樂居財經 曾樹佳 發自廣州
遠洋資本仍繼續插旗圍獵，保持着活躍的投資節奏。
3月底至6月初，它收購紅星地產、接盤紅星物流資產。緊接着8月18日，它又與金融央企中信集團，險資中保投資、中國人壽資管，以及四大AMC之一的中國信達一起，成為了華融的戰略投資者。
這個從事另類資產管理的平台，原本只是遠洋集團在地產業務之外，伸展出來的多元分支。但隨着它投資規模的擴大，越來越多的人將其與黑石、光大安石等機構進行比較，探討它的優劣。
在地產圈，除了遠洋資本外，多家房企都擁有自身的投融資平台，以便藉助基金、金融等方式，為業務佈局打開更大的想象空間，例如金地的穩盛投資、金茂資本、首金資本、正榮資本、綠地金融等。
它們圍繞着地產“主線”，開展股權、債權、不動產投資；募集的資金不僅用於房地產，還用於商業、物流、產業，以及龐大的房地產上下游產業鏈，甚至還涉及新興的科技、大健康等領域。
在融資收緊的當下，這似乎已成為了業內的另一種趨勢，但這其中也充斥着一些投資風險。
遠洋資本底色
遠洋資本頻頻的投資操作，讓人眼花繚亂，但細看並不複雜。
在“募投管退”資管閉環中，遠洋資本佈局了住宅、商辦物業、數據地產、物流地產等領域。運轉過程中，它一般會先收購項目的部分股權，然後充當募資者的角色，為項目引入真金白銀。
比如，遠洋資本曾以自有資金出資，與朗基地產成立一家平台公司A，持股比例為各50%，通過公司A對相關住宅項目進行投資，規模為15.23億元。
其中，遠洋資本作為GP（普通合夥人）募資的同時，還為住宅項目提供融資諮詢服務，收取管理費，並在項目退出後取得投資收益。
對於商辦、物流等不動產，遠洋資本的運作方式也與此類似。該公司一般作為GP，通過發起設立基金產品，收購在建或已建成的物業，再對其進行開發建設、改造、運營管理等，提升資產價值。
除此之外，它還有另外一條業務線，叫股權投資。近年來，其投資醫療健康領域的聯合麗格、豪思生物，物流供應鏈壹米滴答、鄭明現代等，都屬於這種類型。
上述幾個方面，基本描繪出了遠洋資本的業務輪廓。2020年末，該公司在管餘額為1062.82億元，同比增長了35.02%。
據樂居財經統計，去年遠洋資本住宅、不動產、股權投資三項，合計投資金額達372.88億元，而同期其經營活動淨現金流，僅為7.35億元。顯然，要維持龐大的資金輸出，它需要依賴大量的外來資金。
在這其中，有些資金是遠洋資本通過基金募集來的，有些則得益於銀行貸款、發債的加持。該公司目前有“20遠資01”“21遠資01”兩隻債券，發行金額分別為10億元、8億元。
而間接持有遠洋資本49%股權、作為第一大股東的遠洋集團，也對它百般照顧。
截至2020年末，遠洋集團給予遠洋資本20億元永續債的資金支持。同時，前者常對後者所搭建的股權基金予以認購，期末合計已認購3支股權基金，規模為22億元。
作為反哺，遠洋資本替遠洋集團，管理着17個境內外項目，合計規模133億元。
在投資層面，遠洋資本的房地產基金項目投資區域，也與遠洋集團保持着高度一致。雙方還經常進行聯合投資，2020年末已投資項目共16個，總投資規模約125億元。而今年在收購紅星地產、物流資產時，遠洋資本再一次成為了集團的馬前卒。
為了幫遠洋集團優化在大洋彼岸的資產、及時止損，遠洋資本於去年底以1.7億港元溢價接下了港股平台盛洋投資（HK：00174）24.45%股份，將盛洋投資從集團手中，攬到自己麾下。
盛洋投資多年來業績不佳，雖擁有一項位於美國加州舊金山半島核心地帶的辦公樓園區，總樓面面積約為15.9萬平方呎，但大部分時間處在虧損狀態，形同雞肋。
去年，盛洋投資股東應占虧損，繼續擴大146%至2.33億港元，眼見收購多年未見起色，遠洋集團便有意將它推開，交給資本板塊去經營。
不過，由於投資的擴大，遠洋資本的債務規模有所上升。截至2020 年末，它的資產負債率和總資本化比率分別為47.20%和24.70%，較上年末分別增長2.15個百分點和16.19個百分點。
地產基金的狂歡
房地產是資金密集型行業，在發展過程中，許多房企自然而然都有了設立資本平台的需求，以便藉助基金、金融等方式，為業務佈局打開更大的想象空間。
