01
多孩家庭取消限購
36氪日前報道了一則消息：地方衞健委首次牽頭，針對無錫二孩家庭放鬆樓市限購。這是全國首個由地方衞生部門發出的樓市刺激政策。
具體政策方面，針對二孩家庭：一是提高公積金貸款額度，首次使用公積金且屬於首套房的，貸款額度的計算可以放鬆，同時在最高額度基礎上可以增加20萬的額度；二是可以在限購區域新增購買一套住房。
自2021年末以來多地陸續出台了捆綁生育支持及樓市刺激的政策組合。在無錫之前，江蘇海安、四川資中、北京朝陽、陝西及吉林等7個城市或省份，都發布了二孩及三孩家庭的購房支持政策。
江蘇海安推出的政策甚至與房價掛鈎。當地規定，三孩家庭將享受每平方米400元的優惠。而對於其他普通改善型購房需求來説，若認購144平方米以上的物業，則可以享受每平方米200元的購房優惠。
2017年建立起來的史上最嚴房地產調控政策格局正在逐步瓦解，其中針對二孩、三孩家庭的購房扶持既是短期內刺激合理住房需求的直接手段，又不違背房住不炒的底線原則。
但反過來看，購房扶持政策是否能緩解長期的人口出生率降低問題，還要畫上巨大的問號。而人口問題，特別是老齡化、少子化趨勢，也是持續困擾房地產市場的長期挑戰。
02
成也人口敗也人口
過去二十年，中國房地產市場的投資及銷售規模不斷擴大，核心因素是城鎮化帶來的人口集聚。圍繞經濟及政策週期，樓市行情呈現顯著的週期波動。每一次樓市下行伴隨經濟下行，隨後都出現從調控到刺激的政策反轉。而每一次寬貨幣及寬信用都見效迅速、顯著，歸根到底是城鎮化趨勢下人口向城市集聚效應，催生大量住房需求，提供了信用擴張的基礎。
但早在本輪房地產劇烈下行週期之前，人口集聚效應已是「強弩之末」。
經濟學家高善文博士的團隊提出過一個理論：
在特定的條件下，住房需求增長就等於新進入城市的人口數量增長。而住房需求的實際增速，在長期內將逐步收斂和逼近到這一極限水平。
歷史趨勢是，2000年至2014年，商品房銷售與城鎮新增常住人口、新增就業人口的增速差波動下行，基本符合城鎮化趨勢下的住房需求釋放趨勢。但2015年至2019年，在城鎮新增常住人口負增長、新增就業人口微增長的同時，商品房銷售的5年平均增速反而超過了2010-2014年。
一個可能的解釋是：在2015年至2019年，房地產去庫存、大規模棚改拆遷款發放替代了城鎮人口增長因素，成為商品房銷售增長的基礎。相對於根據實際人口增長對應測算的商品房銷售預測值，2021年實際商品房銷售多出了2.3億平米。
高善文團隊預言：
這種背離就可以認為是一次性的，除非未來持續加快棚户區改造，並大規模使用貨幣化手段。從長期來看，商品房銷售面積將逐步迴歸到長期趨勢水平，甚至在一段時間內低於長期趨勢，以實現對過去透支的修正。
不僅僅是透支需求，那一輪房地產上行週期帶動的高房價、高槓杆，已經成為人口增長的負面因素。
中國人口出生率
從 2017 年開始，中國人口出生率開始加速下降，並在 2020年跌破 1%；嬰幼兒配方奶粉銷量在 2019年大幅放緩至 1%，並在 2020 年首次出現下降。在此之前，即2014年至2016年的寬貨幣、寬信用週期裏，全國房價和居民部門槓桿率都大踏步上了一個新的台階，大幅擠佔了居民可支配收入。
來自中國金融40人論壇的一份居民部門資金流量研究揭示了三個趨勢：
2015年之後居民部門的資金流出增量持續高於資金流入增量，且兩者沒有收斂的趨勢；
在流入端，雖然勞動者報酬是最大的流入項，但新增信貸已經超過社保流入，成為佔比第二的流入項；
在流出端，償本付息支出在快速增加，甚至會取代購房支出成為第二大支出項。
