來源： 鳳凰網奇點商業
作為中國最大、增長最快、地域覆蓋最廣泛的物業服務龍頭企業之一，恆大物業的上市速度創造了行業新的記錄，從 9 月末披露招股書到11月15日通過港交所聆訊，僅用了47天。
12月2日，恆大物業正式登陸港交所，股份代碼為6666.HK。開盤價報8.84港元/股，較招股價漲0.45%，總市值為955.68億港元。
同在12月1日，恆大物業曾公告發布定價及全球發售結果公告。公告稱，恆大物業擬全球發售16.21億股，最終每股發售定價8.8港元，預計至多募集資金69.15億港元。其中香港公開發售方面獲10.71倍認購，國際發售方面獲3.10倍認購。
所募資金的64%將用於進行戰略收購及投資，15%將用於增值服務擴張，8%用於信息化技術優化及設備設施升級，2%用於人才招聘與發展，剩餘10%用於運營資金和一般用途。
從規模上來看，恆大物業對標的是碧桂園服務和雅生活服務，排名第三，但目前上市的物管公司中，擁有千億市值的僅有碧桂園服務一家。從細節來看，恆大為解決高負債問題分拆物業股心切，且短期內還需依靠母公司輸血。
缺乏獨立的恆大物業，能否在物業賽道中叱吒風雲，成為另一家千億市值物管企業嗎？
貸款認購股份的基石投資者
在分拆物業管理業務獨立上市之前，恆大為其拉來了一波豪華股東。
8月中旬，恆大發布公告，以恆大物業28.061%的股權為標的，找來了一支陣容龐大的戰略投資者團隊，包括華人置業創始人劉鑾雄妻子陳凱韻、人和商業戴永革、騰訊、紅杉資本、中信資本、阿里巴巴旗下的雲峯基金、光大控股、周大福等在內的14家戰投斥資235億港元。
疊加募集的69.15億港元資金，分拆恆大物業上市這一動作，將為恆大帶來304.15億港元。
值得注意的是，恆大物業在引入戰投後，此次上市又引入了21家基石投資者。沒有一家是耳熟能詳的明星基石，而是由許老闆生意上的供應商和合作夥伴組成。
其中包括11家恆大集團的供應商，涉及索菲亞家居、新明珠陶瓷、東方雨虹等；6家房企或其關聯企業，涉及京基集團、深圳中洲控股、合生創展、時代中國等；以及中國燃氣、中誠信投資、商湯科技。
這些基石投資者中，大部分此前未參與過物業新股投資，且需要委託基金代為認購持有。還有三家基石投資者可能太缺錢了，為了認購恆大物業的股份，還進行了「貸款融資」，並且用認購的恆大物業股份做抵押。
其中深圳凱爾向保薦人之一的農銀國際的聯屬公司貸款；達安向保薦人之一的建銀國際的聯屬公司建銀國際證券貸款；南通三建向招商證券（香港）貸款。
基石投資者貸款參與打新的操作也非常少見。結合以往供應商參與恆大股權融資的慣例，恆大物業此次上市處處透露出集團的考量。
恆大物業引入利益綁定更深的供應商作為基石投資者，鎖定期6個月，認購新股比例為45.6%~52.3%，恰好與大股東售股比例一致，短期內可以起到穩定股價作用。且戰投入股價較發行價（以中位數9.13港元計算）僅折讓約8.3%，基石與戰投入股價格相差不大。
依賴母公司，獨立之路漫漫
對恆大集團的過分依賴，是恆大物業最“甜蜜的負擔”，目前來看恆大物業獨立之路漫漫。
截止2020年6月30日，公司已訂約1354個項目，總在管面積約為2.54億平方米，總合約面積為5.13億平方米。同時，公司與2020年房地產百強排名第一的恆大集團建立了高度可見的增長途徑。
憑藉母公司的強大實力以及相對優質的服務，恆大物業亦於往績記錄期間取得出色的財務業績。2017-2019年其收入分別為43.99億元、59.03億元及73.33億元，複合年增長率為29.1%；同期淨利潤為1.07億元、2.39億元及9.31億元。2020年截至6月30日收入為45.63億元人民幣，同期利潤為11.47億元人民幣。
