從到期債務到現金流盤活 金科回覆函裏的流動性挑戰

截至今年5月31日，金科股份有息負債（合併報表範圍內部分）繼續壓縮至690.80億元，較去年底下降88.8億元。據觀點新媒體瞭解，一季末有息負債規模約726億元，據此推算，該公司近兩個月新增償還了35.2億元。

其中，目前金科一年內（今年5月31日指明年5月31日）到期的有息負債餘額為347.65億元，包括銀行貸款115億元，非銀行金融機構貸款122.84億元以及債券類融資109.81億元。

同時，該公司一年內到期（含回售權興權期）的公司債券及ABS共計8筆，涉及餘額66.83億元。

在手現金流情況則顯示，去年底金科股份貨幣資金289.08億元，現金短債比僅約0.7倍。金科股份回覆深交所稱，期末公司銀行存款276.45億元，其中包含了預售監管資金142.41億元，後者用於支付項目工程款、税費、貸款本息等。這意味着扣除受監管部分，該公司可自由動用的現金流會更為緊張。

金科股份於回覆函中也提及應對流動性壓力的方式：

對銀行及非銀行金融機構貸款，公司一方面爭取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協商調整存量融資還款節奏和期限，儘可能減少淨償還額度，保留現金流支持項目良性循環。

對債券類融資，已於5月28日回售到期的“20金科03”已達成展期安排；6月16日，金科最新還通過了變更“21金科地產SCP003”兑付方案的議案，該筆超短融本金額10億元，票面利率6.80%，展期後將於2023年3月17日到期。

觀點新媒體瞭解到，接下來的7月8日及8月30日，金科股份將分別有公司債券“19金科03”回售到期，以及尾款ABS“金科優01”到期，兩筆債本金17.46億元。

針對後續即將到期或具有回售選擇權的債券類融資，金科股份稱，將妥善協商回售方案及還款安排，目前該公司暫未披露相關還款安排。

現金流盤活

但金科股份也提及房地產行業下行壓力持續、市場整體表現保持低迷以及歸還債務金額增加的現狀，表示公司經營活動產生的現金流量持續為正，而一季末貨幣貨幣資金已較年初減少約70億元。

該公司續稱，今年公司將從幾方面確保現金流安全，包括提高集團資金的整體使用效率，強化資金計劃管控，將“做有回款的銷售”作為底線，同時抓好融資上賬，確保各類資金顆粒歸倉。另外積極盤活項目現金流，適時處置低效沉澱資產。

比如促回款方面，該公司去年實現銷售1840億元，銷售回款1853億元；今年一季度經營性現金流量淨額25億元，去年同期則為-23.37億元。

5月底金科股份曾披露，5月以來簽約、回款均明顯上揚。據初步統計，截止到5月24日，認購金額環比4月增幅48%，簽約銷售金額環比增幅超50%。

壓降投資及開支方面，去年投資規模同比下降約60%，今年1-4月仍然暫停土地投資工作。

過往快速發展階段房企高價拿地，為如今項目毛利率承壓甚至計提埋下了隱患。金科股份去年營收增加28.05%，淨利潤卻下降48.78%，主要受到結轉項目拿地成本增幅高於售價增幅，以及計提資產減值21.62億元影響。

盤活資產方面，2021年金科股份處置了包括新疆華冉東方新能源有限公司等多個並表、聯合營公司，對應股權處置價款23.22億元，處置損益1.82億元。此外通過金科服務引進戰投，貢獻現金逾40億元。

其中，新疆華冉最早於2014年底被金科以7億元收購，曾被金科視為“地產+新能源”雙主業的重要一步。如今這一新能源平台連同子公司以近14億元出售予青島能投，金科錄得處置損益-0.7億元。

金科股份還曾表示，公司積極向金融機構融資、持續加大資產和項目股權優化調整，“強力推進”國資入股集團股權和項目層面股權合作。

今年3月13日，美的置業與金科股份進行項目置換，金科在退出南京項目的同時回購另柳州、岳陽項目股權。對此美的置業在業績會上回應，公司的邏輯是主要着眼自己合作的項目，退出低量級城市、收高量級城市。

另據媒體報道，金科股份接觸的入股對象包括重慶渝富、重慶兩江新區產業發展集團、重慶城投、重慶地產集團、重慶發展投資有限公司等。但目前各方處於“正在接觸”階段，仍未有合作實質落地。

觀點新媒體瞭解，金科在回覆函中也披露了公司股東變更的細節。去年12月29日，陶虹遐出具相關解除一致行動的函件，自今年1月17日不再為黃紅雲等人的一致行動人；截至5月31日，陶虹遐已減持大約1.99億股，佔總股本3.72%。

作為應對方案，黃紅雲於2月9日與紅星傢俱、廣東弘敏達成一致行動人，藉此鞏固對金科股份的控制，至少在股權層面金科避免了動盪的情況發生。