這份報告的一個重要結論是，債務擴張會通過剛性增加的償債支出，讓居民部門面臨越來越大“入不敷出”的壓力。為維護資金流量表的平衡，降低消費或減少購房就成了居民部門的現實選擇。
根據日本的發展歷史，也可以直觀地看到居民負債率與人口出生率之間的負相關：
日本在1974年的時候人口增速遇到向下拐點，同期居民部門負債率接近40%，在2004年人口負增長的時候，居民部門負債率在65%。
截止2021年第四季度，中國居民家庭部門的負債率已經達到了62%，高於新興市場國家的平均水平，低於歐美日。但如果以可支配收入而非GDP作為分母，我們的居民負債水平已經冠絕全球。
總言之，人口集聚效應成就了房地產的規模擴張，但已經進入尾聲；房地產規模擴張伴生的高房價、高槓杆，形成了對人口增長的重大威脅，正在加劇老齡化及少子化趨勢。
03
房價更低生育更旺？
用房地產刺激生孩子的理論，不止一人提出過。最有影響力的想法之一來自攜程創始人梁建章，他主張給多孩家庭提供購房優惠：
「如果多孩家庭買房可免除土地價格，那麼購買價格就會降到原來的一半以下，這將大大減輕多孩家庭的買房負擔。具體實施上，可以對已經有多孩的家庭買房直接降價，能實實在在地提升內需。」
聽起來既能催生房地產剛需，又能刺激生育提高人口出生率，何樂而不為？
但回看近鄰日本的歷史：上世紀90年代泡沫經濟破滅後，日本房價一潰千里，房價收入比回到了較低水平，購房利率也隨着政策利率下調逐步走低。不過，較低的房價和較高的住房負擔能力，既沒有形成房地產牛市，也沒有延緩老齡化、少子化——直到2019年，東京都市圈的土地價格才緩慢復甦到上世紀90年代初的歷史高峯水平，而1993年後日本的總和生育率就再未回到1.5%上方。
表象上，老齡化社會的最大特徵就是需求不足，即低物慾社會。用超市和百貨公司作為必需消費和可選消費的代表，2000年1月至2019年12月，日本的超市銷售額僅增長2.1%，而百貨公司銷售額則下滑了38%。不管出於自住還是投資，房地產也是基於需求進行擴張的消費品或資產。日本人沒有因為房子便宜就去買，更沒有因為房價低了就生孩子。
根源上，房地產泡沫雖然破滅，但債務依然存在。上世紀80年代，房地產為日本的居民部門創造了短暫的財富效應，但是帶來的負債卻是長期的。地產泡沫破滅後的20年間仍有大量日本人在為90年代初及此前購買的房產償還貸款，但所買房屋早在當年經濟泡沫破滅時就已經被銀行收走了。
日本的教訓表明，低廉的房價無法刺激生育，減緩老齡化及少子化。而一旦房地產泡沫破滅，形成龐大的全民債務償付壓力，將會進一步加劇老齡化和少子化。從撫養比數據看，1990年泡沫經濟時代過後，日本的少兒及老年人合計撫養比持續攀升，從45%之下一躍至65%附近，即每100名勞動人口要養活65個非勞動人口，成為全世界勞動力人口負擔最重的國家。
人口繁衍是房地產市場繁榮的基礎，短期的多孩家庭放鬆限購也會產生有效需求託底樓市下行。但長期看，人口問題是制約中國房地產市場的最大挑戰，房子的源頭是孩子，但孩子的源頭不是房子。
刺激生育，最大膽的創意來自經濟學家任澤平，他認為生孩子不能不要指望90後00後，一定要抓住75-85年還能生的時間窗口，抓緊出台鼓勵生育基金，規模大約要2萬億，用10年多生5000萬孩子：
「過去我們印鈔票刺激房地產，留下高房價。如果轉變為印鈔票鼓勵生育，將在未來留下一批年輕人，為愛而生，醖釀下一個希望，生就對了。」
作者|宋虹姍
作者|嶽嘉
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本文來自微信公眾號“未來可棲”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姍 嶽嘉，36氪經授權發佈。