本文轉自：中國基金報
中國基金報記者 南深
高槓杆房企多米諾骨牌一樣連環炸雷吸睛之際，地產行業一個歷史性的時刻悄然而至。
2022年3月11日，A股V型反轉，保利發展從下跌2.6%拉昇至上漲0.43%，市值定格在1943億，萬科A從下跌3.88%拉昇至下跌0.72%，市值最終錄得1936億，保利反超萬科7億成A股房企市值一哥，就此創造兩家公司上市以來在A股相愛相殺17年的歷史。
兩家公司市值差距最大的時刻，是2016年寶能狙擊萬科後的2016年8月16日，彼時萬科市值2578億，保利只有875億，萬科是保利的2.95倍。不到六年時間，換了人間！其實，變化主要發生在過去的一年，準確的説是過去的7個月：去年3月以來萬科股價下跌了48%，而去年8月以來保利股價上漲了75%。
這一漲一跌的背後，是兩家公司過去幾年在戰略上的全面分野，一家在2017年提出“重回行業前三”，一家在2018年喊出“活下去”，進而導致雙方在銷售、土儲、融資、管理等方面的量變到質變。進入2022年，一家提出未來要“進三爭一”，另一家喊出“黑鐵時代”，在這個深刻變化的時代，誰能夠笑到最後呢？
多項指標全面反超
萬科深港兩地同時上市，如果A股和H股市值分開計算加總，實際上保利發展市值超過萬科更多，達到79億元。
為什麼短短半年多發生瞭如此急劇的變化？
決定一家公司股價或市值的，不止是規模或業績的絕對體量，更多的是成長性。保利在此次市值反超萬科之前，實際上從業績增速，到銷售額、土儲、融資等多項指標的增速上，均已全面超越萬科。
1月10日，保利發展發佈業績快報，2021年度預計實現營業收入2850.48億元，同比增加17.2%，預計實現歸屬上市公司股東的淨利潤275.77億元，同比下降4.74%。而截至目前萬科暫未發佈2021年度業績預告或快報，從三季報來看，營業收入是2715億元，同比增長12.42%，淨利潤為166.9億元，同比下降15.98%。
銷售額方面，保利2021年全年實現簽約面積3333.02萬平方米，同比減少2.23%；實現簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%。萬科2021年實現合同銷售面積3807.8萬平方米，同比下降兩位數，達到14.3%，合同銷售金額6277.8億元，同比也下降10.85%。
進入2022年，行業在一片“爆雷”聲中迎來至暗時刻，1-2月保利實現簽約金額522.8億元，同比下降30.4%，略好於百強房企平均34%的下降幅度。而萬科今年前兩月實現銷售金額649.7億元，比去年同期的1166.3億元，下降幅度達到了44.3%。
土儲來看，根據克爾瑞數據，2020年末時保利總土儲貨值就超過了萬科，達到2.52萬億元，其中權益土儲1.58萬億元，分別居行業第二和第三。萬科上述兩項數據分別為1.88萬億和1.14萬億，排名行業第五和第七。
2021年在民營房企式微情況下，兩家公司均保持了不錯的逆勢拿地節奏，但保利仍略微超出。保利2021年全年新增土儲貨值3995億元，而萬科為3940億元，分別排名行業第二和第三，這也意味着截至2021年末保利和萬科的總土儲貨值差距繼續輕微拉大。
融資金額上，由於2021年詳細年報還未披露，只能從公開市場管窺一豹，保利仍然領先。中國基金報記者不完全統計，2021年全年保利新發公司債、中期票據、ABS等共14筆，金額合計204.3億元；萬科新發15筆，融資金額合計169億元。
融資成本上，背靠央企中國保利集團的保利地產也比背靠地方國企深圳地鐵的萬科略有優勢。2021年半年報的數據來看，保利平均融資成本3.62%，比去年全年的4.77%下降1.15個百分點，僅比中海地產低2個基點；萬科平均融資成本4.27%，也比去年大幅下降1.86個百分點，排行業第六。
保利：從“重回前三”到“進三爭一”
如果説銷售、土儲、融資這些只是戰術層面的問題，背後的底層驅動力量則來是戰略，來自對中國房地產行業未來走向的判斷。
2017年底，時任保利地產董事長宋廣菊，提出了“重回前三”的目標。
