債券簡稱：16僑城01 債券代碼：112376.SZ
16僑城02 112377.SZ
18僑城01 112634.SZ
18僑城02 112635.SZ
18僑城03 112642.SZ
18僑城04 112643.SZ
18僑城05 112655.SZ
18僑城06 112656.SZ
深圳華僑城股份有限公司
公司債券受託管理事務報告（2019年度）
發行人
深圳華僑城股份有限公司
（廣東省深圳市南山區華僑城指揮部大樓
103，105，107，111，112室）
債券受託管理人
中信證券股份有限公司
（廣東省深圳市福田區中心三路8號卓越時代廣場（二期）北座）
2020年6月
重要聲明
中信證券股份有限公司（“中信證券”）編制本報告的內容及信息均來源於發行人對外公佈的《深圳華僑城股份有限公司2019年年度報告》等相關公開信息披露文件、深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城A”、“發行人”或“公司”）提供的證明文件以及第三方中介機構出具的專業意見。
本報告不構成對投資者進行或不進行某項行為的推薦意見，投資者應對相關事宜做出獨立判斷，而不應將本報告中的任何內容據以作為中信證券所作的承諾或聲明。
目錄
第一節 本次公司債券概況··················································4
第二節 債券受託管理人履職情況······································· 16
第三節 發行人2019年度經營情況和財務狀況 ······················ 18
第四節 發行人募集資金使用及專項賬户運作情況·················· 29
第五節 公司債券利息償付情況·········································· 30
第六節 發行人償債意願和能力分析···································· 31
第七節 增信機制、償債保障措施的執行情況及有效性分析······ 32
第八節 債券持有人會議召開情況······································· 33
第九節 公司債券的信用評級情況······································· 34
第十節 負責處理與公司債券相關事務專人的變動情況············ 36
第十一節 其他情況························································· 37
第一節 本次公司債券概況
一、發行人名稱
中文名稱：深圳華僑城股份有限公司
英文名稱：Shenzhen Overseas Chinese Town Co.,Ltd
二、公司債券核准文件及核准規模
2015年12月11日，發行人第六屆董事會第二十次臨時會議審議通過了《關於公司公開發行公司債券的議案》。
2015年12月29日，發行人2015年第五次臨時股東大會審議通過了《關於公司公開發行公司債券的議案》。
經中國證監會於2016年3月21日印發的“證監許可[2016]567號”文核准，公司獲准向合格投資者公開發行面值總額不超過130億元的公司債券。
三、公司債券基本情況
（一）16僑城01、16僑城02的基本情況
1.債券名稱：深圳華僑城股份有限公司 2016 年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）。
2.債券簡稱及代碼：5年期品種簡稱為“16僑城01”，代碼為122376；7年期品種簡稱為“16僑城02”，代碼為122377
3.發行規模：本期債券發行規模為35億元。
4.票面金額及發行價格：本期債券面值100元，按面值平價發行。
5.債券品種和期限：本期債券分為兩個品種。其中品種一（債券簡稱：16僑城01）為5年期品種，附第3年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權，品種二（債券簡稱：16僑城02）為7年期品種附第5年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
6.債券利率：本期債券分為兩個品種，其中品種一票面利率為2.98%，發行規模25億元，5年期，在債券存續期第3年末附設發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權；品種二票面利率為3.40%，發行規模10億元，7年期，在債券存續期第5年末附設發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
7.發行人上調票面利率選擇權：公司有權決定在本期債券品種一存續期的第3年末上調本期債券後2年的票面利率，公司將於本期債券第3個計息年度付息日前的第 20 個交易日刊登關於是否上調本期債券票面利率以及調整幅度的公告。若公司未行使利率上調權，則本期債券後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
公司有權決定在本期債券品種二存續期的第5年末上調本期債券後2年的票面利率，公司將於本期債券第5個計息年度付息日前的第20個交易日刊登關於是否上調本期債券票面利率以及調整幅度的公告。若公司未行使利率上調權，則本期債券後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
8.投資者回售選擇權：公司發出關於是否上調本期債券票面利率及調整幅度的公告後，債券持有人有權選擇在公告的投資者回售登記期內進行登記，將持有的本期債券按面值全部或部分回售給公司，若債券持有人未做登記，則視為繼續持有本期債券並接受上述調整。
9.債券形式：實名制記賬式公司債券。投資者認購的本期債券在登記機構開立的託管賬户託管記載。本期債券發行結束後，債券認購人可按照有關主管機構的規定進行債券的轉讓、質押等操作。
10.起息日：本期債券的起息日為2016年4月13日。
11.付息日：本期債券品種一的付息日期為2017年至2021年每年的4月13日。若品種一投資者行使回售選擇權，則品種一回售部分債券的付息日為自2017年至2019年間每年的4月13日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；每次付息款項不另計利息。
本期債券品種二的付息日期為2017年至2023年每年的4月13日。若品種二投資者行使回售選擇權，則品種二回售部分債券的付息日為自2017年至2021年間每年的4月13日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；每次付息款項不另計利息。
12.兑付日：本期債券品種一的兑付日期為2021年4月13日。若品種一投資者行使回售選擇權，則品種一回售部分債券的兑付日為2019年4月13日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兑付款項不另計利息。
本期債券品種二的兑付日期為2023年4月13日。若品種二投資者行使回售選擇權，則品種二回售部分債券的兑付日為2021年4月13日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兑付款項不另計利息。
13.計息期限：本期債券品種一的計息期限為2016年4月13日至2021年4月13日。若品種一投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2016年4月13日至2019年4月13日。
本期債券品種二的計息期限為2016年4月13日至2023年4月13日。若品種二投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2016年4月13日至2021年4月13日。
14.還本付息方式及支付金額：本期債券採用單利按年計息，不計複利。每年付息一次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兑付一起支付。本期債券於每年的付息日向投資者支付的利息金額為投資者截至付息債權登記日收市時所持有的本期債券票面總額與對應的票面利率的乘積；於兑付日向投資者支付的本息金額為投資者截至兑付債權登記日收市時所持有的本期債券最後一期利息及所持有的債券票面總額的本金。
