觀點直擊 | 陳啓宗：此熊非彼熊 恆隆小心一些比較明智
觀點網面對難以預測的行業動盪，2008年喊出“擁抱熊市”的陳啓宗，再次解讀了自己或被誤讀的觀點。
7月28日，恆隆集團及恆隆地產舉行2022年中期業績會，董事長陳啓宗、副董事長陳文博、CEO盧韋柏、財務總監趙家駒出席。
截至6月30日止六個月，恆隆地產及附屬公司的總收入上升7%至53.02億港元，營業溢利微升2%至37.08億港元，物業租賃收入維持49.86億港元，期內錄得物業銷售收入3.16億港元。
現場積極的互動中，管理層被多次問及如何看待內地樓市的收購與拍地時機，提問者還援引了陳啓宗當年“擁抱熊市”的言論。
“我在香港説過擁抱熊市，不過我在內地説了另一個説法。一年前，我在博鰲房地產論壇説的是‘此熊非彼熊也’。有些熊你可以找機會買，有些熊最好還是忍一忍。”
陳啓宗奉勸小心為上，一如往年。
難以預測的走勢
受上半年各地疫情影響，恆隆地產旗下商場的租户零售額呈下跌趨勢。
盧韋柏對此解釋稱，4-5月面對疫情防控要求，恆隆入駐的8個城市裏有4個影響較大，在重新開放後也有部分餐飲不可堂食，上海足有3個半月受到疫情波及。6-7月已明顯改善，人流比起2021年高峯時下跌兩三成，但銷售恢復到八九成，恢復率基本達到要求。
陳啓宗補充道，租户零售額並未影響到續租租金調升率，全部商場的續租租金調升率均為正值，並且以雙位數為主。
“不只是正面，奢侈品購物中心全部是雙位數字增長，也不錯了。”
半年報顯示，上半年恆隆地產整體租賃收入保持49.86億港元，同比上漲上升1%。內地物業組合的租賃收入按人民幣計值增加1%，或按港幣計值增加2%。香港租賃收入雖與2021年上半年相比減少4%，但租户銷售額上升1%。
2021年，上海恆隆廣場年繳税高達101.4億元，成為上海市中心第一幢“百億樓”，零售額則是恆隆所有香港商場總和的2.7倍，然而在登上前所未有的高度後，就受到疫情正面衝擊。2022上半年錄得收入7.24億港元，同比下跌17%，租户銷售額同比下滑38%，出租率也從99%下降到98%。
上海港匯恆隆廣場以及瀋陽市府恆隆廣場同樣因疫情影響，收入下滑2%及8%。
相較之下，武漢恆隆廣場租户銷售額和客流量自2021年3月開幕以來穩步上揚，商場收入較去年快速增長1.8倍至人民幣1.22億元，出租率增加13個百分點，達到84%。
整體而言，上半年恆隆地產內地物業的租賃收入覆蓋了香港物業的跌幅，內地物業中，武漢恆隆廣場崛起一定程度上抵銷了上海及瀋陽的頹勢，營業溢利基本平穩。
陳啓宗坦言，執掌恆隆幾十年，也寫了幾十年致股東函，未曾試過寫中期報告時難以預測全年走勢。
“如果你告訴我疫情的走向，我可以告訴你下半年會怎樣；如果你告訴我政府怎麼回應疫情發展，我可以告訴你下半年會怎麼樣——但是前面兩個假設是沒人能回答的。”
但他也認為，即使是上半年嚴峻環境下，“我們也做得算是不錯，給了大家一點信心。”
銷售物業迴歸跡象
經過一整年沒有物業銷售入賬後，今年上半年恆隆地產位於藍塘道的一間大宅完成法定轉讓，帶來3.16億港元的銷售收入，相應的邊際利潤率為52%。計及九龍灣新發展項目皓日（The Aperture）的銷售開支、武漢恆隆府的營銷開支及其他營運開支後，產生1.33億港元的營業溢利。
於報告期內，皓日多售出三個住宅單位。截至2022年6月30日，以合共為港幣10.98億元的代價預售125個住宅單位，有關收入預期於2023年完成銷售交易後入賬。
無論是內地還是香港，恆隆地產的銷售項目在短暫沉寂過後均已開始發力。
被問及內地樓市出現的斷供潮是否影響到銷售項目時，盧韋柏顯得有些雲淡風輕：“就算今天出現斷供，恆隆在內地也都是一些質素比較高的項目。首先我們拿地大部分都是做商業房地產的，就算有一些公寓售賣，也是做最高端和在市中心的。”
“如果擔心那更好，不如在我們這裏買，因為我們財政穩健，做得起。現在斷供是因為怕收不到樓，怕發展商不會完成項目，但我們有很多項目明年開始交付了，如果覺得可以，可以買我們的項目。”盧韋柏笑道。
