中報觀察 | 金茂服務高增長拆解
觀點指數 8月22日，金茂服務管理層召開了2022年中報業績會，取得了在行業中十分亮眼的業績。
在金茂服務的整體規模取得跨越式發展的同時，毛利率及貿易應收款項等指標也維持在健康及合理水平，在手現金仍然充沛。同時，其收入結構也得到了大幅優化，社區增值服務收入的絕對值與總體佔比都得到大幅提升。
社區增值服務是金茂服務上半年高增速的重要支撐之一，金茂服務在此領域已有所鋪墊和成就，未來預計將會成為其業績增長點的重要一級。
逆行業週期的高增速
金茂服務於今年3月10日在香港聯交所主板上市，上市以來，恰逢港股物業服務板塊下行週期，因此金茂服務自身在資本市場的表現並不突出，但若在物管行業中橫向比較則並未落入下風。
雖然二級市場方面有受一定壓制，但金茂服務自身成色較為優質，其背靠穩健國資，母公司兼地產關聯方中國金茂在國內擁有較多的高端物業項目及儲備。金茂服務也因而整體服務項目都偏向中高端，其2020年在管物業的平均物業管理費達5.4元/平方米/月，顯著高於行業平均水平。
從金茂服務發佈的上半年業績出發，上市以來，金茂服務的規模進一步取得跨越式的增長，截至2022年6月30日，金茂服務在管面積翻倍，較去年同期的1990萬平方米上漲129%達到4550萬平方米，合約面積也增長了57.8%至6960萬平方米。
另外，根據招股書，2018-2020年間，金茂服務在管面積的CAGR約為31.7%，可見其上市後提速明顯。截至2022年中期，其合約在管比約為1.53，意味着後續仍存在充分的項目釋放空間。
財務數據方面，金茂服務上半年營業收入10.97億元，同比增長59.9%，淨利潤同比增長94%達到1.7億元，貿易應收賬款則有較大漲幅，同比增長62.4%至6.73億元，不過與其上半年的業績增幅基本保持一致，可以認為其貿易應收款的增長處於合理範圍內。
除此以外，金茂服務上半年毛利率32.5%也基本維持在往期，高於上市物企毛利率29%的平均水準。另外，雖然金茂服務今年6月曾花費4.5億元收購了首置物業，但截至年中的在手現金仍然充沛，達10.4億元，疊加物管企業的穩定現金流（金茂服務自身上半年經營活動現金流約為同期淨利潤的1.6倍），足夠支撐後續的收併購和戰略投資等活動。
受房地產行業信用風險提升及流動性壓力等因素影響，2022上半年的物業服務行業發展風雲變幻，而在業績增速普遍放緩的各物業服務企業中，金茂服務的上半年的業績可謂十分突出。
上半年增長拆解
從項目角度來看，金茂服務截至2022年6月30日的管理面積為4548萬平方米，其中39%即1789萬平方米為第三方項目，相比2021年底的1242萬平方米的三方項目增加約547萬平。值得注意的是，金茂服務上半年收購併表首置物業，經過半年的時間還有部分合約項目得以釋放。截至2021年底，該標的企業在管面積280萬平方米，合約面積711萬平方米。，
而從業務層面來看，金茂服務目前共有3條業務線，分別是基礎物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務，上半年收入佔比分別為49.3%、28.3%以及22.4%，而同比增速則分別為45.8%、221.3%以及30.1%。
細分而言，金茂服務的基礎物管收入增速與整體收入增速基本保持一致，而非業主增值服務與整體營收相比則增速有所放緩，非業主增值服務主要是與地產開發商進行的業務，包含案場服務，前期規劃以及設計服務等，該部分營收佔比的降低對物企而言客觀上是對收入結構的優化。
另一個角度來看，金茂服務的非業主增值服務在絕對值上實現了一定規模的增長，另外中國金茂對金茂服務保持了一定力度的業務輸送力度，預計未來一段時間內可能也會給予金茂服務持續的相關業務支撐，保證業績的實現。
社區增值服務則是金茂服務2022上半年的業績亮點，金茂服務今年上半年社區增值服務同比增幅高達221.3%，收入佔比則提升11.2個百分點達到22.4%，在全年的業績增長中起到了舉足輕重的作用。
行業中來看，社區增值服務本身是物業服務企業近年發展的重要抓手之一。根據2021年上市物企年報統計可得，2021全年41家上市物企社區增值服務收入達251.75億元，均值達6.14億元，同比增長69.89%，高於同期總營業收入、物業管理服務收入和非業主增值服務的收入增速。
目前物業企業所提供的服務更偏向於“收租式”的後勤服務，若意圖尋找更多市場空間，社區增值服務將是物企向“商業消費服務”模式轉型的關鍵。事實上，目前社區增值服務這一賽道本身開發尚不完全，存在較大的盈利和創新空間，包含經紀業務、美居、文化教育、家政等不同領域。
從金茂服務自身的角度來看，金茂服務自 2020 年第二季度開始拓展社區增值服務，目前已卓有成效，雖然其增值服務的毛利率對標行業內同樣以品質著稱的濱江服務和綠城服務仍有一定差距，但金茂服務在社區增值服務方面發展迅猛，目前已鋪展資產經紀、美居、到家生活服務等相關業務領域且增長迅速，今後其社區增值服務板塊預計也將成為未來業績增長點的重要一級。