作者丨曹蓓 編輯丨李霂軼
不久前才高調開盤，被稱為中國金茂旗下“新十年金茂府代表作”、創下多項紀錄的的高端住宅項目北京頤和金茂府，剛剛迎來新的大股東。
10月15日，市場消息稱，負責開發建設北京頤和金茂府的北京青茂置業於近日完成股權變更事項。新增一名股東北京緯誠置業（北京綠城）。公司註冊資本從1000萬元，變更為2500萬元。
據文件顯示，北京緯誠置業將所持60%股份，其中33.33%股權質押給了深圳市盛鈞投資管理有限公司，該公司實際控制方為平安集團。
分析稱，綠城此次收購不排除未來引入平安集團。
“自我司摘地後綠城表示有合作意向，後經雙方友好協商且我司完成國資審批程序後同意出讓部分該項目公司股權，項目名和操盤權責維持不變。進場轉讓股權需要一些時間，所以這並不是最近的新聞。”中國金茂在接受鳳凰weekly採訪時回覆。
繼今年5月高頻出售項目股權後，地產TOP10房企中國金茂在9月份重啓這一操作。
此前外界還推斷密集出售項目股權一方面是出於資金的考慮，另一方面也可能是想換取更多擴大規模的機會，但9月這輪出售，則更多被解釋為在融資環境收緊的情況下，改善現金流、降低負債的“急救”。
今年1月20日，中國金茂46.75億底價摘得北京市海淀區四季青“北地塊”，樓面價70027元/平米。
隨後，該地塊案名為頤和金茂府，並於2020年9月30日取得預售證。
作為中國中化集團有限公司旗下房地產和酒店板塊的平台企業，一向走高端和精品路線的中國金茂旗下有“金茂府、金茂悦、金茂墅”三條產品線，分別對應不同人羣。
公開資料顯示，截至目前，金茂府項目共有49個。剛剛開盤不久的頤和金茂府，被定義為“新一代金茂府代表性項目”。
據悉，該項目開盤前60余天，共計來訪4000餘組客户，單日最高到訪262組，深度意向客户達400+組。開盤當日首期開盤所有產品一次性推出，總貨值約80億元，成交202套，銷售50.6億，打破了系11年首開業績的紀錄及其他一系列紀錄。
看上去如此優質的項目，股權卻被出售，引起外界不斷的猜測。
但這已經不是中國金茂的最新動作。
10月13日，北京產權交易所信息顯示，金茂旗下常州龍茂房地產開發有限公司45%股權擬被掛牌轉讓。
在這之前，僅一個月內的時間內，金茂已經掛牌了4個項目股權，頤和金茂府是第五個。
今年5月，罕見的高頻出售項目股權就已經發生過一輪，同樣是在一個月內，三家項目公司的股權被接連出售。
彼時疑問就在不斷提出，這到底是為什麼？
衝擊2000億，是金茂今年下了狠心的目標。
從數據上看，2020年前9個月，金茂累計實現簽約銷售金額1618.20億元，已經完成超過80%。
2019年在克爾瑞研究中心發佈《中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中還排在第19位的中國金茂，今年上半年衝到了第8名。
5月密集轉讓一撥項目股權後，就有分析稱，被轉讓的項目可能存在前期成本較高的情況，也可能是房企為了加速回籠資金，增加其他新項目的機會。
加速跑量的結果，就是現金流承壓。
據統計，在TOP15的央企房企裏，中國金茂的現金短債比最低。在連續一年低於1的態勢下，金茂的這一指標還在逐年呈下滑走勢，從2019年上半年的0.87，降至2020年上半年的0.6。很顯然，踩到了前不久監管出台的“三條紅線”其中的一條：“現金短債比小於1倍”。
數據顯示，今年上半年，中國金茂的資產負債率達81.63%，較2019年的78.92%提升近3個點，986.47億元的銀行借款中，一年內到期債務為337.45億元，佔比約34%，而203.6億元現金難以覆蓋短期債務，公司整體債務承壓。
另據分析，從數字上看，76.6%淨負債率雖然不算高，但如果算上195.46億的永續債，中國金茂的淨負債率則直接升至124%。也有業內人士稱，中國金茂少數股東權益激增損益卻減少，這意味着可能存在隱藏債務。
巨大的現金流壓力加上近期不斷收緊的融資環境，也許是中國金茂一輪又一輪集中出售旗下項目，回籠資金的主要原因。
債務這座大山，也讓意欲加速擴張的中國金茂顯得有些力不從心。
8月底，中國金茂完成了3.49億股的配售，籌集資金19.92億港元。
公告稱，公司原擬將認購事項所得款項淨額約40%至60%用於償還債務，及約40%至60%用於一般營運資金。考慮到公司業務發展需求，特別是可能不時出現的土地投標機會，公司擬重新分配認購事項所得款項淨額如下：不多於30%用於土地收購，及不少於70%用於一般營運資金。
在此之前的8月26日，標普全球評級表示，中國金茂控股集團有限公司（中國金茂；BBB-/負面/—）強勁的銷售業績和穩定的債務管理，可能無法迅速抵消公司項目交付延期和結轉收入緩慢的影響。“未來12個月其收入增速和利潤率恢復進度或將低於我們的預期，鑑於中國金茂持續的增長偏好及收入難以預測，這或將導致其槓桿率改善幅度有限。”