恆大拆警報

懸在中國恆大頭上的達摩克利斯之劍被許家印親手拆除。9月29日，中國恆大發布公告，恆大地產與1300億戰投中的863億戰投簽訂補充協議，戰投同意轉為普通股權長期持有，且股權比例保持不變。

戰投轉為普通股

根據當日發佈的，中國恆大近日與持有恆大地產總額1300億元（人民幣，下同）的戰略投資者進行商談，並於29日與持有總額863億的戰略投資者簽訂補充協議。補充協議明確戰略投資者已同意不要求進行回購，並繼續持有恆大地產權益，且股權比例保持不變。

中國恆大公告中還稱，已與持有總額155億的戰略投資者商談完畢，該等戰略投資者正在辦理審批手續。公司正與剩餘持有總額282億的戰略投資者進行商談。

北京商報記者隨後從中國恆大方面證實了上述消息，但對於戰投轉為普通股後，是否有進一步降負債的動作，中國恆大方面並沒有進一步表態。

中原地產首席分析師張大偉認為，其實轉與不轉對恆大的影響都是不“致命”的，戰投同意轉為普通股權長期持有，至少恆大的短期資金壓力會得到緩解。在此之前，恆大的核心問題不是負債問題，而主要是戰略投資的問題，如果2021年初不能回A的確會帶來比較大的資金鍊壓力。“而且從此前的動作也可以有所預期，恆大的此次操作也符合市場的判斷。”張大偉進一步表示。

曾經的救命戰投

中國恆大的1300億元戰投，始於2017年，這一年也被看作是中國恆大發展歷史上關鍵一年。

高槓杆、高週轉是恆大在衝擊規模期間留給外界最深的兩大印象。這也與絕大部分民營房企的發展模式相同，與房地產這個行業的特殊屬性相吻合。

汝之蜜糖,彼之砒霜

在完成必要的規模化衝刺後，“降負債”成為眾多房企的必須面對的考題，區別僅僅是：有的抓住窗口、利用資源成功着陸；但有的企業卻倒在了成功降負債的前夜。

恆大對於自己的高負債警報顯然一直都清楚。

2017年成為這家曾被貼上高槓杆、高週轉標籤的中國頭部房企降負債的關鍵一年。

2017年起，恆大提出由“三高一低”發展模式向“三低一高”發展模式轉型，通過引入戰略投資者、贖回全部永續債以及減少拿地等手段大幅降槓桿。恆大集團總裁夏海鈞在當年的半年業績説明會上也透露，未來降負債是恆大的主要目標。具體的目標為，2018年6月末恆大的淨負債力爭由目前的240%降至140%左右；2019年6月末，淨負債率降到100%左右；2020年6月末，將負債率降至70%左右。

在這一年，恆大首先在上半年還清了總額1129億的永續債，併成功引入700億戰略投資，因此在當年的中報中，恆大的淨負債率同比大幅減少，資產負債率下降至75.5%。

根據恆大披露的2016年年報，歸屬於永續債持有人的利潤達106億元。“偏高的永續債規模一直是恆大利潤率偏低的重要原因之一。”嚴躍進直言，贖回永續債是恆大優化資本結構的手段之一，恆大提前贖回的態度也是外界一種積極態度的表達，進而股東直接獲得超過100億元的利潤釋放。

4個月後，2017年11月6日，恆大發布進一步增資公告，獲得600億資本金增資，佔擴股後約14.11%的權益。三輪增資完成後，恆大共獲1300億資本金，佔恆大擴大後股本的36.54%。據測算，在引入共計1300億戰投後，年內恆大淨負債率較去年年末大降超六成。

許家印親手拆警報

北京商報記者從當日流出的簽約儀式現場圖片發現，恆大集團董事局主席許家印與蘇寧控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠西、安信信託董事長邵明安、嘉寓集團董事長田家玉等全體1300億戰略投資者高管出席簽字儀式。

這樣的陣容，也被外界理解為“許家印親手拆掉了恆大的警報”，也為“三道紅線”之戰奠定了基礎。

今年8月20日，住建部、央行兩部委在北京召開了重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制，同時也宣佈了房企融資的“三道紅線”，即紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1.0倍。

同日也傳出了監管根據“三道紅線”觸線情況不同，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條，增速不得超過 10%；一條未中，不得超過15%。

地產分析師嚴躍進則表示，此次補充協議的關鍵作用是結束了之前的動盪“風波”。戰投力挺傳遞出一個積極的信號，也給資本市場以“安慰”，會讓恆大的股價止跌企穩。

“單純從資本市場角度看，投資者對其擁有的債券擁有回售選擇權，是否選擇回售都是金融領域的普遍操作。”貝殼研究院高級分析師潘浩分析指出，這次操作之所以能引起眾人關注，主要是發行人，也就是恆大的吸睛能力。

此次公告有兩點值得關注，一是，為何多數投資人選擇繼續持有？二是，為何還沒有完全談判完畢就急於公告？潘浩指出，首先，恆大公告顯示，截至9月24日，恆大累計銷售5049億，同比增長11.4%；銷售回款4521億，同比增長51.3%，有息負債較3月末下降約534億元，力證自身運營正常且財務穩健，降低負面影響。其次9月27日晚，包括德銀、摩根大通、里昂等國際投行同時發聲力挺恆大，穩定市場信心。同時，恆大公告稱計劃在9-10月兩個月推出全國樓盤大優惠，目標實現2000億銷售額，疫情下恆大業績逆勢增長，讓更多投資人相信更大的銷售能力。另從今日的債市來看，恆大多隻境內債券呈上升勢頭，信心及預期的回升將有利於恆大後期的資本談判空間。

而為何是此時發佈，潘浩認為，一方面利好消息9月25日恆大公告分拆物管業務上市獲聯交所對建議分拆的批准，正式上市申請短期內提交，計劃集資30億美元；另一方面，恆大“金九銀十”尤其是“十一黃金週”的銷售壓力較重，趕在十一假期前釋放積極利好，將有利於十一的銷售達成。

北京商報記者 盧揚 王寅浩