年報觀察 | 綠城服務天平與砝碼

觀點網從楊掌法雄心壯志的“五年五倍”到資本市場的厚積薄發，綠城服務一直是行業較為看好的物企之一。

3月28日上午，綠城服務集團召開了2021年全年業績會，董事會主席楊掌法、執行董事行政總裁金科麗、執行董事吳志華、首席財務官夏雲出席了會議。

根據年報披露，綠城服務2021年總收入人民幣125.66億元，同比增長24.3%；毛利23.3億元，較2020年19.23億元增長21.2%；毛利率為18.5%，較2020年19.0%下降0.5個百分點；物業服務毛利率為12.5%，較2020年12.8%下降0.3個百分點。

經營利潤為人民幣11.5億元，較2020年增長18.6%；經營利潤率為9.2%，較2020年全年的9.6%下降0.4個百分點。主要是由於收入增長所帶來的相應利潤增長，及2020年COVID-19疫情期間社會保險減免政策影響所致。

此外，綠城服務在管面積為3.04億平方米，較2020年增長21.4%，或淨增加5360萬平方米，較2021年中期淨增加3140萬平方米。儲備面積年內達至3.48億平方米，與2020年相比增長了22.3%，或淨增加6340萬平方米。

於2021年12月31日，綠城管理流動資產為人民幣92.78億元，較2020年增加7.8%；現金及現金等價物為人民幣43.07億元，同比下降2.9%。

彙總業績表現之外，面對業績目標、毛利率增長壓力等投資者關心的問題，楊掌法為主的管理層也進行了交流。

自去年12月執管綠城管理以來，作為物業管理出身的綠城老臣，楊掌法堅定傳達了自己的決心：咬定青山，永不放鬆。

天平

2021不僅對房企來説是艱辛的一年，對一眾物企來説，也是風雲變幻的一年。

對母公司的依賴成為了物企在房地產下行階段首先需要思考的問題，綠城服務作為行業內早早拓展獨立業務的企業，今年各業務發展上展現了不一樣的特點。

首先，區別於大部分物企依靠物業服務和非業主等增值服務，綠城服務主要業務構成為物業服務、園區服務與諮詢服務。

2021年，物業服務、園區服務、諮詢服務與總收入佔比分別為61.8%、22.6%、15.6%。物業服務收入達人民幣77.69億，相較於2020年64億增長20.9%；園區服務收入人民幣28.36億，同比增長30.3%；諮詢服務收入19.6億，同比增長30.7%。

據參加投資者會人士轉述，金科麗也對此表示：“接近於我們認為的黃金比例。”

綠城服務引以為傲的園區服務，確實具備了比住宅業務更加廣闊的增長空間。

據悉，金科麗在會上提到，綠城服務在園區中開展的零售業務板塊當中，收入已經達到了11.8億，增速超過了46%。不僅如此，園區服務中還引入了教育板塊，文化教育服務收入為4.6億，同比增長45%。其中，國內教育收入為0.8億元，同比增長109%，教育板塊還同政府、企事業單位開展合作輕資產園合作模式，鋪墊了收入的另一條路子，與政府、高校及優質企業的輕資產和項目合作，MAG收入3.8億元，同比增長36%。

得益於此，2021年非住業務層面體現了充足後勁，總服務面積1.6億平方米，新籤103個寫字樓，40個產業園，20個未來社區，14個景區。科技業務上新增4家國家高新技術產業，近500項知識產權獲得百家外部客户。

園區服務新業務賽道層面，2021年綠城服務也簽下了浙江大學校友企業總部經濟園、合肥中安創谷科技園等創業園業態。

作為央企國企合作資源優越的物企，據參會投資者透露，楊掌法在會上表示，房地產下行期間，開發端的弱化對綠城管理來説反而是一個利好：“我們是這個行業裏面形成戰略合作伙伴最多的、最穩固的公司之一。現在戰略合作伙伴當中，大部分來自於央企和國企和政府的開發區管委會。”

然而毛利率的問題也始終縈繞在綠城服務頭上，發展勢頭越勁，毛利率的漲跌就越受關注。

根據年報，2021年綠城服務毛利率為18.5%，較2020年19%下降0.5個百分點。物業服務毛利率為12.5%，較2020年12.8%下降0.3個百分點；園區服務毛利率為27.1%，較2020年28.2%下降1.1個百分點；諮詢服務毛利率為30.0%，較2020年32.6%下降2.6個百分點。

想要實現五年五倍以及28-35%增速，綠城服務打磨利潤收支平衡的動作仍將繼續。

砝碼

談及未來，綠城服務在拓展業務領域上也未曾停歇。

據參會投資者透露，金科麗談到了兩個轉型：一是從物業服務向生活服務轉型；二是從園區服務向城市服務轉型。

在這其中，科技及養老闆塊是未來轉型的重要觸點。

去年，吳志華辭去首席財務官，轉而負責科技新板塊，也讓業界對綠城管理押下的另一個砝碼產生了興趣。

今年年初業績會上，吳志華就向投資者表示，綠城服務接下來會成立科技集團，專門負責科技的建設和輸出。也曾多次提及科技對公司的重要性和討論，這是代表了綠城服務未來的一個重要板塊。

綠城服務從2014年開始重點投入科技業務，最初目的是希望建設一個科技系統，以用來提升公司的管理和服務，改善客户的服務體驗，以及提高管理效率和服務效率等。

參會人士轉述吳志華的表述，科技板塊已經在2021年整合了4家公司，這4家公司裏面，綠城建築科技公司是擁有國家智能化設計的甲級資質，智能化施工的甲級資質，也是公司整體的整體數字化軟件的開發商和運營者。

2021年，科技板塊實現了2.21億外部收入，擁有100家以上整體的客户，同時實現3000萬的淨利潤，與釘釘籤立合作、自主開發物業服務的需求SaaS化產品會享雲……

綠城服務的這一嘗試，不知道是否能在未來發揮更大效用。

除此之外，綠城服務的養老業務也是特色之一。以物業+養老政策為引導，提供社區居家養老，康復護理等專業化服務，旗下椿齡康養也在獨立發展。

今年，綠城服務會重點在杭州園區試點推廣社區居家養老闆塊，逐步推進試點，總結出真正居家養老的產品和經營模式，是綠城服務的重要砝碼之一。

正如楊掌法所稱：“我們認為是長期主義，而不是短期效益。今天仍然可以説，我們所從事的行業是有未來的。”