15.付息、兑付方式：本期債券本息支付將按照證券登記機構的有關規定統計債券持有人名單，本息支付方式及其他具體安排按照證券登記機構的相關規定辦理。
16.擔保人及擔保方式：本期債券無擔保。
17.信用級別及資信評級機構：經聯合信用評級有限公司綜合評定，公司的主體信用等級為AAA，本期債券的信用等級為AAA。
18.主承銷商、簿記管理人、債券受託管理人：發行人聘請中信證券股份有限公司作為本期債券的主承銷商、簿記管理人及債券受託管理人。
（二）18僑城01、18僑城02的基本情況
1.債券名稱：深圳華僑城股份有限公司 2018 年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）。
2.債券簡稱及代碼：5年期品種簡稱為“18僑城01”，代碼為112634；7年期品種簡稱為“18僑城02”，代碼為112635
3.發行規模：本期債券發行規模為35億元。
4.票面金額及發行價格：本期債券面值100元，按面值平價發行。
5.債券品種和期限：本期債券分為兩個品種。其中品種一（債券簡稱：18僑城01）為5年期品種，附第3年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權，品種二（債券簡稱：18僑城02）為7年期品種附第5年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
6.債券利率：本期債券分為兩個品種，其中品種一票面利率為5.59%，發行規模25億元，5年期，在債券存續期第3年末附設發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權；品種二票面利率為5.70%，發行規模10億元，7年期，在債券存續期第5年末附設發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
7.發行人上調票面利率選擇權：公司有權決定在本期債券品種一存續期的第3年末上調本期債券後2年的票面利率，公司將於本期債券第3個計息年度付息日前的第 20 個交易日刊登關於是否上調本期債券票面利率以及調整幅度的公告。若公司未行使利率上調權，則本期債券後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
公司有權決定在本期債券品種二存續期的第5年末上調本期債券後2年的票面利率，公司將於本期債券第5個計息年度付息日前的第20個交易日刊登關於是否上調本期債券票面利率以及調整幅度的公告。若公司未行使利率上調權，則本期債券後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
8.投資者回售選擇權：公司發出關於是否上調本期債券票面利率及調整幅度的公告後，債券持有人有權選擇在公告的投資者回售登記期內進行登記，將持有的本期債券按面值全部或部分回售給公司，若債券持有人未做登記，則視為繼續持有本期債券並接受上述調整。
9.債券形式：實名制記賬式公司債券。投資者認購的本期債券在登記機構開立的託管賬户託管記載。本期債券發行結束後，債券認購人可按照有關主管機構的規定進行債券的轉讓、質押等操作。
10.起息日：本期債券的起息日為2018年1月18日。
11.付息日：本期債券品種一的付息日期為2019年至2023年每年的1月18日。若品種一投資者行使回售選擇權，則品種一回售部分債券的付息日為自2019年至2021年間每年的1月18日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；每次付息款項不另計利息。
本期債券品種二的付息日為2019年至2025年每的1月18日。若品種二投資者行使回售選擇權，則品種二部分債券的付息日為自2019年至2023年間每的1月18日。如遇法定節假日或休息，則順延至其後的第1個交易日；每次付息款項不個交易日；每次付息款項不另計利息。
12.兑付日：本期債券品種一的兑付日期為2023年1月18日。若品種一投資者行使回售選擇權，則品種一回售部分債券的兑付日為2021年1月18日，。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兑付款項不另計利息。
本期債券品種二的兑付日期為2025年1月18日。若品種二投資者行使回售選擇權，則品種二回售部分債券的兑付日為2023年1月18日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兑付款項不另計利息。
13.計息期限：本期債券品種一的計息期限為2018年1月18日至2023年1月18日。若品種一投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2018年1月18日至2021年1月18日。
本期債券品種二的計息期限為2018年1月18日至2025年1月18日。若品種二投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2018年1月18日至2023年1月18日。
14.還本付息方式及支付金額：本期債券採用單利按年計息，不計複利。每年付息一次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兑付一起支付。本期債券於每年的付息日向投資者支付的利息金額為投資者截至付息債權登記日收市時所持有的本期債券票面總額與對應的票面利率的乘積；於兑付日向投資者支付的本息金額為投資者截至兑付債權登記日收市時所持有的本期債券最後一期利息及所持有的債券票面總額的本金。
15.付息、兑付方式：本期債券本息支付將按照證券登記機構的有關規定統計債券持有人名單，本息支付方式及其他具體安排按照證券登記機構的相關規定辦理。
16.擔保人及擔保方式：本期債券無擔保。
17.信用級別及資信評級機構：經聯合信用評級有限公司綜合評定，公司的主體信用等級為AAA，本期債券的信用等級為AAA。
18.主承銷商、簿記管理人、債券受託管理人：發行人聘請中信證券股份有限公司作為本期債券的主承銷商、簿記管理人及債券受託管理人。
（二）18僑城03、18僑城04的基本情況
1.債券名稱：深圳華僑城股份有限公司 2018 年面向合格投資者公開發行公司債券（第二期）。
2.債券簡稱及代碼：5年期品種簡稱為“18僑城03”，代碼為112642；7年期品種簡稱為“18僑城04”，代碼為112643
3.發行規模：本期債券發行規模為50億元。
4.票面金額及發行價格：本期債券面值100元，按面值平價發行。
5.債券品種和期限：本期債券分為兩個品種。其中品種一（債券簡稱：18僑城03）為5年期品種，附第3年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權，品種二（債券簡稱：18僑城04）為7年期品種附第5年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
6.債券利率：本期債券分為兩個品種，其中品種一票面利率為5.54%，發行規模20億元，5年期，在債券存續期第3年末附設發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權；品種二票面利率為5.74%，發行規模30億元，7年期，在債券存續期第5年末附設發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
7.發行人上調票面利率選擇權：公司有權決定在本期債券品種一存續期的第3年末上調本期債券後2年的票面利率，公司將於本期債券第3個計息年度付息日前的第 20 個交易日刊登關於是否上調本期債券票面利率以及調整幅度的公告。若公司未行使利率上調權，則本期債券後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
