記者| 陶婷
在房企2020年的業績會上，“三道紅線”成為必聊話題。大發地產全線達標的成績，給本就可觀的業績再添亮麗一筆。
截至去年年末，大發地產淨負債率約61%，剔除預收賬款的資產負債率約69%，現金短債比維持在1.4倍，晉級綠檔，成為第一批達標的房企，這將為大發地產下一步繼續壯大發展提供良好的基礎。
大發地產在年報中表示，財務的優化，主要得益於公司現金及銀行結餘總額增加、利潤積累、公司不斷管理財務槓桿和資本結構優化等。
“對於三道紅線，我們從投資、融資、運營、財務等四個方面採取應對策略。”公司首席財務官羅俊解釋道，“我們始終堅信公司發展必須迴歸經營本質，提升經營管理能力和產品力，通過快週轉的方式，來保持長期穩健的發展。”
到去年年底，大發地產的總債務約126.5億元。從債務結構來看，一年內或按要求償還的佔比四成，中長期債務佔比六成。
大發地產現金流充足——總現金約72.8億元，同比增長超過五成，佔總資產超兩成。其中現金及現金等價物約38.9億元，與上年相比也上升了38%。
從融資類型和機構來看，企業優先票據佔比44%，銀行貸款佔比40%，信託和資管類僅佔比14%。
大發地產還與多家銀行及金融機構保持良好關係。2020年，大發地產新增獲取建設銀行及廣發銀行集團授信，並新增進入浙商銀行及華夏銀行總行白名單客户，並與多家銀行開啓戰略合作，包括中國銀行江蘇省分行、江蘇銀行蘇州分行、招商銀行南京分行等。截至2020年12月31日，總授信額度約人民幣250億元，未使用的銀行授信額度為116億元。
面對從2019年開始到今年2月“兩壓一降”的金融調控，大發地產很早便開始應對，降低了融資成本，也優化了負債結構。
“從境內結構融資來看，2019年我們主動壓價信託類融資，到年底僅佔我們融資餘額的8%。境內融資主要是以銀行長期限開發貸為主，超過7成。”公司董事會主席葛一暘表示。
健康的財務和資金水平也讓大發地產獲得了國內外機構的認可。2020年上半年，穆迪重申大發地產國際信用主體評級B2，展望維持穩定。同時多家大行及機構發表對公司正面評價報告，推薦公司股票及美元債券，對槓桿水平滿意，看好公司發展。
穩健的財務狀況同時還讓大發地產對今後的業績發展和規模突破，有了足夠的底氣和自信。
去年全年，大發地產實現營業收入約91.9億元，同比增長24%，淨利潤約7.2億元，同比上升19%；毛利潤19.2億元，較上年提升了13%；毛利率維持在20.9%，與上年基本持平。
羅俊在業績會上表示，公司將通過持續加強投資研判能力、提升產品力、嚴控成本、堅持區域深耕戰略、與金融機構合作等五個方面來提速增效，有信心將毛利率維持在20%以上。
增收也增利，離不開銷售業績的穩步增長。去年，大發地產實現合同銷售額約303億元，同比增長44%，超額完成去年銷售目標126%。
合同銷售面積約205萬平方米，同比增長超過三成；合同銷售均價約1.5萬元/平方米。
回顧過去三年，大發地產的成長速度有目共睹——2018年，其銷售額僅125億元，三年複合增長率近六成。
從去年的銷售分佈來看，長三角區域無疑是貢獻主力，約88%的銷售額來源於此，銷售面積也超過八成。
2021年，大發地產又提出了360億元的銷售目標，同比增長兩成。
同時，計劃新增供貨貨值約520億元，全年可售貨值預計達到650億元。管理層透露，上半年佔整體供貨的55%，二三季度是公司供貨高峯，佔比達73%。
公司首席執行官廖魯江對未來充滿信心：“未來三年，我們將堅持穩健經營、提速增效，增長速度有信心超過行業平均增速。”
這份信心來源於大發地產充沛的土地儲備及不斷調整升級的戰略佈局。
在原有“1+5+X”戰略的基礎上，今年大發地產將進一步升級為“1+1+X”戰略。即堅持深耕長三角地區，重點落地成渝都市圈，適時佈局國家黃金城市羣，拓展新的土地資源。
截至去年年末，大發地產總土儲建築面積約670萬平方米，同比增長超32%；土儲貨值約1000億元，同比增長超41%。公司已在長三角及成渝都市圈佈局，運營83個項目。
從城市能級分佈來看，總土儲貨值在優質一二線城市的佔比約81.2%。總土儲平均土地成本約4960元/平方米，合理的土地成本也將助推公司後續的盈利增長。
單看去年，大發地產新增了22塊地，新增土地儲備約279萬平方米，這些土儲在一二線城市的佔比約九成。長三角區域的佔比達到74%，成渝都市圈為26%。
具體分佈於南京、無錫、温州、蘇州、揚州、寧波、蕪湖、常州、南通等城市，同時落子成都、重慶、綿陽等西部城市。
儘管目前公司在成渝都市圈的銷售佔比不到2%，銷售面積也剛到3%，但該區域的土儲面積和土儲貨值佔比都接近13%，加上去年新增的土地儲備，未來成渝都市圈的發展值得期待。
“今年，公司在成渝都市圈的銷售額會逐步顯現出來，該區域將會是公司戰略重點和新的增長點。”廖魯江很看好。
大發地產的規模擴張仍在繼續，今年第一季度，其先後獲取了温州、麗水和南通三塊地，總貨值130億。
而針對集中供地政策，葛一暘指出，公司會堅持深耕長三角主要城市和成渝城市羣，高度聚焦的投資佈局、實現對於城市集中供地的全覆蓋，同時堅持合作共贏的發展戰略，憑藉與眾多標杆企業和地方龍頭企業的良好關係，在集中供地時強強聯合。
“這是對企業綜合能力的一次全面PK，包括從拿地到資金統籌，到運營，再到產品力的迅速打造都是巨大考驗，大發地產已經做好了準備。”葛一暘表示。
對於體量不算太大的大發地產來説，走放大融資槓桿實現彎道超車的路來擴張規模絕非長久之計。如管理層所言，只有迴歸經營本質，才能實現長期穩定發展，如今大發地產正在踐行這一策略。