市場對中駿的信心又升級了丨資色·曝財報
中駿集團控股（HK1966）昨日發佈了今年上半年的業績報。透過上述報告，市場對中駿集團的信心又升級了。
一方面，作為內房股為數不多的零債務違約房企，中駿今年上半年的營收、淨利要比大部分的同行表現仍然要好。
另一方面，經過多年的培育，中駿一體兩翼的戰略已經收穫了成效。旗下的購物中心和長租公寓所實現的營收與利潤，很好地填補銷售市場下行，所帶來的利潤空白。同時，也憑藉着穩定的現金流，財務表現更穩定，消除了投資者的擔憂，也在某種程度上，提升了金融市場的信心。
極少數“零違約”民營房企
根據8月30日，中駿集團發佈的2022年上半年業績報告，報告顯示，中駿2022年上半年實現合約合同銷售326億元，收益154億元，期內溢利15億元，應占核心溢利12億元，已售未結轉金額1227億元。同時，中駿在2022年上半年持續保持“三道紅線”零踩線，穩居綠檔，其中，其非受限現金與短期債務的覆蓋率為1.1倍，剔除預收款項後的資產負債率為68.3%，淨負債率為79.8%。從年報數據來看，和同行業相比，中駿業績整體受市場下行影響較小。在上半年銷售金額實現55%增長的瑞安房地產，也沒有逃過盈利下滑，歸母淨利潤下降超過六成。素以穩健著稱的九龍倉上半年盈利下滑也超過九成。此外，還有大批企業上半年業績虧損。
據克而瑞地產研究院發佈的數據顯示，結合去年上市房企的年報，除去尚未發年報的房企，2022上市房企綠檔僅有24家，其中央企6家、國企6家、民企12家，中駿成為民營企業健康穩健發展的代表。
受到房企違約潮影響，今年海外發債的規模大幅下降。尤其是民營房企，在今年上半年發債規模更小，融資成本也屢創新高。而憑藉着穩健的財務，中駿作為民營房企中少數“零違約”房企，企業信用得到了金融市場的認可，得以繼續以較低成本發債。
今年1月，中駿成功增發2024年到期的1.5億美元優先票據，年利率為5.95% ；2月，準時償還5億美元境外債，在此之後，年內已無其他到期的美元債務；7月，中駿如約就“20 中駿 02”公司債券完成9.54億元回售兑付。經過上述系列舉措，中駿的債務結構更加合理，短期償債壓力變小，安全邊際不斷提升。
而根據克而瑞發佈的資本月報，整個上半年，民營房企不僅發債規模小，融資成本也是偏高，最高曾達到13%以上。
由海外發債成本的對比可以看出，金融市場對中駿的信任和信心。
顛覆性思維：應對變局
資本市場對中駿的信心，取決於相對同行更好的表現。
主要佈局在一二線的中駿，雖然今年上半年銷售金額較同期有所下滑，但市場份額的佔比卻有明顯上升。根據克而瑞的最新統計，截至6月，中駿的權益銷售額排名已經位於百強房企中的第25名。
上海中駿璟薈、北京中駿金輝未來雲城、合肥中駿世界城等成為了市場上的網紅盤，杭州的中駿鼎湖未來雲城，名列1—7月杭州市場的單盤銷售金額第二，累計銷售金額超過50億元。
僅僅上述四個樓盤的銷售總金額就超過125億元，達到了上半年中駿合約銷售金額的三分之一以上。
銷售市場的良好表現，增加了投資者對中駿的信心，同時更重要的是，通過銷售業績，向市場傳達出中駿的應變和管理能力。在今年的半年總結會上，董事局主席黃朝陽總結説，隨着融資監管環境愈加嚴苛，企業或將面臨更多困難，必須以“顛覆性”思維才能解決問題。管理層需親身入局，下沉一線，積極賦能，加強一線的經營意識，助推業績兑現。
中駿在營銷端秉承“一盤一策”的態度，綜合考慮每個項目的各個經營要素，據其受眾羣和核心優勢提出解決方案，同時儘可能放大核心項目的流量優勢，加速去化。
在大運營層面，要以保交付為核心，精細化供銷節奏，以共贏思路與各方充分溝通謀定。在組織管理上，則要保持並提升組織穩定性和韌性，不斷精簡優化架構，推動管理下沉，進一步匹配業務調整的需要。
一體兩翼：成效顯露
中駿集團一體兩翼，在房地產下行階段穿越週期的能力也在上半年得到了很好的印證。
購物中心和長租公寓作為中駿“一體兩翼”戰略中的“兩翼”，近年來發展勢頭強勁，成長性持續向好，已成為集團業績增長的重要驅動力。尤其是在今年住宅市場下行時，有效彌補了開發業務利潤下滑帶來的空缺。
根據中期業績報告，中駿集團2022年上半年實現收益154億元，包括物業銷售收入、物業管理費、租金收入、土地開發收入及項目管理收入，其中物業銷售收入約為142億元。
除去物業銷售，中駿在投資物業的租金收入已經超過2.67億元，加上土地開發、物業管理費和項目管理的收入，總共取得了約12億元的收入，不僅有效填補了房地產市場下行後的營收缺口，更實現了穩定的現金流。
截至6月30日，中駿所持有的投資物業總量達到55個，超過401萬平米。目前正在運營的是其中的31個，其中已經開業的世界城購物中心和方隅長租公寓分別是9個和15個。隨着未來更多的購物中心、寫字樓、長租公寓、商業街及商鋪運營，投資物業對中駿集團的整體收入貢獻還會增加。
其中，中駿方隅尤為被看好。後者先後與包括基匯資本，中東主權基金、Proprium Capital partners， 黑石，KKR 等多個基金/投資機構合作，截止年初，運營的長租公寓重資產規模已經超過 180 億人民幣，合作基金規模超8億美元，總投資規模超15億美元。自有註冊會員數持續穩定增長，現已達11萬。
方隅成熟的業務發展和融資方式，也有效地降低了中駿綜合開發的資金壓力。
後者參與中駿多個綜合項目的拿地，通過引入私募基金投資解決公寓開發和投資的資金需求，減輕了整體開發的資金壓力。方隅CEO陳堅曾向和訊房產介紹説，由於提供的產品符合中產階層的需求，方隅的租金溢價要高出周邊很多。
通過精心設計、開發和運營，方隅能產生的運營溢價，進一步提高了長租公寓的毛利率水平。
此前，市場人士預測，中國房地產行業的整體規模會出現下降。租金收入、管理收入、服務收入將成為房企對抗住宅開發市場下滑的重要手段。中駿顯然已經成功預估了趨勢，併成功進行了佈局。
在2022年半年度工作會議上，董事局主席黃朝陽提出，堅持“一體兩翼”戰略核心的前提下，中駿需堅決遵守投資原則，圍繞一線及核心二線進行佈局。“一體”住宅開發板塊需圍繞“低負債”，夯實經營，確保安全；“兩翼”購物中心要從關注規模向關注經營質量轉變，並可視情況進行嘗試引入“資管模式”；方隅公寓則要堅定“雙聚焦+大資管”業務戰略，發揮優勢。
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