樂居財經查閲獲悉，目前已有多家房企擁有自身的投融資平台。除了金地的穩盛投資之外，遠洋資本、金茂資本、首金資本、正榮資本、綠地金融等，都是在2010年之後才誕生的。
它們圍繞着地產“主線”，開展股權、債權、不動產投資；募集的資金不僅用於房地產，還用於商業、物流、產業，以及龐大的房地產上下游產業鏈，甚至還涉及新興的科技、大健康等領域。
大部分平台在創立之初，其實都只意在為它們集團內部提供服務，尋求“獨善其身”，而沒有對外伸展投資觸角的想法。
比如，成立於2006年的穩盛投資，它一開始只想幫母公司做股權或債權融資；而2018年才成立的首金資本，起初也強調“為首創置業引入和聯合外部資源”，助力首創置業完成千億目標。
只不過，有些平台後來擴大規模，就逐漸轉換了角色，成長為私募基金平台，變為投融管退的操作者。
這些平台，大部分都跟房企有着股權關係，但也有個別主體由房企老闆個人持有。比如上海晨曦股權投資基金管理有限公司（簡稱“晨曦基金”），就由旭輝集團CEO林峯持有45.9%股權。
在設立基金的過程中，一些房企並不滿足於單打獨鬥，而是引入其他投資方，借力佈局項目。
2017年，大悦城地產就聯手新加坡政府投資公司（GIC），設立境外併購改造基金，二者分別持股36.4%和 63.6%。
大悦城的想法是，將改造升級完成的大悦城項目股權，注入到境外併購改造基金中，再通過持有基金股權享有項目權益，並分享其發展紅利。
而與GIC合作的房企，還有融創。
去年年底，融創與GIC簽訂投資協議，雙方共同成立總規模為70億元的房地產投資平台，兩者分別持有合資平台51%和49%股權，主要專注於投資國內一二線核心城市的高端住宅項目。
建業則與方風雷的厚朴投資展開合作，成立了河南厚朴建業基金管理有限公司（簡稱“厚朴建業”），投資旗下太康縣置騰沃邦置業、民權縣建天置業、登封置騰置業等多個項目公司。
為了更好地拓寬發展空間，也有為數不多的地產基金，如越秀房託（HK:00405）、招商局業房託基金（HK:00405）等，踏上了資本市場。
每年的業績會現場，越秀房託主席、行政總裁林德良都會大談與越秀地產的互動，和第三方的收購機會。
裨益中藏風險
中國房地產基金行業，仍處於萌芽階段。
相關數據顯示，截至2020年末，國內人民幣房地產基金市場已有3018支基金實體，總管理資金規模，接近2萬億。
去年，地產、金融行業在政策和市場層面進一步承壓，作為衍生行業的地產基金，也受到了一定的影響。但即便如此，年內仍新增266支已備案房地產基金，保持着一定規模的增長。
業內普遍認為，地產基金的發展是一種趨勢。
不久前，招商局業房託基金董事餘志良就對外表示，“無論是香港市場，還是內地市場，REITs目前都還只是千億級的水平，未來可以成長的空間是非常大的。”
或許是因為看好地產基金市場，遠洋集團此前主業遭受羈絆，李明決定將長租公寓、養老服務等業務剝離出上市平台的時候，也未曾將遠洋資本割捨出去。
而13年前，當亞雷投資處在崩潰邊緣時，潘穎、陳宏飛等人也未曾放棄，最終等到了光大控股的馳援，重組成光大安石。其旗下的光大嘉寶，後來成為了“房地產基金第一股”。
若是隻看未來，未免顯得有些虛幻。事實上，在調控基調持續、融資渠道收窄的當下，房產基金已讓房企有所受益。
資本平台在收取諮詢費、管理費的同時，還享有投資收益，它們的毛利率一般較高。以遠洋資本為例，其2018至2020年的毛利率，分別達53.96%、61.06%、67.09%。這對於逐利的房企，有着很大的吸引力。
再者，在基金模式下，地產項目能以出售股權替代債務融資，控制槓桿水平，降低融資成本；待培育成熟後，再轉入房企上市公司，又可以避免項目籌備與建設期的負債，併入公司報表。
這一點，對於面對“三道紅線”壓力、一切從“輕”的房企來説，簡直如遇甘霖。
除此之外，在集中供地、土拍漸趨白熱化的大環境下，房企依靠地產基金，往往也能獲得曲線擴儲的機會。
但由於市場還不夠成熟，地產基金也並非毫無風險。因為投資類資產規模較大，且主要集中在股權投資類項目中，週期較長，常常會導致退出方式、退出時點等因素，都存在較大的不確定性。
文章來源:進深News