公司有權決定在本期債券品種二存續期的第5年末上調本期債券後2年的票面利率，公司將於本期債券第5個計息年度付息日前的第20個交易日刊登關於是否上調本期債券票面利率以及調整幅度的公告。若公司未行使利率上調權，則本期債券後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
8.投資者回售選擇權：公司發出關於是否上調本期債券票面利率及調整幅度的公告後，債券持有人有權選擇在公告的投資者回售登記期內進行登記，將持有的本期債券按面值全部或部分回售給公司，若債券持有人未做登記，則視為繼續持有本期債券並接受上述調整。
9.債券形式：實名制記賬式公司債券。投資者認購的本期債券在登記機構開立的託管賬户託管記載。本期債券發行結束後，債券認購人可按照有關主管機構的規定進行債券的轉讓、質押等操作。
10.起息日：本期債券的起息日為2018年2月5日。
11.付息日：本期債券品種一的付息日期為2019年至2023年每年的2月5日。若品種一投資者行使回售選擇權，則品種一回售部分債券的付息日為自2019年至2021年間每年的2月5日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；每次付息款項不另計利息。
本期債券品種二的付息日為2019年至2025年每的2月5日。若品種二投資者行使回售選擇權，則品種二部分債券的付息日為自2019年至2023年間每的2月5日。如遇法定節假日或休息，則順延至其後的第1個交易日；每次付息款項不個交易日；每次付息款項不另計利息。
12.兑付日：本期債券品種一的兑付日期為2023年2月5日。若品種一投資者行使回售選擇權，則品種一回售部分債券的兑付日為2021年2月5日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兑付款項不另計利息。
本期債券品種二的兑付日期為2025年2月5日。若品種二投資者行使回售選擇權，則品種二回售部分債券的兑付日為2023年2月5日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兑付款項不另計利息。
13.計息期限：本期債券品種一的計息期限為2018年2月5日至2023年2月5日。若品種一投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2018年2月5日至2021年2月5日。
本期債券品種二的計息期限為2018年2月5日至2025年2月5日。若品種二投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2018年2月5日至2023年2月5日。
14.還本付息方式及支付金額：本期債券採用單利按年計息，不計複利。每年付息一次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兑付一起支付。本期債券於每年的付息日向投資者支付的利息金額為投資者截至付息債權登記日收市時所持有的本期債券票面總額與對應的票面利率的乘積；於兑付日向投資者支付的本息金額為投資者截至兑付債權登記日收市時所持有的本期債券最後一期利息及所持有的債券票面總額的本金。
15.付息、兑付方式：本期債券本息支付將按照證券登記機構的有關規定統計債券持有人名單，本息支付方式及其他具體安排按照證券登記機構的相關規定辦理。
16.擔保人及擔保方式：本期債券無擔保。
17.信用級別及資信評級機構：經聯合信用評級有限公司綜合評定，公司的主體信用等級為AAA，本期債券的信用等級為AAA。
18.主承銷商、簿記管理人、債券受託管理人：發行人聘請中信證券股份有限公司作為本期債券的主承銷商、簿記管理人及債券受託管理人。
（三）18僑城05、18僑城06的基本情況
1.債券名稱：深圳華僑城股份有限公司 2018 年面向合格投資者公開發行公司債券（第三期）。
2.債券簡稱及代碼：5年期品種簡稱為“18僑城05”，代碼為112655；7年期品種簡稱為“18僑城06”，代碼為112656
3.發行規模：本期債券發行規模為10億元。
4.票面金額及發行價格：本期債券面值100元，按面值平價發行。
5.債券品種和期限：本期債券分為兩個品種。其中品種一（債券簡稱：18僑城05）為5年期品種，附第3年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權，品種二（債券簡稱：18僑城06）為7年期品種附第5年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
6.債券利率：本期債券分為兩個品種，其中品種一票面利率為5.35%，發行規模8億元，5年期，在債券存續期第3年末附設發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權；品種二票面利率為5.50%，發行規模2億元，7年期，在債券存續期第5年末附設發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
7.發行人上調票面利率選擇權：公司有權決定在本期債券品種一存續期的第3年末上調本期債券後2年的票面利率，公司將於本期債券第3個計息年度付息日前的第 20 個交易日刊登關於是否上調本期債券票面利率以及調整幅度的公告。若公司未行使利率上調權，則本期債券後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
公司有權決定在本期債券品種二存續期的第5年末上調本期債券後2年的票面利率，公司將於本期債券第5個計息年度付息日前的第20個交易日刊登關於是否上調本期債券票面利率以及調整幅度的公告。若公司未行使利率上調權，則本期債券後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
8.投資者回售選擇權：公司發出關於是否上調本期債券票面利率及調整幅度的公告後，債券持有人有權選擇在公告的投資者回售登記期內進行登記，將持有的本期債券按面值全部或部分回售給公司，若債券持有人未做登記，則視為繼續持有本期債券並接受上述調整。
9.債券形式：實名制記賬式公司債券。投資者認購的本期債券在登記機構開立的託管賬户託管記載。本期債券發行結束後，債券認購人可按照有關主管機構的規定進行債券的轉讓、質押等操作。
10.起息日：本期債券的起息日為2018年3月12日。
11.付息日：本期債券品種一的付息日期為2019年至2023年每年的3月12日。若品種一投資者行使回售選擇權，則品種一回售部分債券的付息日為自2019年至2021年間每年的3月12日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；每次付息款項不另計利息。
本期債券品種二的付息日為2019年至2025年每的3月12日。若品種二投資者行使回售選擇權，則品種二部分債券的付息日為自2019年至2023年間每的3月12日。如遇法定節假日或休息，則順延至其後的第1個交易日；每次付息款項不個交易日；每次付息款項不另計利息。
12.兑付日：本期債券品種一的兑付日期為2023年3月12日。若品種一投資者行使回售選擇權，則品種一回售部分債券的兑付日為2021年3月12日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兑付款項不另計利息。
本期債券品種二的兑付日期為2025年3月12日。若品種二投資者行使回售選擇權，則品種二回售部分債券的兑付日為2023年3月12日。如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日；順延期間兑付款項不另計利息。
13.計息期限：本期債券品種一的計息期限為2018年3月12日至2023年3月12日。若品種一投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2018年3月12日至2021年3月12日。
本期債券品種二的計息期限為2018年3月12日至2025年3月12日。若品種二投資者行使回售選擇權，則本期債券的計息期限為2018年3月12日至2023年3月12日。