考慮到住宅市場大環境，即便恆隆對項目品質和現金流管控再有把握，實際上也仍需觀望。
2021年，恆隆地產宣佈在內地推出高端服務式寓所品牌“恆隆府”，該項目將先後落户武漢、無錫、昆明和瀋陽四地的恆隆廣場物業組合。
恆隆集團2021年報提到，2022年上半年將會開始預售武漢恆隆府，緊隨於同年下半年末亦會預售無錫恆隆府，目前來看相關進度或有所調整。
如盧韋柏所説：“武漢恆隆府本身所有的東西都做好了，但坦白來講環境不太好，尤其有很多政策改變，所以我們希望看久一點。明年第三季度交付，還有時間找一個非常好的窗口，情況明朗一點之後再去發售。”
除了暫時按兵不動的武漢恆隆府，恆隆對收購項目及出售非核心資產的態度都變得更保守了一些。
盧韋柏表示，有好的收購標一定會檢視，但可能看到的待售資產都不甚滿意，而且每一個公司有不同的策略，恆隆做商業房地產為主，希望拿到黃金地段，這與今天被擺上市場的項目有很大差異。
恆隆集團2021年年報提出：“尋找機會出售發展物業，並出售香港的非核心資產，以回收資金，發展回報更高的新項目。”
業績會上，關於這一計劃是否繼續，財務總監趙家駒回應稱，會定期檢視物業情況，“第一看能不能再做一些AEI（物業提升空間），讓我們有更好的租值。如果有物業可能出售，也會看市況。最重要的是考慮到為股東創造價值，以及究竟是不是在這麼差的時間賣。有些物業已經準備出售，尤其是一些現有的住宅項目。”
經過半年操持，多項工作均已提上議程，唯“時機”令管理層不甚滿意。
以下為恆隆集團及恆隆地產2022年中期業績發佈會現場問答實錄節選
現場提問：過往陳先生説在熊市階段擁抱熊，不知道現在市場狀態下，是不是可以出手在香港或內地買項目？另外怎麼看內地疫情對個別城市租務的影響？
陳啓宗：我在香港有説過擁抱熊市，不過我在內地説了另一個説法。
一年前，我在博鰲房地產論壇説的是“此熊非彼熊也”。有些熊你可以找機會買，有些熊最好還是忍一忍。今天不只是內地，也不只是香港，全世界都要小心一些為上。
如果有很好的項目，絕對可以考慮買。但是一般的方向，就是要小心行事。再加上疫情怎麼發展，中美關係會怎麼發展我們也不知道。
我昨天在南亞總部説了一句話，“俄烏戰爭不是問題所在，西方的反應才是問題所在”，影響到世界就是影響到中國，更別説我們有很多物業在內地，所以今天小心一些比較明智。
盧韋柏：你問我今天怎麼看second half，過往6個月，我們真的把疫情影響當成一個壓力測試。我敢説只要疫情可以控制，或者影響降到最低時，我們的業績可以做得更好。
陳啓宗：上個星期我寫致股東的函裏寫了一句話，我説，寫這篇文章寫了幾十年，都沒試過有一次在寫中期報告時很難預測全年怎麼樣。
如果你告訴我疫情的走向，我可以告訴你下半年會怎樣；如果你告訴我政府怎麼回應疫情發展，我可以告訴你下半年會怎麼樣——但是前面兩個假設是沒人能回答的。
不過上半年這麼差的環境下，我們也做得算是不錯，給了大家一點信心。
現場提問：內地現在有一些爛尾樓業主斷貸情況，會不會影響拿地的部署？
盧韋柏：就算今天出現斷供，恆隆在內地也都是一些質素比較高的項目，首先我們拿地大部分都是做商業房地產的，就算有一些公寓售賣，也是做最高端和在市中心的。
如果擔心那更好，不如在我們這裏買，因為我們財政穩健，做得起。現在斷供是因為他們怕收不到樓，怕發展商不會完成項目，但我們有很多項目明年開始交付了，如果覺得可以，可以買我們的項目。
現場提問：今天早上金管局説港息未來會跟隨美息的走勢而上升，在加息環境下，對於香港的樓市怎麼看？內地租户銷售額上半年也跌了一些，6-7月有沒有一個明顯的反彈？
盧韋柏：第一個問題，是有上升的，但都是短升，最優惠利率什麼時候需要上調這不是我們可以預期的。
買樓除了利息之外，其實是信心問題。今天就算加了息，坦白説都是2釐多，如果客户有需求也會繼續買，只是投資回報有所減低。如果以用家為主的項目，或者説高端項目，影響也是不大的。
