兩大評級機構下調評級或展望。
在涉及評級下調時，評級機構更多是考慮到房企未來一段時間內鉅額債務到期、再融資渠道受阻，或者甚至有違約風險。
其中，中國恆大是唯一一家同時被惠譽、穆迪兩大機構下調評級的房企，且均為非首次下調。
高企的債務是恆大評級被下調的重要影響因素之一。截至6月底，中國恆大負債總額1.97萬億元，資產負債率高達82.8%。“三道紅線”指標從2020年底的“紅檔”變為“橙檔”，唯一及格的指標為淨負債率99.8%，扣除預收賬款的資產負債比率、現金短債比兩項分別為81%和0.67倍，均不達標，未能擺脱高負債、高槓杆的困境。
在最新評級中，中國恆大被惠譽從B 級降至CC級，穆迪在將其從B1級下調至Ca級時，仍舊維持其“負面”展望。
此外， 富力地產、中國奧園、榮盛發展、建業地產四家房企也被下調展望至“負面”。 億翰智庫認為，展望的下調，通常意味着企業財務指標或經營指標有所惡化或有惡化的預期，例如並表槓桿率不斷上升，融資能力有所減弱，核心市場經營環境嚴峻等。
四家下調房企中，除富力地產位列“紅檔”外，其餘三家均為“黃檔”企業。
截至2021年6月底，富力地產總負債3318億元，一年內到期的有息負債為519億元，期內現金及現金等價物127.64億元，貨幣資金難以覆蓋其短期債務。依照“三線四檔”融資新規，富力地產剔除預收款後的資產負債率為74.9%，淨負債率123.5%，現金短債比0.55，仍徘徊在“紅檔”之列。在此背景下，穆迪還將其評級列入下調觀察名單。
中國奧園、榮盛發展、建業地產三家房企在降負債、去槓桿方面依舊面臨嚴峻挑戰。
截至2021年6月末，建業地產資產負債率87.2%、淨負債率92.6%、現金短債比1.93，踩中一道紅線。
進入9月份以來，建業地產美元債頻繁波動，領跌中國高收益美元債。其中，其2022年8月到期票息6.875%的美元票據，每1美元面值買價跌4.4美分至81.2美分，邁向去年3月以來新低。
9月3日，穆迪下調了建業地產的評級，將評級展望從“穩定”調至“負面”，認為其面臨嚴峻的經營環境，且離岸融資渠道也受到限制，公司銷售額和財務指標將有所削弱。
9月15日，標普全球評級也將建業地產的評級展望從“穩定”調整為“負面”，並確認其長期發行人評級和未償高級美元票據評級為“B”。 並稱，建業地產的運營和財務狀況將在明年面臨挑戰，主要是因為河南省在疫情後的經濟恢復落後於其他省份，且從7月份的洪災中完全恢復仍需時間。
實際上，此次水災之前，建業地產的資金已經呈下滑趨勢。上半年其經營活動和融資活動所用的現金淨額均為淨流出狀態，其中經營性現金流為-33.4億元，相較去年同期減少超80億元，融資性現金流缺口擴大至-76.76億元，同比減少近65億元。與此同時，其現金及現金等價物也減少超50%至108.73億元。
高企的負債加之資金端的下滑，讓市場不免擔心建業地產的流動性風險。
而信用評級的降低，一定程度上也意味着企業的融資難度將面臨更加嚴峻的考驗。