財聯社（北京，記者 李潔）訊，在監管部門的支持下，房地產併購貸款投放正在提速。
2月15日，有市場消息稱，平安銀行計劃於近期啓動首期50億元房地產併購主題債券的發行工作，募集資金專項用於房地產項目併購貸款投放。此前一天，大悦城控股宣佈與招商銀行簽署100億元併購融資戰略合作協議，雙方將建立深度地產併購融資戰略合作關係。
據財聯社不完全統計，今年1月以來，房地產併購融資總金額已超520億元，包括此前華潤置地和華潤萬象生活從招商銀行獲得230億元的併購貸款，招商蛇口、建發房產等央國企發行用於併購的中期票據，以及浦發銀行、廣發銀行等金融機構已發行或擬發行的房地產併購主題債券等。
值得關注的是，儘管併購貸、併購債逐步落地，但目前真正達成併購協議的項目並不多，更未出現類似此前融創收購萬達文旅資產包、萬科收購廣信資產包這樣的大型收併購案例。
“目前能獲取到併購債/貸的企業，多數的風險偏好往往是風險中立甚至風險迴避型的，因此在出手方面相對謹慎。同時併購方對於併購標的選擇、盡調、談判等環節也需要一定的週期。”貝殼研究院分析師潘浩對記者表示。
併購貸、併購債逐步落地
在大悦城控股獲得100億元併購融資支持後，業內人士預計，大悦城控股會將併購資金主要投向風險房企的商業地產項目。
“出險房企也有一些商業項目，商業項目運營難度大、收益低、資金佔用量大，出險房企相對來説更願意出售商業項目回籠資金，減少資金佔用。大悦城控股擁有良好的商業開發和運營能力，通過收併購能夠快速擴大業務規模。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水錶示。
“與招商銀行目前只是簽約，暫時沒有後續動作。”一位接近大悦城控股的人士告訴記者。
2021年12月20日，央行、銀保監會出台了《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。
除上述通知，據央行旗下金融時報報道，去年12月央行、國資委組織房地產領域的優質大型民企以及央企、國企開會，傳達了鼓勵市場主體按照市場化、法治化原則，併購出險和困難的大型房地產企業的優質項目的政策導向。
在政策的引導下，併購貸以及併購債開始逐步放量。
1月25日，招商銀行與華潤置地、華潤萬象生活分別簽署《併購融資戰略合作協議》。據合作協議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元併購融資額度，專用於併購業務。
此外，平安銀行、浦發銀行、廣發銀行已啓動或擬啓動50億元房地產併購主題債券的發行，募集資金將用於房地產項目併購貸款投放。
在房企層面，1月20日，招商蛇口發行12.9億元中期票據，將用於收購住宅項目公司股權；1月26日，建發地產完成10億元中票的發行，其中擬安排4.6億元用於併購2個標的項目公司股權；2月10日，綠城集團發行30億中期票據（併購）的註冊報告狀態顯示為“預評中”，募集資金擬全部用於支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力。
“對於優質房企尤其是央國企，併購融資的新突破有望給其負債端適度鬆綁。對於出險企業，併購融資帶來流動性改善的機會。”華泰證券研究報告指出。
劉水則認為，市場需要更多有經營特色的房企獲得收併購貸款，能幫助出險房企轉讓各類資產，實現市場風險快速出清。
收併購的難點和阻力
業內人士分析，在當前市況下，有資金實力進行收併購的優質民營房企並不多，因此併購出險和困難企業項目的主要任務，落到了央國企身上。
據財聯社記者瞭解，儘管不少央國企都在與出險企業洽談項目收併購，但由於併購各方在資產價格上存在分歧和博弈，以及央國企對自身資金的考慮，房地產行業的收併購仍面臨一定阻力，目前成功案例仍比較少。
在已經進行併購融資的房企中，只有華潤萬象生活收購禹洲物業、中南服務。而發行了併購債券的招商蛇口、華僑城，均未將所募集的資金投向出險企業的項目併購，而是用於歸還自身內部之前的併購貸款以及一般運營資金。
“招商蛇口從去年底開始就在接觸出險房企，但因為情況較為複雜，還沒有確定收購標的。”接近招商蛇口的知情人士曾向記者透露。
在今年1月遠洋集團投資者會議上，遠洋集團管理層也表示，併購貸在不納入“三道紅線”後，監管機構以及人民銀行旗下的交易商協會鼓勵優質房企來做一些併購的專項貸款。遠洋雖然在發行併購貸的受邀白名單中，公司在嘗試和準備，但要根據總體戰略考慮，不是為了併購而併購，目前還沒有具體標的，也沒有與風險房企合作的項目。
克而瑞在研究報告中指出，當前收購主力轉變為國企，國企雖具備資金優勢，收購意願大但決策效率偏低，對併購推進較慢。
劉水告訴記者，目前收併購成交進度不快的原因，除了買賣雙方接洽、盡調需要時間，與一些項目不夠優質、部分出險房企不願大幅打折出售資產等因素也有關。“此外，當前市場環境下，市場需求不振，去化壓力較大，收購方對收併購項目也會比較謹慎。”
平安證券分析師楊侃認為，目前房企資金壓力趨緊，投資意願不強，承債式收併購雖不納入“三條紅線”，但仍會增加收購方債務。而且相比於開發項目，房企收併購更傾向輕資產物業。
“整體來看，房企對於收併購仍有諸多顧慮，預計短期開發項目收併購仍將以點狀式為主，除相關支持政策持續落地外，後續仍需各地政府積極引導撮合。”楊侃表示。