14.還本付息方式及支付金額：本期債券採用單利按年計息，不計複利。每年付息一次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兑付一起支付。本期債券於每年的付息日向投資者支付的利息金額為投資者截至付息債權登記日收市時所持有的本期債券票面總額與對應的票面利率的乘積；於兑付日向投資者支付的本息金額為投資者截至兑付債權登記日收市時所持有的本期債券最後一期利息及所持有的債券票面總額的本金。
15.付息、兑付方式：本期債券本息支付將按照證券登記機構的有關規定統計債券持有人名單，本息支付方式及其他具體安排按照證券登記機構的相關規定辦理。
16.擔保人及擔保方式：本期債券無擔保。
17.信用級別及資信評級機構：經聯合信用評級有限公司綜合評定，公司的主體信用等級為AAA，本期債券的信用等級為AAA。
18.主承銷商、簿記管理人、債券受託管理人：發行人聘請中信證券股份有限公司作為本期債券的主承銷商、簿記管理人及債券受託管理人。
第二節 債券受託管理人履職情況
報告期內，中信證券依據《公司債券發行與交易管理辦法》、《公司債券受託管理人執業行為準則》和其他相關法律、法規、規範性文件及自律規則的規定以及本期債券《受託管理協議》的約定，持續跟蹤發行人的資信狀況、募集資金使用情況、公司債券本息償付情況、償債保障措施實施情況等，並監督發行人對公司債券募集説明書、受託管理協議中所約定義務的執行情況。積極行使債券受託管理人職責，維護債券持有人合法權益。
一、持續關注發行人資信情況、督促發行人進行信息披露
報告期內，受託管理人持續關注發行人資信狀況，監測發行人是否發生重大事項，按月定期全面核查發行人重大事項發生情況，持續關注發行人各項信息資料。報告期內，發行人未出現會對債券償付產生重大不利影響的事項。報告期內，受託管理人持續督導發行人履行信息披露義務。受託管理人督促發行人按時完成定期信息披露、及時履行臨時信息披露義務。
二、持續關注增信措施
發行人已發行的“16僑城01”、“16僑城02”、“18僑城01”、“18僑城02”、“18僑城03”、“18僑城04”、“18僑城05”和“18僑城06”債券均無增信措施。
三、監督專項賬户及募集資金使用情況
報告期內，受託管理人持續監督並定期檢查發行人公司債券募集資金的接收、存儲、劃轉和使用情況，監督募集資金專項賬户運作情況。受託管理人及時向發行人傳達法律法規規定、監管政策要求和市場典型案例，提示按照核准用途合法合規使用募集資金。發行人“16僑城01”、“16僑城02”、“18僑城01”、“18僑城02”、“18僑城03”、“18僑城04”、“18僑城05”和“18僑城06”債券募集資金實際用途與核准用途一致。
四、披露受託管理事務報告，維護債券持有人的合法權益
報告期內，受託管理人正常履職，中信證券於2019年6月28日在深圳證券交易所網站（http://www.szse.cn）公告了《深圳華僑城股份有限公司2016年公司債券、2018年公司債券受託管理事務報告（2018年度）》；分別於2019年4月18日、2019年10月18日公告了《深圳華僑城股份有限公司公開發行2016年公司債券、2018年公司債券受託管理事務臨時報告》。
受託管理人按照《受託管理協議》、《債券持有人會議規則》約定履行受託管理職責，召開債券持有人會議，督促會議決議的具體落實，維護債券持有人的合法權益。報告期內，經中信證券召集，發行人於2019年8月2日召開了“16僑城01”2019年第一次債券持有人會議，本次會議議題為《關於“16僑城01”補充投資者回售選擇權及回售實施辦法的議案》。
五、督促履約
報告期內，本公司已督促“16僑城01”、“16僑城02”、“18僑城01”、“18僑城02”、“18僑城03”、“18僑城04”、“18僑城05”和“18僑城06”債券按期足額付息，並督促“16僑城01”按期足額償還本金，本公司將持續掌握受託債券還本付息、贖回、回售等事項的資金安排，督促發行人按時履約。
第三節 發行人2019年度經營情況和財務狀況
一、發行人基本情況
（一）發行人的設立和上市
發行人系經國務院僑務辦公室僑經發[1997]第03號文及深圳市人民政府深府函[1997]第37號文批准，由華僑城經濟發展總公司（現更名為華僑城集團公司）作為獨家發起人，以下屬全資子公司深圳特區華僑城中國旅行社、深圳特區華僑城水電公司、深圳華中發電有限公司之全部淨資產及深圳世界之窗有限公司29%權益折股出資，通過募集方式設立的股份有限公司。經中國證監會證監發字[1997]第396號文批准，發行人於1997年8月4日公開發行人民幣普通股5,000萬股（含公司職工股442萬股），每股面值1元，發行價格6.18元/股。1997年9月2日，公司在深圳市工商行政管理局註冊登記，營業執照註冊號為27937410-5，註冊資本為人民幣19,200萬元。1997年9月10日，社會公眾股（除公司職工股外）在深圳證券交易所上市流通。
（二）發行人股本變化情況
1、1998年中期利潤分配引起的股本變動情況
經公司於1998年9月召開的1998年度第一次臨時股東大會審議通過，並經深圳市證券管理辦公室批准，公司以總股本192,000,000股為基數，以未分配利潤向全體股東每10股送2股紅股派0.5元人民幣現金，同時以資本公積金向全體股東每10股轉增6股，共送紅股38,400,000股，轉增115,200,000股，送股及轉增後，公司股份總數增至345,600,000股。
2、2000年配股引起的股本變動情況
經公司1999年第一次臨時股東大會審議通過，並經中國證券監督管理委員會證監公司字[2000]94號文批准，公司於2000年9月實施配股，社會公眾股每10股配3股，配股價為9元/股，共配售27,000,000股。配股完成後，公司總股本由345,600,000股增至372,600,000股。
3、2000年度利潤分配引起的股本變動情況
經公司2001年5月10日召開的2000年度股東大會審議通過，公司以總股本372,600,000股為基數，以資本公積金向全體股東每10股轉增2股，轉增後公司總股本由372,600,000股增至447,120,000股。
4、2002年度利潤分配引起的股本變動情況
經公司2003年4月28日召開的2002年度股東大會審議通過，公司以總股本447,120,000股為基數，以未分配利潤向全體股東每10股送6股紅股，每10股派現金人民幣1.5元（含税），以資本公積金向全體股東每10股轉增2股，送股和轉增後公司總股本由447,120,000股增至804,816,000股。
5、2003年中期利潤分配引起的股本變動情況
經公司2003年9月23日召開的2003年度第二次臨時股東大會審議通過，公司以總股本804,816,000股為基數，以資本公積金向全體股東每10股轉增3股，轉增後公司總股本由804,816,000股增至1,046,260,800股。
6、可轉換公司債權轉股引起的股本變動情況經中國證監會證監發行字[2003]143號文件核准，公司於2003年12月31日向社會公開發行4,000,000張可轉換公司債券，每張面值100元，發行總額4億元，期限為3年，於2004年1月6日起在深圳證券交易所掛牌交易。2005年4月，根據《可轉換債券募集説明書》的約定，並經公司第三屆董事會第八次臨時會議審議通過，公司贖回了尚未實施轉股的5,904張可轉換公司債券。截至2005年4月22日，共有面值 399,409,600 元的可轉換公司債券實施轉股，公司總股本由 1,046,260,800股增至1,111,205,242股。
7、股權分置改革方案實施引起的股本變動情況發行人股權分置改革方案經國務院國資委《關於深圳華僑城控股股份有限公司股權分置改革有關問題的批覆》（國資產權[2005]1565號）同意及公司2005年第三次臨時股東大會暨相關股東會議審議通過。
方案內容包括：1、華僑城集團對價支付安排：華僑城集團向股權分置改革方案實施股份變更登記日（2006年1月5日）登記在冊的全體流通股股東每10股送2.8股；2、發行認股權證：公司向股權分置改革方案實施股份變更登記日登記在冊的流通股股東以 10：3.8 的比例免費派發百慕大式認股權證，共計149,522,568份。每份認股權證可以在行權日以7.00元的價格，認購公司1股新發的股份；公司同時向管理層及主要業務骨幹定向發行5,000萬份認股權證，行權價格為7.00元。
經發行人於2006年4月26日召開的第三屆董事會第十五次臨時會議決議，公司擬將向管理層和業務骨幹定向發行認股權證的計劃改為限制性股票激勵計劃。因此，股權分置改革後，公司的總股本未發生變化。
