在監管護航下，基礎設施公募基金REITs的腳步漸行漸近。
9月27日，上交所總經理蔡建春自今年8月履新該職位以來，首次系統發言中公開表示，推動公募REITs試點，是資本市場助力構建新發展格局的“重要拼圖”。
9月22日，中國證券業協會發布了基礎設施基金網下投資者管理細則徵求意見稿，從明確註冊要求、規範行為、壓實中介機構責任以及建立差異化的自律措施等角度提出相關要求。
不到一個月前的9月4日，滬深交易所發佈《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業務辦法》以及《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)發售業務指引》（下稱《指引》）;深交所同時還配套發佈《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務審核指引》。
此前，4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱《通知》)。同時，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(徵求意見稿)。
目前累計共有6份文件對於公募REITs的產品設計、交易規則等方面做出要求。目前構建出了怎樣的監管框架？將要落地的公募REITs將有何特點？新京報貝殼財經記者採訪了兩位中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會委員，分別是德邦基金總經理陳星德、嘉實基金董事總經理王藝軍，回答了以上問題。
貝殼財經： 目前引入了網下認購、場內及場外等不同認購方式，你認為這些措施能否有效提高二級市場流動性？
陳星德：
前端的網下認購、場內及場外認購機制是一個良好與投資者充分詢價交流過程，價格上與投資者達成一致，一定程度上確保二級市場價格穩定性和流動性。
王藝軍：
目前的一系列文件創新發售機制，引入了網下認購、場內及場外等認購方式，加強了市場的流動性建設。此外，通過流動性安排機制和按要求轉託管，也提高了二級市場流動性。
在海外市場，REITs已經成為股票、債券之外的大類資產配置的有效工具。REITs通常投資於成熟的優質物業並獲取穩定的租金或使用費收入，具有不同於股票和債券的風險收益特徵，且與股票和債券的相關性較低，從而吸引了養老金、保險資金等長期機構投資者的青睞。該類長期機構投資人着眼於長期穩定的收益要求，對REITs的流動性偏好低於股票市場的流動性偏好。
貝殼財經：REITs作為獨立的於股和債的一個大類投資產品，對於投資者來説，應該如何理解和看待公募REITs？ 公募REITs的預期收益和風險如何？
陳星德：
REITs從資本市場彙集廣大投資者的資金，通過高度專業化的運營團隊持有和運營基礎設施等物業，將獲得的穩定、可持續的收入按比例分配給投資者，是境外市場較為成熟的金融產品。REITs和高槓杆、高風險的地產開發和投資不同，其收益主要來自於持有不動產的租金收入分配，適合長期投資，是養老金和保險資金等長期資金的重要投資標的之一。公募REITS具有以下特徵：給不動產賦予了流動性，相比股票和公司債券，透明度高、投資多元化的REITs具有非常有競爭性的長期投資表現，還能提供豐厚、穩定的分紅。
當然,REITs投資也存在一定的風險，主要風險有：疲軟的使用或者租賃市場；利率上升；不動產市場價格下滑；不利的資本募集環境；高負債水平以及對管理人信任度問題。
王藝軍：
REITs通常持有優質的底層資產，收益主要來源於租金收入和資產增值。REITs的風險收益特性不同於股票和債券，兼具“股票+債券”的特徵，既有類似債券的穩定分紅收益，又有類似股票的資本利得，同時具有一定的波動性。但是，穩定的分紅收益使得REITs成為優秀的投資標的，是有效的大類資產配置工具。
從美國市場來看，基於風險和收益匹配的角度，REITs要顯著優於美國各種指數的風險收益。從收益率的角度來看，REITs具有較高的收益率，根據美國國家房地產信託投資基金協會（NAREIT）統計數據，美國權益性REITs近20年的年均回報率達到13%，比同期的納斯達克指數收益率高4%，比羅素2000指數高3%。
貝殼財經：兩個交易所都對收購及份額權益變動做出了一些安排。REITs將來也會像股票一樣出現二級市場的收購和反收購嗎?目前的制度安排目前參照股票市場的規則，是否適用於REITs？
陳星德：
本次公募REITs是將資產進行IPO，若資產資質較好，可能存在在二級市場被市場投資者舉牌成為最大基金份額持有人，對項目進行間接控制。因此，《上市公司收購管理辦法》也是同樣適用的。
王藝軍：
交易所出台的關於基礎設施公募REITs的相關細則，一方面，借鑑了我國境內股票的發行制度；另一方面，基礎設施基金的收購及份額權益變動所涉及的當事人應當參照中國證監會和兩個交易所上市公司收購及股份權益變動的相關規定，以履行相應的程序與義務。理論上，基礎設施公募REITs市場上會出現二級市場的收購與反收購。
新京報貝殼財經記者 張姝欣 編輯 陳莉 校對 陳荻雁