在眾多上市的物管企業中，恆大物業的在管規模僅次於碧桂園服務及雅生活服務，排名第三；從整體盈利能力上來看，恆大物業的對標企業為碧桂園服務。兩家都是以住宅為主的物管公司，並依賴關聯方的輸血。報告期內，恆大物業及碧桂園服務的在管規模分別有99%及75%均是來自關聯方。
和其他房企分拆出來的物業公司類似，恆大物業業務規模的不斷擴大，離不開母公司的支持。
具體來看，2017-2019年，恆大物業的總在管面積從1.38億平方米一路增加至2.38億平方米，其中，來自恆大集團的在管面積也從1.378億平方米提升至2.340億平方米；來自恆大合營公司的在管面積則從31.2萬平方米增至306.4萬平方米。這兩大部分貢獻的管理面積佔比，一直保持在99.5%以上。同期，獨立第三方物業開發商所提供的在管面積，僅從20萬平方米增加至82.2萬平方米，佔比甚至不足1%。
截至上半年的這2.54億平方米在管面積，來自恆大及恆大合營公司部分約2.53億平方米，佔比微降至99.4%；來自獨立第三方開發商部分約102.4萬平方米。
公司管理層表示，恆大物業來自於獨立第三方的收入佔比，已由2017年的55.8%增至今年中期的64.1%，這是一個持續提升的過程。相對應的，恆大物業來自母公司關聯收入的部分則在不斷下降，收入結構也在持續優化。
“過去我們可能更多專注於管理現有項目。” 恆大物業執行董事兼總經理胡亮説，恆大物業從2019年開始已經開始關注對外拓展及收併購的市場。
降負債的重要一環
現階段物業股的發展已經不單看業績增長，如何拓寬壁壘才是核心問題。若定位僅僅是房企的附屬存在，充其量大而不倒。
恆大物業的收入主要從物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務三項中獲取，2017年至截至2020年上半年，其收入分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元、45.64億元。
其中，物業管理服務所貢獻的收入佔據最大比例。2017年-2019年間，恆大物業的物管服務收入從25.38億元提高到46.12億元，佔比從57.7%上升至62.2%；今年上半年，恆大物業的物管服務收入約28.24億元，佔比61.9%。
非業主增值服務也是恆大物業整體收入中頗為重要的一部分。這項業務主要是向開發商提供涵蓋開發不同階段及交付過程的增值服務，2017-2019年三年間，非業主增值服務所貢獻的收入佔比從36.6%逐漸下降至29.3%。不過，約98.5%-99.4%的收入仍然是從恆大及合營企業及聯營公司所開發的物業中獲取。
今年上半年，恆大物業的非業主增值服務收入約12.31億元，在整體收入中佔比27.0%。來自恆大及合營企業的收入佔比微跌至98.5%，獨立第三方開發商所提供的收入佔比達1.5%。
此外，物業上市的動作圍繞着恆大新戰略進行，其中最重要的一環便是“降負債”。
恆大的債務壓力確實存在，這也是風波發酵的根源。截至上半年末，恆大淨負債率199.34%，剔除合同負債及預收款後資產負債率為85.28%，現金短債比僅0.52，踩中融資新規涉及的三條紅線。
恆大正加大力度“降負債”：即加大銷售及回款，下半年力爭3800億元銷售回款；嚴格控制土儲規模，平均每年減少3000萬平方米；陸續分拆優質資產上市，實現公司權益增長。
今年8月的中期業績會上，恆大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞曾公開給出一個數據，一旦物業分拆上市，恆大集團的淨負債率可以因此下降19%。
文章來源：奇點商業地產