8、實施限制性股票激勵計劃引起的股份變動情況
經公司2006年第一次臨時股東大會審議通過，公司以發行新股的方式，向董事（不包括獨立董事）、高級管理人員及主要業務骨幹授予5,000萬股限制性股票，認購價格為 7.00 元/股，並授權公司董事會辦理相關事宜；經公司第四屆董事會第三次會議審議，董事會認為限制性股票的授予條件成就，2007年9月28日，5,000萬股限制性股票正式授予完成。限制性股票激勵計劃實施後，公司的總股本由1,111,205,242股增加為1,161,205,242股。
9、流通股股東權證行權引起的股份變動情況
經中國證監會證監發行字[2006]125號文核准，公司向股權分置改革方案實施股權登記日登記在冊的全體流通股股東以 10：3.8 的比例免費派發149,522,568份認股權證。經深圳證券交易所《關於深圳華僑城控股股份有限公司認股權證上市交易的通知》（深證上[2006]135 號）同意，認股權證於 2006年11月24日在深圳證券交易所上市交易。
截至2007年11月23日認股權證行權結束時點，共有149,338,821份權證成功行權，佔權證發行總量的99.88%，未行權權證已被註銷。認股權證行權完成後，公司的股本由1,161,205,242股增至1,310,544,063股。
10、2007年度利潤分配引起的股本變動情況
經公司2008年3月28日召開的2007年年度股東大會審議通過，公司以總股本1,310,544,063股為基數，向全體股東每10股派發現金紅利2.30元（含税），以資本公積金每10股轉增10股；轉增後，公司總股本由1,310,544,063股增至2,621,088,126股。
11、發行股份購買資產引起的股本變動情況
經公司2009年第二次臨時股東大會審議通過，並經中國證監會2009年10月14日證監許可[2009]1083號文《關於核准深圳華僑城控股股份有限公司向華僑城集團發行股份購買資產的批覆》、證監許可[2009]1084號文《關於核准豁免華僑城集團公司收購深圳華僑城控股股份有限公司義務的批覆》及商務部商合批[2008]626號文《商務部關於同意香港華僑城有限公司股權轉讓的批覆》核准，公司採取非公開發行股票方式向控股股東華僑城集團發行股份486,389,894股，華僑城集團以資產認購相關股份。發行完成後，公司總股本由2,621,088,126股增至3,107,478,020股。
12、2010年度利潤分配引起的股本變動情況
根據公司2011年3月25日召開的2010年年度股東大會決議，公司以2010年末總股本3,107,478,020股為基數，每10股送5股紅股，以資本公積金向全體股東每 10 股轉增 3 股，送股和轉增後公司總股本由 3,107,478,020 股增至5,593,460,436股。
13、2011年度利潤分配引起的股本變動情況
根據公司2012年4月26日召開的2011年年度股東大會決議，公司以2011年末總股本5,593,460,436股為基數，每10股派發現金紅利0.6元（含税）、每10股送3股紅股，送股後公司總股本由5,593,460,436股增至7,271,498,566股。
14、2014年度限制性股票解除限售和回購註銷引起的股本變動情況公司於2014年4月3日召開2013年年度股東大會，並決議通過《關於限制性股票解除限售和回購註銷事項的提案》，因公司限制性股票激勵計劃實施過程中，在第五期解除限售時存在激勵對象秦健如未達到解除限售條件的情況，公司決定對其股份進行回購，回購股份數額為 155,844 股。股份回購後公司股份總數由7,271,498,566股變更為7,271,342,722股。本次回購完成後，公司於2006年開始實施的限制性股票激勵計劃已經全部執行完畢。
15、2015年度員工股權激勵引起的股本變動情況
根據公司2015年9月28日第三次臨時股東會決議、2015年10月15日第六屆董事會第十七次臨時會議決議和修改後的章程規定，以發行新股的方式向公司高級管理人員、中層管理幹部以及核心管理、技術骨幹共計271人發行限制性股票，共計人民幣普通股（A股）82,650,000股。員工股權激勵後公司股份總數由7,271,342,722股變更為7,353,992,722股。
16、2015年度非公開發行引起的股本變動情況
公司於2015年3月19日召開第六屆董事會第八次臨時會議和於2015年4月24日召開2015年第一次臨時股東大會，審議通過了《關於公司非公開發行A股股票預案的議案》等議案；2015年4月15日，國務院國資委出具了《關於深圳華僑城股份有限公司非公開發行股票有關問題的批覆》（國資產權[2015]191號），原則同意發行人本次非公開發行股票方案；2015年12月9日，本次非公開發行獲得中國證監會《關於核准深圳華僑城股份有限公司非公開發行股票的批覆》（證監許可[2015]2880號）核准，本次向華僑城集團公司、前海人壽和鉅盛華非公開發行851,688,693股。非公開發行後公司股份總數由
7,353,992,722股變更為8,205,681,415股。
15、2017年度限制性股票解除限售和回購註銷引起的股本變動情況
公司於2017年5月3日召開公司2016年年度股東大會，審議通過了《關於回購公司離職員工股權的提案》。根據回購註銷提案，公司以4.66元/股的價格回購並註銷700,000股已不符合激勵條件的授予激勵對象已獲授但尚未解鎖的限制性股票，公司於本次回購註銷完成後依法履行相應的減資程序。本次回購註銷手續完成後，公司註冊資本由人民幣 8,205,681,415 元變更為8,204,981,415元。
公司於2017年8月23日召開公司第七屆董事會第三次會議，審議通過了《關於回購公司離職員工股權的提案》。根據董事會決議，公司將4.66元/股的價格回購並註銷450,000股已不符合激勵條件的授予激勵對象已獲授但尚未解鎖的限制性股票，公司於本次回購註銷完成後依法履行相應的減資程序。本次回購註銷手續完成後，公司註冊資本由人民幣 8,204,981,415 元變更為8,204,531,415元。
公司於2017年10月19日召開公司第七屆董事會第六次臨時會議，審議通過了《關於回購公司離職員工限制性股票的議案》。根據董事會決議，公司以4.66元/股的價格回購並註銷450,000股已不符合激勵條件的授予激勵對象已獲授但尚未解鎖的限制性股票，公司於本次回購註銷完成後依法履行相應的減資程序。待本次回購註銷手續完成後，公司註冊資本由人民幣8,204,531,415元變更為8,204,081,415元。
二、發行人2019年度經營情況
2019年，公司全年實現營業收入600億元，同比增長25%；歸屬於上市公司股東淨利潤達到123億元，同比增長17%；年末總資產為3,796億元，同比增長28%。公司的收入和利潤指標均創造歷史最高水平，保持兩位數的增速，資產規模也不斷擴大。與此同時，公司年末資產負債率控制在75%以下，處於同行業較低水平，公司發展質量和效益持續提升。
三、發行人2019年度財務狀況
1、合併資產負債表主要數據
單位：億元
項目 2019年12月31日 2018年12月31日 增減變化
流動資產：
貨幣資金 374.87 272.29 37.67%
交易性金融資產 1.18 0.00 -
應收票據 0.00 0.52 -100.00%
應收賬款 2.86 3.46 -17.42%
預付款項 311.28 106.70 191.73%
其他應收款 373.24 312.98 19.25%
其中：應收利息 10.11 4.94 104.58%
應收股利 0.00 0.25 -100.00%
存貨 1,853.44 1,615.83 14.71%
一年內到期的非流動資產 1.17 0.65 79.37%
其他流動資產 64.79 44.38 46.00%
流動資產合計 2,982.83 2,356.82 26.56%
非流動資產：
可供出售金融資產 0.00 11.85 -100.00%
持有至到期投資 1.00 0.00 -
長期應收款 5.88 11.15 -47.29%
長期股權投資 142.88 110.62 29.16%
其他權益工具投資 26.07 11.62 124.37%
其他非流動金融資產 2.90 2.76 5.14%
投資性房地產 133.00 67.04 98.37%
