雅居樂闖“年關”
張力 攝
2021年7月至12月期間一口氣出售了14項非核心物業的雅居樂沒有停止“賣賣賣”的腳步。
1月25日早間，中海披露公告表示，公司已與兩家企業簽訂買賣協議，擬收購二者持有的廣州利合53.33%股權。收購事情完成後，中海所持的廣州利合股權比例將由原先的20%上升至73.33%，成為後者的單一最大股東。
雅居樂是這場交易的賣方之一。
在通過這筆交易回籠資金的同時，雅居樂還藉此甩掉了4.64億元的負債。
“清倉”廣州亞運城
雅居樂的出售協議訂立於四日前。1月21日交易時段後，雅居樂間接全資附屬公司與中海方面達成協議，前者擬以18.44億元的價格出售廣州利合26.66%股權。
根據初步約定，交易總價將分兩步支付，其中13.8億元以現金方式付予雅居樂，待交易完成時，中海還將承擔雅居樂應付予廣州利合4.64億元貸款的償還責任。
據悉，廣州利合持有的主要資產為廣州亞運城，該物業位於廣東省廣州市番禺區，為一座商住混合式綜合體，總建築面積約為585萬平方米，地盤面積約為252.1萬平方米。
截至公告日，廣州亞運城還有約183.4萬平方米的建築面積處在施工狀態，有關建設預期將於2025年底竣工。截至2021年末，廣州利合及其直接全資附屬公司除税後的純利約為29.85億元，資產淨值約29.12億元。
雅居樂與廣州亞運城的淵源可追溯至2009年。
當年12月，雅居樂與富力、碧桂園組成的聯合體經44次舉牌擊敗保利、萬科、中海組成的國企聯合體以及中信地產等企業，以255億元的價格拿下了廣州亞運城地塊，彼時還創下了全國地王新紀錄。
世茂與中信則是於2010年6月分別出資1.5億港元入股廣州亞運城項目，該項目股東方增至5家，持股比例均為20%。5家股東對彼此的職能分工也做了清晰的規劃：中信主管財務，碧桂園負責建築與物業管理，富力對應前期的土地規劃、銷售等手續處理，雅居樂負責營銷工作，世茂負責相關合作公司的架構管理。
此後多年，廣州亞運城銷售均價增長乏力，或是由於未達到投資回報要求，富力於2016年宣佈退出廣州亞運城項目，所持股份由碧桂園、雅居樂、世茂三家平均分配。同年，中海以高達310億元的對價完成了與中信地產的資產整合，並藉此接手了後者所持有的廣州亞運城項目份額。
富力退出後，留下的股東對廣州亞運城的經營重新做了分工，由碧桂園主抓營銷。多舉措並行之下，該項目的銷售及均價開始回升，年銷售達百億，連續四年獲得廣州單盤銷售冠軍。
流動性的質疑
《國際金融報》記者瞭解到，廣州亞運城的總可售貨值為869億元，目前剩餘貨值229億元。從各方面的指標來看，該項目的“含金度”依然不低。
在外界看來，與出售其他非核心資產相比，亞運城項目的股權轉讓似乎進一步印證了雅居樂的“錢緊”局面。
大約半個月前，雅居樂披露公告稱，公司於2021年7月1日至12月31日期間就14項非核心物業的出售事項訂立相關協議，售價合計約28億元，當中合計11.49億元的訂金及銷售款已在2021年收取，預計2022年可收取現金回款約16.51億元。
這14項物業中包括了5宗酒店（含酒店用地）、2宗商場、3宗售樓部、3宗小區商業配套及1宗公寓。根據規劃，雅居樂擬將這部分回籠的資金用作公司一般營運資金，此次出售廣州亞運城股權的資金用途亦是如此。
出售物業事項披露後不久，雅居樂便被機構下調了評級。1月18日，穆迪將其公司家族評級下調至“B1”，標普則將雅居樂的長期發行人信用評級下調至“B+”，二者的評級展望皆為“負面”。
穆迪方面認為，雅居樂在未來6至12個月內將有大量債務到期，同時因融資渠道受限，公司再融資風險增加，其預計在未來12至18個月內，由於缺乏新的融資渠道來解決龐大的債務問題，加之房地產銷售疲軟影響，雅居樂的流動性將變得不足。
截至2021年6月末，該公司擁有短期借款394.87億元，同期對應的非限制現金為465.12億元。儘管現金流足以覆蓋短債，但在穆迪看來，雅居樂不太可能將所有現金用於償還債務，“它必須在項目和運營公司層面上保持相當數量的資金用於運營”。
《國際金融報》記者注意到，2021年上半年，雅居樂賬面上的應付賬款及票據高達733.15億元。
更為敏感的是境外債。2021年至今已有多家開發商發生美元債違約，對資本市場造成極大衝擊。2022年3月及8月，雅居樂將分別有5億美元、6億美元的離岸債券到期，合計約69.62億元。
穆迪指出，在過去幾個月中，雅居樂一直在通過資產處置和發行可交換債券籌措資金，這些資金將在未來的6個月至12個月內解決公司部分到期債務，但考慮到目前市場情緒疲弱和資金狀況緊張，該公司進一步資產處置以償還債務和改善流動性的時機尚不確定。
據標普估計，雅居樂擁有的包括香港特區地產開發項目和上市子公司股份等離岸資產價值110億至130億元，“相信這些資產在需要的時候可以變現”。
1月24日，雅居樂集團控股回應評級發生調整稱，截至目前，公司各公開市場債券均按期兑付，生產經營正常開展。公司將對到期債務提前做好償付安排以確保按期兑付。本次標普和穆迪對於公司信用評級的調整，預計不會對本公司償債能力造成重大不利影響。
記者 吳典
編輯 左宇
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