來源： 21世紀經濟報道
歷時4年有餘，恆大地產重組深深房A最終流產，深深房A創下了A股公司最長的停牌紀錄。
最近一個多月來，圍繞恆大的債務風波以及隨後的戰投轉股，讓11月8日恆大和深深房A同時發佈公告終止重組也在外界意料之中。
這背後，是房地產融資不斷收緊，房地產降槓桿的趨勢未變。五年來，除了極少數國企、央企之外，房企在A股的再融資未有突破。
11月9日，復牌的深深房A以漲停收盤，港股的中國恆大則以漲2.18%收盤。
作為“三道紅線”下資金鍊最為緊張的房企之一，恆大借殼上市未成，降負債卻不能停。早在年初，恆大主席許家印就定下了今年核心要務是降負債的基調，通過配股、轉賣股權、分拆上市等方式，恆大近幾個月已大力籌措資金償債，而最根本的償債方法，仍是快速銷售回款產生現金流。
接近恆大的人士表示，恆大希望在較短的時間內，能滿足“三道紅線”中至少一條要求。
重組終止背後
2016年10月，恆大與深深房A簽訂重組協議，計劃借殼上市，回到A股。大約8個月後，恆大鉅虧70億退出萬寶之爭，將所持股份轉讓予深鐵。
對於重組，投資者一度給予樂觀預期，在2017年到2018年，恆大地產一共引入三輪、1300億戰投，估值最高時達4000億，超過萬科。
然而之後房地產再融資持續收緊，深深房A一直停牌，數次公告重組推遲，這一拖就是4年多，戰投們期待的上市也落了空。
隨着時間的推移，許多市場人士認為，恆大與深深房A的重組失敗，已在意料之中，只是再次證明了A股房地產再融資防守嚴密。
房地產公司A股再融資包括增發、配股、借殼上市、發可轉債等，自2015年收緊之後，幾乎從未放開。哪怕是房企分拆子業務上市，比如物業、商業、長租等想在A股上市，但凡與房地產相關，也依然非常困難。
過去幾年在A股再融資的房企屈指可數，借殼上市的僅有一家。2015年4月，金豐投資與綠地集團的重組事項獲得證監會有條件通過，4個月後綠地控股借殼上市成功。
在這幾年裏定增的案例也很稀少。只有2018年的保利地產定增引入90億戰投，以及今年初大悦城控股定增募資24億，這也是2018年迄今為止，唯一一單A股房地產股權融資成功足額髮行的案例。
今年9月，平安宣佈退出招商蛇口35億定增募資，購買南油集團24%股權一事。市場人士認為，這也是房地產再融資仍嚴控的表現。
A股上市、融資無望，房企紛紛赴港上市。數據顯示，2018年有12家房企赴港IPO，2019年赴港IPO房企達到13家，今年以來，在港遞交上市申請的房企超過10家，這還不包括分拆物業上市的情形。
一家機構人士表示，不支持傳統開發商上市（包括借殼），是監管層已經維持了好幾年的默契。
接近監管的人士表示，房地產融資從2019年6月份開始全面收緊，無論是信貸、境外發債、房地產信託還是其他非標融資等，更別説A股上市；今年8月20日，央行、住建部又聯合知會房企，推出“三道紅線”新規，進一步對融資進行量化約束。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對恆大而言，早點解決深深房A這個久懸未決的事宜，也算靴子落地。未來幾年，A股市場應該還是會有較好表現，地產企業如果有機會，還是應該繼續尋找回歸A股的機會。
花式降負債
對11月的恆大而言，重組終止只是程序上的事情了。
在此之前，恆大的主要壓力來自於和戰投的對賭協議：在2021年1月31日之前未能上市，就要贖回所有股份。在過去一個多月裏，恆大已基本將這一問題解決，暫時緩解了資金壓力。
根據11月8日的公告，恆大1300億戰投中的863億戰投已轉成股東；357億戰投已商談完畢，即將簽訂補充協議；50億戰投由於涉及其自身大股東的資產重組，正在商談；剩餘30億戰投的本金恆大集團已支付，即將回購。
這種急迫性、危險性的“地雷”拆除之後，恆大仍將面對長久的債務償還和財務結構調整壓力。為此，今年面臨“生死之戰”的恆大，正在不遺餘力回籠資金，降低負債。
與戰投轉股的思路一致，轉讓股權資產，是恆大進一步緩解債務壓力的重要舉措。
9月以來，恆大將物業老股分拆轉讓，引入235億港元戰投，包括馬雲、馬化騰等人，為此許家印出讓了約30%的恆大物業股權。
之前大手筆投資的新能源汽車也在賣股。繼恆大健康（汽車）進行配股融資40億港元后，11月1日，恆大將其持有的廣彙集團40.964%股權轉讓予申能集團，轉讓總金額為人民幣148.5億元。廣匯是恆大在兩年前買入的，主營業務包括汽車銷售等。
在集團公司層面，恆大也進行了配股。10月14日，中國恆大公告擬配發及發行最高約26.29億股新股份，預計可得融資淨額約42.56億港元，投資者陣容豪華，包括全球最大公募基金Vanguard（先鋒基金）、挪威央行主權基金Norges Bank等。
這次股權融資完成後，許家印家族對中國恆大的持股將從77.78%稀釋至76.26%。
據記者統計，恆大通過轉讓各種股權資產，緩解的資金壓力超過1400億。
此外，恆大還將資產分拆上市，預計也能籌集到較多資金，恆大汽車擬在科創板掛牌上市，準備工作正在緊鑼密鼓進行中；恆大物業也已經向港交所提交上市申請，市場預計恆大物業將募資10億美元以上。
按恆大總裁夏海鈞的説法，恆大物業一旦完成拆分上市，中國恆大的淨負債率將下降19%。
除此之外，銷售回款將成為恆大降負債的最大籌碼。
剛剛過去的樓市“金九銀十”，恆大推出全國樓盤大優惠，兩個月銷售達到1800億，回款1358.5億。
今年1-10月，恆大累計銷售6325.9億元，已超過去年全年6010.6億元的銷售額，完成6500億元年度目標的97.3%；累計銷售回款5307.4億元，超過去年全年的4715億元回款。
按目前的銷售速度，恆大或將超額完成全年6500億銷售目標，並有望向8000億內控目標衝刺。
截至9月24日，恆大有息負債較3月末已下降約534億，並提前歸還9月25日以後到期借款共435億。
在3月份的業績會上，許家印表示，未來三年恆大有息負債將平均每年下降1500億元，負債率到2022年達到行業中低水平。