固定資產 158.98 145.53 9.24%
在建工程 46.77 31.40 48.94%
使用權資產 0.56 0.00 -
無形資產 89.40 75.83 17.90%
商譽 0.81 0.87 -7.19%
項目 2019年12月31日 2018年12月31日 增減變化
長期待攤費用 8.32 6.80 22.38%
遞延所得税資產 111.38 89.57 24.36%
其他非流動資產 86.42 33.40 158.74%
非流動資產合計 813.37 598.44 35.91%
資產總計 3,796.20 2,955.26 28.46%
流動負債：
短期借款 233.49 131.31 77.81%
應付票據 1.72 1.40 23.05%
應付賬款 170.32 140.67 21.08%
預收款項 624.12 422.84 47.60%
合同負債 76.13 24.30 213.33%
應付職工薪酬 12.17 12.31 -1.15%
應交税費 83.24 71.87 15.83%
其他應付款 685.80 572.61 19.77%
其中：應付利息 19.37 14.47 33.91%
應付股利 0.24 0.30 -20.49%
持有待售負債 0.00 0.00 -
一年內到期的非流動負債 117.71 86.07 36.77%
其他流動負債 0.00 0.00 -
流動負債合計 2,004.71 1,463.37 36.99%
非流動負債：
長期借款 696.38 594.11 17.21%
應付債券 129.74 111.37 16.49%
租賃負債 0.53 0.00 -
長期應付款 1.21 0.40 200.29%
遞延收益 12.77 13.72 -6.88%
遞延所得税負債 0.94 0.46 102.59%
非流動負債合計 841.56 720.06 16.87%
負債合計 2,846.27 2,183.43 30.36%
股東權益：
股本 82.02 82.03 -0.02%
資本公積 51.82 55.47 -6.59%
項目 2019年12月31日 2018年12月31日 增減變化
其他綜合收益 -12.07 -11.79 2.36%
盈餘公積 42.93 39.38 9.02%
未分配利潤 521.68 426.25 22.39%
歸屬於母公司股東權益合 686.37 591.34 16.07%
計
少數股東權益 263.56 180.50 46.02%
股東權益合計 949.93 771.84 23.07%
負債和股東權益總計 3,796.20 2,955.26 28.46%
截至2019年12月31日，發行人資產總額為3,796.20億元，較年初增加28.46%；負債總額為2,846.27億元，較年初增加30.36%；歸屬於母公司股東的所有者權益為686.37億元，較年初增加16.07%。
2、合併利潤表主要數據
單位：億元
項目 2019年度 2018年度 增減變化
營業總收入 600.25 481.56 24.65%
營業收入 600.25 481.56 24.65%
營業總成本 453.19 354.76 27.74%
營業成本 260.61 190.89 36.53%
税金及附加 127.83 101.63 25.78%
銷售費用 19.06 17.23 10.57%
管理費用 27.75 24.12 15.06%
財務費用 17.94 20.89 -14.13%
加：其他收益 2.02 1.66 21.76%
投資淨收益 44.77 23.46 90.84%
公允價值變動淨收益 -0.53 0.03 -2063.01%
信用減值損失 -0.17 -0.02 832.26%
資產減值損失 -0.85 -1.74 -50.95%
資產處置收益 0.00 0.01 -77.42%
營業利潤 192.31 150.20 28.03%
加：營業外收入 1.31 3.94 -66.63%
減：營業外支出 1.43 0.50 186.32%
利潤總額 192.19 153.64 25.09%
項目 2019年度 2018年度 增減變化
減：所得税 48.77 40.97 19.04%
淨利潤 143.42 112.67 27.29%
2019年度，發行人營業收入為600.25億元，較上年同期增加24.65%；營業利潤為192.31億元，較上年同期增加28.03%。淨利潤為143.42億元，較上年同期增長27.29%。
3、合併現金流量表主要數據
單位：億元
項目 2019年度 2018年度 增減變化
經營活動產生的現金流量：
銷售商品、提供勞務收到的現 926.57 662.02 39.96%
金
收到的税費返還 0.24 0.05 390.96%
收到其他與經營活動有關的現 300.97 157.73 90.81%
金
經營活動現金流入小計 1,227.78 819.81 49.76%
購買商品、接受勞務支付的現 768.77 544.59 41.16%
金
支付給職工以及為職工支付的 36.49 27.19 34.21%
現金
支付的各項税費 196.54 120.28 63.40%
支付其他與經營活動有關的現 277.86 228.19 21.76%
金
經營活動現金流出小計 1,279.66 920.25 39.06%
經營活動產生的現金流量淨額 -51.88 -100.45 -48.35%
投資活動產生的現金流量：
收回投資收到的現金 49.43 54.63 -9.51%
取得投資收益收到的現金 9.76 6.82 43.10%
處置固定資產、無形資產和其 0.07 0.38 -82.34%
他長期資產收回的現金淨額
處置子公司及其他營業單位收 59.14 6.23 849.01%
到的現金淨額
收到其他與投資活動有關的現 50.36 10.02 402.44%
金
投資活動現金流入小計 168.76 78.09 116.12%
購建固定資產、無形資產和其 74.38 31.89 133.24%
他長期資產支付的現金
投資支付的現金 55.21 84.78 -34.87%
項目 2019年度 2018年度 增減變化
取得子公司及其他營業單位支 0.03 39.20 -99.92%
付的現金淨額
支付其他與投資活動有關的現 87.39 92.11 -5.12%
金
投資活動現金流出小計 217.01 247.97 -12.49%
投資活動產生的現金流量淨額 -48.25 -169.88 -71.60%
籌資活動產生的現金流量：
吸收投資收到的現金 58.67 44.07 33.11%
其中：子公司吸收少數股東投 58.67 44.02 33.29%
資收到的現金
取得借款收到的現金 876.36 1,016.77 -13.81%
收到其他與籌資活動有關的現 83.20 30.52 172.59%
金
籌資活動現金流入小計 1,018.23 1,091.37 -6.70%
償還債務支付的現金 601.17 735.76 -18.29%
分配股利、利潤或償付利息支 84.08 64.78 29.79%
付的現金
其中：子公司支付給少數股東 3.36 3.87 -13.08%
的股利、利潤
支付其他與籌資活動有關的現 120.15 55.36 117.04%
金
籌資活動現金流出小計 805.40 855.90 -5.90%
籌資活動產生的現金流量淨額 212.83 235.47 -9.61%
匯率變動對現金的影響 0.19 0.73 -73.75%
現金及現金等價物淨增加額 112.90 -34.13 -430.84%
期初現金及現金等價物餘額 241.96 276.08 -12.36%
期末現金及現金等價物餘額 354.86 241.96 46.66%
2019年度，發行人經營活動現金流量淨額-51.88億元，投資活動產生的現金流量淨額-48.25億元，籌資活動產生的現金流量淨額212.83億元。
第四節 發行人募集資金使用及專項賬户運作情況
一、本次債券募集資金情況
“16僑城01”和“16僑城02”共計募集資金35億元，募集資金扣除發行費用後，15億元用於償還金融機構借款，剩餘部分用於補充流動資金。
“18僑城01”和“18僑城02”共計募集資金35億元，募集資金扣除發行費用後全部用於償還銀行貸款。
