從2019年的平均44倍估值下降到2021年的13倍估值，物業股漸回理性。
“暢遊”過物業潮水的房企，正積極尋找下個估值標的。代建、營銷、環保、園林……多塊業務被拆，看似眼花繚亂，究其背後原因，錢難賺了。
內部融資謹慎外部環境收緊
四月房企發債規模在下滑
房企融資規模，在今年一季度明顯的下滑。
據貝殼研究院統計，2021年一季度房企境內外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發行規模。尤其境外債發債規模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。
“房企融資規模下滑主要是在政府持續推進房地產行業降槓桿的大環境下，房企整體債權融資環境較為嚴苛。”同策研究院分析師左越認為，“三道紅線”融資新規疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策，房企債權融資供需兩端均受到限制，融資環境已全線收緊。
易居房地產研究院總監嚴躍進則表示，“一季度各大房企整體銷售情況良好，為房企帶來較為充足的現金流，在債權融資的主動意願上也有所降低。”
進入4月，房企發債規模進一步下滑。
據領先指數顯示，2021年4月，中國房地產企業境內外融資榜顯示，4月境內外的融資規模持續分化，延續了2月以來的態勢。其中，境內債與境外債的發行規模差額進一步拉大，境內債的發行規模約為799.86億元，境外債的發行規模僅為27.97億美元，境內債遠超境外債。與此同時，房企發行境內外債規模較3月進一步下滑。
“目前房企融資更為慎重，不少房企的降槓桿意願較為明顯，部分房企也在業績會上喊出6月底進入綠檔陣營。”領先指數相關負責人稱，“宅地集中供應”下的首次土拍已開啓，房企的融資能力也面臨前所未有的挑戰。
利潤空間再被壓縮
限制有息負債的增長，進而導致外部資金的使用量減少，現階段，房企更多賴銷售回款運轉。然而，投資端拿地成本提升、銷售端熱點城市限價，也讓房企利潤空間和盈利水平持續受到擠壓。
據克爾瑞機構提供數據顯示，2020年，66家行業典型上市房企整體的毛利率、淨利率以及歸母淨利率水平均延續下滑趨勢，且降幅較2019年進一步擴大。
其中，毛利率指標降幅最大，2020年毛利率中位值同比降低4.8個百分點至24.3%。淨利率和歸母公司淨利率的中位值也分別降低2.6和1.9個百分點至10%和8.2%。與歷年相比，淨利率指標已降至2016年的水平，歸母淨利率則是2015年以來的最低水平。
一位不願透露姓名的業內人士告訴記者，“現在地產行業的盈利空間在下行，多數項目利潤率不超過15%，融資成本12%基本上很難賺錢，只能勉強維持生存。”
這一現象仍在繼續。以即將啓幕北京首場集中土拍為例，據其他媒體統計，30宗涉宅地塊起拍價1035.81億，平均溢價率僅9.8%。
“按照以往的拿地測算標準，部分地塊利潤都算不過來賬，但是再不搶，就將失去北京市場。”一位房企在京負責人表示，以前的招拍掛，比如去年的大瓦窯和分鐘寺，所有企業按起始價應該都能算出20-30%的利潤率，後面正式競拍時，可能再壓低到10%甚至以下。但這次推出的這批地塊，起始時的普遍利潤率就被壓得很低。尤其還出了最低住宅建設標準，成本高了很多，很多地塊的起始利潤率就只有個位數了。
對此，嚴躍進表示，對於重點佈局一二線城市或是前兩年在熱點城市高價拿地的部分房企而言，地塊的獲利比會明顯低於企業自身預期，項目盈利空間受限。
分拆業務呈多元化
融資渠道一步步收緊，主營業務利潤長期存在下行壓力，近期，部分房企分拆業務上市獲取資金。
近日，建業地產就發佈公告稱，公司目前擬以分派以及全球發售方式進行建議分拆中原建業，當中將包括公開發售及國際發售。這也意味着，去年11月遞表的中原建業有所突破，或成為建業集團旗下第四個在港上市平台。
此前，朗詩、中駿、領地、越秀、新力等多家房企亦分拆旗下業務赴港上市。克而瑞統計顯示，今年，已有8家房企分拆業務赴港上市。今年一季度，榮盛、宋都、星河灣旗下的業務公司上市成功，其中星河灣旗下的星盛商業是國內首個純商業運營服務上市公司。
3月26日，在佳兆業舉行的2020年業績發佈會上，佳兆業集團董事局副主席、總裁兼執行董事麥帆表示，佳兆業商業集團、文體科技集團分拆上市已納入議事日程。
在首次衝刺港股上市失利後，雅居樂雅城集團在更新了財務資料等內容後，3月2日再度向港交所遞交招股書。
繼2020年12月恆大分拆物業成功登陸港交所後，恆大方面在2020年業績説明會上透露，打算將旗下八大業務平台全部實現分拆上市，還未裝入上市平台的房車寶、恆大童世界、恆大冰泉都有相關計劃。分拆多元化業務是恆大集團2020年的主要動作，憑藉輪番引投和配股融資，恆大在恆大汽車、恆大物業、房車寶、恆騰網絡等幾大平台，已籌得近888億港元權益。
“房企拆分旗下業務板塊上市能在一定程度上促進主業發展，行業也將繼續向集團化發展，出現如物業、文旅、康養等越來越多的分支。”貝殼研究院高級分析師潘浩則表示，比起單一上市平台，多個上市平台顯然更具靈活性，尤其是隨着調控政策在融資端不斷收緊，多個上市平台可實現輪動融資效應。