第二個問題，零售額是下跌了，但是在6-7月上海已經恢復到八九成，而且7月比6月好，我們也要拭目以待。
現場提問：今年內地奢侈品消費出現了一定程度的降温，對此恆隆有什麼考慮？
盧韋柏：首先我不同意奢侈品的零售有下調，你看在上海以外，大連也好，昆明也好，武漢也好，我們增長非常大。
如果上海沒有受影響，過去6個月會是一個非常好的業績。問題就是我們能不能做到在當地最好的高端商場，我們希望繼續以客為尊，把服務做得更好，希望零售額可以回到疫情之前的勢頭。
現場提問：看到你們給的圖，Tenant Retail Sales呈持續下跌的趨勢，這半年和前兩年都有疫情，會不會在Rental Reversion上有一些壓力？如果沒有壓力，今年的Rental Reversion是加了還是減了？
盧韋柏：內地的其實不擔心，香港是有壓力的，但是內地只要我們有續約，大部分都是正面的。
陳啓宗：不只是正面，奢侈品購物中心全部是雙位數字增長，快九成了，也不錯了。
現場提問：武漢恆隆府4月落地了展示中心和樣板房，目前為止反應如何？
盧韋柏：我們在武漢恆隆府本身所有的東西都做好了，但是坦白來講，環境不太好，尤其是有很多政策改變。
我們希望看久一點，交付是明年第三季度，所以還有時間找一個非常好的窗口，繼續把我們的產品推出去。
找客人的力度沒有停下來，等機會吧，在情況明朗一點之後再去發售。
陳文博：目前客户對產品是非常認可的，意向價錢也挺受歡迎，但整體市場可能需要一點時間。
現場提問：公司有沒有繼續出售非核心資產的計劃？
趙家駒：公司會定期檢視我們的物業情況。
第一，看看能不能再做一些AEI（物業提升空間），讓我們有更好的租值。如果有些物業有可能會出售，也會看市況。
第二，最重要的是考慮為股東創造價值，以及究竟是不是在時下這麼差的時間去賣。不過可以很肯定地告訴你，管理層非常重視資本使用，有些物業已經準備出售，尤其是一些現有的住宅項目，豪逸和藍塘道大宅都有10個存貨。
現場提問：現在的市況之下，理財策略方面是怎樣的？負債上會不會有一些調控？
趙家駒：我們在6月30日淨負債比率大約是26.9%，是一個非常健康的水平。
對管理層來説，債務不僅是看金額多與少，還要看期限是否分散，而不是集中在一個時間到期。我們檢視過現有債務鋪排，沒有什麼特別的計劃要大幅度加槓桿。
現場提問：內房危機已經一年多了，過去一段時間內房資產還沒有收購協議達成，是因為還沒有足夠優質的項目放出來，還是暫時不想在內房收購資產？
盧韋柏：有好的一定會去檢視，可能今天看到出來的都不太好。加上每一個公司有不同的策略，我們做商業房地產為主，希望拿到黃金地段，這與今天市場上賣的有很大差異。
現場提問：酒店業務上半年收入跌了34%，2023年開始有兩間新酒店會開業，怎麼看這個板塊的發展前景？
盧韋柏：今天我們的酒店業務只有一個瀋陽的，瀋陽是僅次於上海的封控最嚴城市，大部分酒店前5個月都非常困難，沒有旅遊，工商也減少了很多活動。
但在6月和7月，當封控緩和後，酒店生意回到預期水平，不可以用一個城市的一個酒店去概括將來成功與否，我們其他酒店在不同的城市。
第一，酒店這個板塊在中國內地的旅遊消費的大環境之下會繼續增加，我覺得是正面的。
第二，我們的項目裏有辦公樓、商場、酒店或者公寓，是會在整個黃金地段鞏固我們的領導地位。所以這不只是一個生意去看，究竟會不會因為有一個很好的五星級酒店，而讓整個項目做得更好？這個協同效應可能是更應該去考慮的。
陳啓宗：我很同意，一個城市一家酒店不可以代表所有，正如昨晚瀋陽那間酒店90%以上的出租率，可惜一天不可以代表一年。
酒店業務主要是看協同效應，而不是看要賺很多錢。
酒店相對於商場收租甚至寫字樓收租都只是一個很小的數字，但是有很多協同效應，比如説提升了整個商場和寫字樓的觀感。
如果寫字樓夠多，就需要一棟酒店在那裏。