“18僑城03”和“18僑城04”共計募集資金50億元，募集資金扣除發行費用後全部用於償還銀行貸款。
“18僑城05”和“18僑城06”共計募集資金10億元，募集資金扣除發行費用後全部用於償還銀行貸款。
二、本次債券募集資金實際使用及專項賬户運作情況
中信證券在募集資金使用完畢前按約定對本次債券募集資金專項賬户進行核查。
截至本報告出具之日，“16僑城01”、“16僑城02”、“18僑城01”、“18僑城02”、“18僑城03”、“18僑城04”、“18僑城05”和“18僑城06”債券募集資金已全部使用完畢。上述募集資金使用嚴格按照公司資金管理制度履行相關審批手續，公司債券募集資金、專項賬户的管理和使用，與公司債券募集説明書承諾的用途、使用計劃和其他約定一致，符合公司債券募集資金使用的各項規定。
公司按照《公司債券發行與交易管理辦法》的相關要求，設立了公司債券募集資金專項賬户，用於公司債券募集資金的接收、存儲、劃轉與本息償付。目前專項賬户運行正常，不存在募集資金違規使用情況。
第五節 公司債券本息償付情況
2019年度，涉及利息償付的為“16僑城01”、“16僑城02”、“18僑城01”、“18僑城02”、“18僑城03”、“18僑城04”、“18僑城05”、“18僑城06”。
2019年4月15日，發行人按時足額完成“16僑城01”、“16僑城02”2018年度利息兑付。
2019年1月18日，發行人按時足額完成“18僑城01”、“18僑城02”2018年度利息兑付。
2019年2月5日，發行人按時足額完成“18僑城03”、“18僑城04”2018年度利息兑付。
2019年3月12日，按時足額完成“18僑城05”、“18僑城06”2018年度利息兑付。
報告期內，涉及本金兑付的為“16僑城01”，投資人行使回售選擇權，“16僑城01”為全額回售，回售本金合計25億元。2019年8月21日，發行人已全額兑付了“16僑城01”本金。
2020年度，涉及利息償付的為“16僑城02”、“18僑城01”、“18僑城02”、“18僑城03”、“18僑城04”、“18僑城05”、“18僑城06”。
2020年4月13日，發行人按時足額完成“16僑城02”2019年度利息兑付。
2020年1月18日，發行人按時足額完成“18僑城01”、“18僑城02”2019年度利息兑付。
2020年2月5日，發行人按時足額完成“18僑城03”、“18僑城04”2019年度利息兑付。
2020年3月12日，按時足額完成“18僑城05”、“18僑城06”2019年度利息兑付。
第六節 發行人償債意願和能力分析
一、發行人償債意願情況
報告期內，發行人已於2019年4月15日按時足額完成“16僑城01”、“16僑城02”2018年度利息兑付，於2019年1月18日按時足額完成“18僑城01”、“18僑城02”2018年度利息兑付，於2019年2月5日按時足額完成“18僑城03”、“18僑城04”2018年度利息兑付，於2019年3月12日按時足額完成“18僑城05”、“18僑城06”2018年度利息兑付，於2019年8月21日足額償付了“16僑城01”本金。發行人未出現兑付兑息違約的情況，償債意願正常。
二、發行人償債能力分析
近兩年主要償債能力指標統計表
指標（合併口徑） 2019年/201129月年31日 2018年/201128月年31日
資產負債率（%） 74.98 73.77
流動比率 1.49 1.62
速動比率 0.38 0.51
EBITDA利息倍數 2.68 3.36
從短期指標來看，發行人2019年末流動比率較上年末下降8.02%；速動比率較上年末下降25.49%，變化均不大。
從長期指標來看，發行人資產負債率較上年末增長 1.64%，整體資產負債率水平較高。
從EBITDA利息倍數來看，發行人2019年度較上年度下降20.24%，變化不大。
截至本報告出具日，發行人生產經營及財務指標未出現重大不利變化，發行人償債能力正常。
第七節 增信機制、償債保障措施的執行情況及有效性分析
一、增信機制及變動情況
發行人已發行的“16僑城01”、“16僑城02”、“18僑城01”、“18僑城02”、“18僑城03”、“18僑城04”、“18僑城05”和“18僑城06”債券中均無增信機制。
二、償債保障措施變動情況
報告期內，發行人償債保障措施未發生重大變化。
三、償債保障措施的執行情況及有效性分析
發行人設立專項償債賬户，制定《債券持有人會議規則》，聘請債券受託管理人，設立專門的償債工作小組，按照要求進行信息披露。報告期內，發行人按照募集説明書的約定執行各項償債保障措施。
第八節 債券持有人會議召開情況
深圳華僑城股份有限公司於2016年4月13日發行了“深圳華僑城股份有限公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）（品種一）”（債券簡稱：“16僑城01”）。根據《債券持有人會議規則》及《深圳華僑城股份有限公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）募集説明書》（以下簡稱“《募集説明書》”）的相關約定，中信證券作為“16僑城01”債券的受託管理人，召集2019年第一次債券持有人會議。根據《募集説明書》約定，在債券“16僑城01”存續期間的第3個計息年度末，發行人有權選擇是否上調存續期後2年的票面利率，持有人有權將債券按面值全部或部分地回售給發行人。2019年3月15日，發行人公告不上調存續期後2年的票面利率，並將債券回售申報期定位3月15-21日。在回售申報期間結束後，發行人將回售款項及利息通返給投資者。截至會議召集通知發出之日，“16僑城01”已完成回售，債券餘額為6.67億元。其中，中國銀行持有4億元，超過集中度上限。因此，中國銀行委託中信證券召集持有人會議，申請增加投資者回售權，對持有的“16僑城01”債券進行回售。
根據發行人於2019年8月5日公告的《深圳華僑城股份有限公司“16僑城01”2019年第一次債券持有人會議決議公告》，發行人於2019年8月2日召開了“16僑城01”2019年第一次債券持有人會議，會議審議通過了《關於“16僑城01”補充投資者回售選擇權及回售實施辦法的議案》。
第九節 公司債券的信用評級情況
2016年4月5日，針對“16僑城01”和“16僑城02”，聯合信用評級有限公司出具了《深圳華僑城股份有限公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）評級報告》，發行人的主體信用等級為AAA，評級展望為穩定，本期債券的信用等級為AAA。
2018年1月2日，針對“18僑城01”和“18僑城02”，聯合信用評級有限公司出具了《深圳華僑城股份有限公司2018年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）評級報告》，發行人的主體信用等級為AAA，評級展望為穩定，本期債券的信用等級為AAA。
2018年1月24日，針對“18僑城03”和“18僑城04”，聯合信用評級有限公司出具了《深圳華僑城股份有限公司2018年面向合格投資者公開發行公司債券（第二期）評級報告》，發行人的主體信用等級為AAA，評級展望為穩定，本期債券的信用等級為AAA。
2018年2月27日，針對“18僑城05”和“18僑城06”，聯合信用評級有限公司出具了《深圳華僑城股份有限公司2018年面向合格投資者公開發行公司債券（第三期）評級報告》，發行人的主體信用等級為AAA，評級展望為穩定，本期債券的信用等級為AAA。
根據監管部門和聯合信用評級對跟蹤評級的有關要求，聯合信用評級將在本次債券存續期內，在每年發行人年報公告後兩個月內進行一次定期跟蹤評級，並在本次債券存續期內根據有關情況進行不定期跟蹤評級。
發行人應按聯合信用評級跟蹤評級資料清單的要求，提供有關財務報告以及其他相關資料。發行人如發生重大變化，或發生可能對信用等級產生較大影響的重大事件，應及時通知聯合信用評級並提供有關資料。
聯合信用評級將密切關注發行人的經營管理狀況及相關信息，如發行人或本次債券相關要素出現重大變化，或發現其存在或出現可能對信用等級產生較大影響的重大事件時，聯合信用評級將落實有關情況並及時評估其對信用等級產生的影響，據以確認或調整本次債券的信用等級。
如發行人不能及時提供上述跟蹤評級資料及情況，聯合信用評級將根據有關情況進行分析並調整信用等級，必要時，可公佈信用等級暫時失效，直至發行人提供相關資料。
