物業管理企業再下一城 第三方收入超6成的建發物業赴港IPO

原標題：新股前瞻丨物業管理企業再下一城，第三方收入超6成的建發物業赴港IPO 來源：智通財經

2019年和2020年的物業上市公司潮遠高於2013和2014年的內房股，據wind數據顯示，2013和2014兩年，地產發展商赴港IPO的數量合計18家，而物業公司19年以來IPO上市的企業就已合計16家，更有十多家企業正在排隊候審，建發物業便是其中之一。

智通財經APP觀察到，據港交所9月30日披露，建發物業發展集團有限公司（以下簡稱“建發物業”）向港交所主板遞交上市申請，中金公司為獨家保薦人。

作為建發集團的附屬公司，建發物業IPO市場關注度也極高，那麼和其他物業公司相比，建發物業又有哪些看點呢？

非業主增值服務毛利率低於同行

據招股書顯示，建發物業是福建省領先的物業管理服務供應商，根據中國指數研究院，按收益計公司為福建省2019年物業管理百強企業中，排名第二。同多數物業管理公司主業一樣，建發物業主要業務也包括物業管理服務、社區增值及協同服務以及非業主增值服務。

建發物業的物業管理組合龐大，遍佈中國10個省、直轄市及自治區的逾24個城市，截至2020年6月30日，公司在中國管理203項物業，向13.7萬個物業單位提供物業管理服務，在管建築面積共2170萬平方米，總合同建築面積達3960萬平方米。

2017至2019年度，公司營業收入分別為人民幣4.47億元（單位下同）、6.09億元以及8.01億元，複合年增長率為33.9%。截至2020年6月30日，公司的營業收入為4.52億元，較2019年同期同比增長30.26%。

按業務類型來看，公司的營收絕大部分來自物業管理服務。2017至2019年上半年，物業管理服務收入佔比都在65%以上，但是隨着建發物業的母公司建發國際集團（01908）的房產銷售的爆發式增長，非業主增值服務需求量增加，非物業增值服務收入佔比逐步提升，到2020年6月30日止，物業管理服務收入佔比下降至62%，而非業主增值服務從2017年的20%提升至2020年6月30日的29%左右。社區增值及協同服務收入佔比基本上穩定在10%附近，佔比最小。

再看毛利及毛利率。2017-2019年度，公司的毛利分別為1.17億元、1.41億元以及1.83億元，年複合增長率為25.2%，截至2020年6月30日，公司的毛利為1.09億元，較去年同期同比增長29.76%。不管是營收還是毛利，建發物業的增長勢頭均表現良好。

而公司的毛利率卻並不平穩。2017-2019年度，建發物業的毛利率分別為26.2%、23.1%以及22.9%，截止2020年6月30日，毛利率為24.3%。同已上市的物業管理企業相比，建發物業的毛利率均低於行業平均值和中位數。

導致建發物業毛利率低於行業平均水平的主要原因為非業主增值服務毛利率過低所致，縱觀其他物業管理公司，非業主增值服務毛利率基本上在20%以上，而建發物業的非業主增值服務毛利率不到15%，因此拉低整體毛利率水平。

但就物業管理業務而言，與可比的幾家企業相比，建發物業管理業務的毛利率水平基本上處於行業的中上水平。

造成建發物業管理的毛利率水平處於中上水平的主要原因為其大部分業務來自獨立第三方物業開發商，而這也是建發物業與多數物業管理公司業務主要來自母公司的區別。

第三方收入佔比超6成，母公司助力發展

建發物業與其他多數物業公司的不同點在於，目前來看第三方物業管理服務佔比較高，對母公司的依賴程度較低。

從招股書來看，建發物業的物業管理服務收入的92.45%來自於獨立第三方，社區增值及協同服務收入的93.62%來自獨立第三方。於2020年6月30日，來自獨立第三方物業開發商的總合同建築面積佔公司的合同總建築面積的41.4%。

整體來看，建發物業目前對母公司依賴程度也並不高。招股書披露，公司單一最大客户為廈門建發及其聯營公司。截至2017至2019年度及截至2020年6月30日止六個月的期間，建發物業收益來自廈門建發及其聯營公司的收益分別為1.42億元、1.87億元、2.55億元及1.37億元，分別佔總收益31.7%、30.7%、31.8%及30.4%。來自的五大客户的收益分別為1.60億元、2.11億元、2.91億元及1.55億元，分別佔總收益的35.9%、34.7%、36.3%及34.2%。

相比於遠洋服務的81.2%的單一大客户佔比，以及融創服務的99.2%，顯然建發物業對母公司的依賴程度很低。

這也説明，建發物業有較強的招標能力。於往期業績記錄期間，由獨立第三方物業開發商所開發的在管物業的招標成功率分別達31.3%、50.0%、63.6%及55.0%。

母公司收益佔比低並不意味着建發物業被母公司“拋棄”。資料顯示，建發物業從建發國際集團的物業項目的招投標成功率達到100%，並且建發國際集團也到了交房期。根據建發國際集團2020年中報來看，其合同負債（已售未交付）已經達到530.91億元，這也意味着未來幾年，建發國際集團將有大量的新房交房，建發物業是最大受益者。

根據招股書顯示，目前建發物業在管建築面積2165萬平方米，合同建築面積達到3959萬平方米，合同建築面積相當於在管建築面積的1.82倍。

除此之外，建發國際集團還擁有1039.6萬平米的土儲，除了7663平米在悉尼外，其餘全部在中國，這些土儲也為建發物業提供了長期的發展動力。

美中不足的是，建發物業近幾年的續約率持續下滑，不過依然在85%以上。截至2019年12月31日止三個年度各年及截至2020年6月30日止六個月，公司的物業管理服務合同續約率分別為95.0%、92.7%、86.7%及85.7%。

綜合來看，過去幾年建發物業業績平穩增長，較強的第三方招標能力以及建發國際充足的合同負債，為建發物業後續業績保駕護航。此次分拆上市，對於建發物業而言，一方面，上市融資，為公司現有的業務及擴長提供資金基礎；另一方面，公司的形象也得以提升，從而提高吸引戰略投資者的能力。