在碧桂園、恆大、融創等近十年崛起之前，保利與招商、萬科和金地並稱“招保萬金”，組成了中國房地產行業的第一梯隊。幾乎與中國商品房市場共同成長的央企“老大”保利，銷售金額曾長期穩居行業前三，但2013年以來保利已連續多年無緣前三。在2017年12月的股東大會上，宋廣菊明確表示未來兩至三年，公司要重回行業前三，而那一年保利被黑馬融創反超，排名跌至第五。
保利的信心來自何處？
在2019年三季報後的股東大會上，中國基金報記者與保利高管層有過深度交流。
對如何看待中國房地產行業的現狀及未來，宋廣菊表示“如果按照西方發達國家標準，城鎮化率提升到80%以上的話，至少未來五到十年房地產市場仍然是被看好的”，但“這個過程當中可能會有波動，會受到很多因素的干擾”。
至於保利地產的發展規劃，宋廣菊稱保利一直以來邁着自己的步伐，堅定看好行業的發展，同時也不冒進，還是以省會城市為主，對於發達區域加大戰略性投資。此外，在內部管理和運作機制方面進行了很多嘗試，作為國企也做了股權激勵、做跟投。人才戰略上，選撥年輕幹部放到預備梯隊進行系統培訓，為未來十年的發展鋪墊人才隊伍。
遺憾的是，保利重回前三的目標沒能在這位保利發展史上的功勳人物任內實現。2021年7月29日，保利發展公告，宋廣菊因年齡原因辭任公司董事長、董事職務，總經理劉平接過了帥印。克爾瑞數據顯示，2021年度無論全口徑還是權益口徑，保利排名均在行業第四，其中權益口徑前面有融創、萬科、碧桂園，權益口徑前面是萬科、恆大、碧桂園。
但隨着恆大們的隕落，2022年保利重回前三幾無懸念，而新任董事長劉平又提出了一個新目標：保持央企第一，持續成為中國房地產行業的領跑者，進三爭一。中國基金報記者從保利內部人士處瞭解到，2022年開年保利發展就提拔了十多位80後分公司總經理，大膽使用年輕幹部，組織框架也有相應調整，在行業寒冬下展現出鋭意進取的一面。
萬科：從“活下去”到“黑鐵時代”
與保利發展高層相對樂觀、穩中求進不同，近年鬱亮領導下的萬科顯得較為保守。
風險意識極強，似乎是萬科一直以來的傳統。早在2007年，時任萬科董事長的王石就拋出了“拐點論”，一石激起千層浪，此後確實發生了全球金融危機，也給中國地產行業帶來衝擊。但此後，“四萬億計劃”讓中國地產行業一夜回血，又高速發展了五六年。
但到了2014年全行業庫存高企，市場又開始迷茫，王石再度拋出地產行業黃金時代結束，進入“白銀時代”的論斷。不過，此後的供給側結構性改革和棚改貨幣化又讓地產行業再高速發展了一波。
隨着寶能狙擊未遂，王石在2017年7月的股東大會上卸任董事長，正式交棒鬱亮。而這位從萬科一路幹起來的繼任者，似乎比前任還要謹慎。上任僅僅一年多，2018年9月28日、29日萬科秋季例會在深圳大梅沙舉行，會場屏幕與側牆上“活下去”的字樣引人注目。在彼時行業依然如火如荼高歌猛進之際，着實把同行嚇得不輕。
事實上，在當年9月中旬的萬科月度例會上，鬱亮就稱：“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以“活下去”為最終目標”。事後來看，鬱亮的判斷也稱得上有一定前瞻性，或許正是基於這樣的判斷，萬科放慢了自己的腳步。
而進入2022年，鬱亮更加悲觀，今年2月其在萬科集團2022年會上的發言流傳出來。這次發言鬱亮拋出了一個最新論斷：行業到了“黑鐵時代”。
鬱亮稱，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。鬱亮直言，2022年縮表出清是一場生死之戰，“要麼死、要麼活”，沒有中間狀態。
在文化上，鬱亮強調公司上下要省吃儉用、減少浪費、營造節衣縮食的“戰時氛圍”。鬱亮還舉了一個例子，“我助理給我定機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達的信號很重要”。
在這個百年未有之大變局時代，未來兩家國資地產巨頭的命運將如何演化？只能讓時間給出答案。
編輯：艦長