聯合信用評級對本次債券的跟蹤評級報告將在公司網站和交易所網站公告，且在交易所網站公告的時間不晚於在公司網站、其他交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時間；同時，跟蹤評級報告將報送深圳華僑城股份有限公司、監管部門等。
2019年5月，聯合信用評級發佈定期跟蹤評級報告，維持“16僑城01”、“16僑城02”、“18僑城01”、“18僑城02”、“18僑城03”、“18僑城04”、“18僑城05”和“18僑城06”AAA的債項評級，發行人的主體評級維持AAA，評級展望為穩定。
2020年6月，聯合信用評級發佈定期跟蹤評級報告，維持“16僑城02”、“18僑城01”、“18僑城02”、“18僑城03”、“18僑城04”、“18僑城05”和“18僑城06”AAA的債項評級，發行人的主體評級維持AAA，評級展望為穩定。
第十節 負責處理與公司債券相關事務專人的變動情況
2019年，發行人負責處理與公司債券相關事務的專人未發生變動。
第十一節 其他情況
一、對外擔保情況
截至2019年12月31日，發行人的對外擔保情況具體如下表所示：
單位：萬元
公司及其子公司對外擔保情況（不包括對子公司的擔保）
擔保對象名稱 擔保額 實際發生日期 實際擔保金 擔保類型 擔保期 是否履行 是否為關
度 額 完畢 聯方擔保
武漢譽天紅光 40,800 2017年07月04日 13,872 一般保證 5 年 否 是
深圳市招華國際會展運 15,000 2019 連帶責任保年08月15日2,200 2 年 否 是
營有限公司 證
深圳市招華國際會展發 2018 06 27 35,000 連帶責任保年月 日 15 年 否 是
展有限公司 證
深圳市招華國際會展發 2018年10月31日 10,000 連帶責任保證 15 年 否 是
展有限公司
深圳市招華國際會展發 2018 11 30 10,000 連帶責任保年月 日 15 年 否 是
展有限公司 證
深圳市招華國際會展發 15,000 連帶責任保
展有限公司 2018年12月25日 證 15 年 否 是
深圳市招華國際會展發 2019年01月11日 25,000 連帶責任保 15 年 否 是
展有限公司 證
深圳市招華國際會展發 2019 02 28 25,000 連帶責任保
展有限公司 276,500 年 月 日 15 年 否 是證
深圳市招華國際會展發 2019年05月15日 25,000 連帶責任保 15 年 否 是
展有限公司 證
深圳市招華國際會展發 2019 06 14 15,000 連帶責任保年月 日 15 年 否 是
展有限公司 證
深圳市招華國際會展發 2019 07 連帶責任保年月30日 10,000 15 年 否 是
展有限公司 證
深圳市招華國際會展發 2019 連帶責任保年10月08日5,000 15 年 否 是
展有限公司 證
深圳市招華國際會展發 2019年11月29日 9,500 連帶責任保 15 年 否 是
展有限公司 證
公司及其子公司對外擔保情況（不包括對子公司的擔保）
擔保對象名稱 擔保額 實際發生日期 實際擔保金 擔保類型 擔保期 是否履行 是否為關
度 額 完畢 聯方擔保
深圳市招華國際會展發 2019年12月18日 20,000 連帶責任保 15 年 否 是
展有限公司 證
深圳市招華國際會展發 250,000 2017年10月30日 75,035 連帶責任保 5 年 否 是
展有限公司 證
深圳市招華國際會展發 10,000 2019年12月09日 10,000 連帶責任保 15 年 否 是
展有限公司 證
深圳市中小企業信用融 22,973 2018年10月10日 22,973 一般保證 3 年 否 是
資擔保集團有限公司
深圳市中小企業信用融 1,959 2018年12月15日 1,959 一般保證 3 年 否 是
資擔保集團有限公司
深圳市中小企業信用融 45,046 2018年10月10日 45,046 一般保證 3 年 否 是
資擔保集團有限公司
深圳市中小企業信用融 3,841 2019年01月15日 3,841 一般保證 3 年 否 是
資擔保集團有限公司
天津嘉運置業有限公司30,600 2019年12月03日 5,100 連帶證責任保 3 年 是 是
武漢首貿城 49,500 2018年03月02日 24,524 一般保證 3 年 否 是
武漢首貿城 9,900 2019年09月09日 6,600 一般保證 3 年 否 是
武漢首貿城 37,950 2019年10月25日 37,950 一般保證 3 年 否 是
中山禹鴻房地產開發有 35,700 2019 連帶責任保年07月24日9,344 4 年 否 是
限公司 證
昆明啓平置業有限公司 7,340 2019年12月09日 連帶責任保 3 年 否 是
證
昆明啓平置業有限公司 9,728 2019年12月20日 531 連帶責任保 3 年 否 是
證
重慶華輝盛錦房地產開 13,026 2019年05月22日 13,026 連帶責任保 3 年 否 是
發有限公司 證
公司及其子公司對外擔保情況（不包括對子公司的擔保）
擔保對象名稱 擔保額 實際擔保金 是否履行 是否為關
度 實際發生日期 額 擔保類型 擔保期 完畢 聯方擔保
重慶華輝盛錦房地產開 21,042 2019 09 06 21,042 連帶責任保年月 日
發有限公司 證 3 年 否 是
報告期末已審批的對外 880,905 報告期末實際對外擔保餘額 497,542
擔保額度
二、涉及的未決訴訟或仲裁事項
2019年度，發行人不存在重大未決訴訟、仲裁事項。
三、相關當事人
2019年度，發行人已發行的公司債券的受託管理人和資信評級機構均未發生變動。
四、其他需要説明的情況
（一）根據發行人於2019年4月11日披露的《深圳華僑城股份有限公司關於累計新增借款的公告》，截至2019年3月31日，公司借款餘額（包括但不限於銀行貸款、委託貸款、融資租賃借款、企業債券、公司債券、非金融企業債券融資工具、其他借款等）為人民幣1,209.79億元，較公司2018年末借款餘額922.85億元增加286.94億元。公司2019年1-3月累計新增借款佔2018年末淨資產771.62億元的37.19%。
上述事項屬於《公司債券受託管理人執業行為準則》第十一條及《公司債券臨時報告信息披露格式指引》規定之重大事項，中信證券作為深圳華僑城股份有限公司2016年公司債券、2018年公司債券的債券受託管理人，為充分保障債券投資人的利益，履行債券受託管理人職責，在獲悉相關事項後，中信證券就有關事項與發行人進行了溝通，並根據《公司債券受託管理人執業行為準則》的有關規定於2019年4月18日公告了《深圳華僑城股份有限公司公開發行2016年、2018年公司債券受託管理事務臨時報告》。
（二）根據發行人於2019年10月12日披露的《深圳華僑城股份有限公司關於累計新增借款的公告》，截至2019年9月30日，公司借款餘額（包括但不限於銀行貸款、委託貸款、融資租賃借款、企業債券、公司債券、非金融企業債券融資工具、其他借款等）為人民幣1,275.08億元，較公司2018年末借款餘額922.85億元增加352.23億元。公司2019年1-9月累計新增借款佔2018年末淨資產771.62億元的45.65%。
上述事項屬於《公司債券受託管理人執業行為準則》第十一條及《公司債券臨時報告信息披露格式指引》規定之重大事項，中信證券作為深圳華僑城股份有限公司2016年公司債券、2018年公司債券的債券受託管理人，為充分保障債券投資人的利益，履行債券受託管理人職責，在獲悉相關事項後，中信證券就有關事項與發行人進行了溝通，並根據《公司債券受託管理人執業行為準則》的有關規定於2019年10月18日公告了《深圳華僑城股份有限公司公開發行2016年、2018年公司債券受託管理事務臨時報告》。
報告期內，除上述事項外，發行人未出現《執業行為準則》第十一條規定和《受託管理協議》約定的重大事項。
（本頁無正文，為《深圳華僑城股份有限公司公司債券受託管理事務報告（2019
年度）》之蓋章頁）
中信證券股份有限公司
年 月 日
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