來源: 21世紀經濟報道
過去一年,物業服務企業在資本市場備受追捧。
2020年新冠疫情的“黑天鵝”事件使得物業管理服務的作用更加凸顯,再者相較於其他行業,物業服務的業績穩定性強,一時之間,物業企業的股價全線飄紅,券商投行機構以及普通投資者們迅速行動,熱錢湧入。
藉着這陣東風,許多長期股價低迷的地產企業開始認識到物業服務賽道的價值,加之“三道紅線”之下融資舉步維艱,它們紛紛將旗下的物業企業分拆並送上市。
一方面為了拓寬融資渠道,另一方面則是分享市值暴增的喜悦——過去一兩年,港交所迎來了十餘家物業企業,這一批“新兵”們的使命,大抵如此。
不管是龍頭企業抑或是中小型物企,在這場狂歡中都曾嘗過甜頭,但時移世易,物業賽道如今重歸平穩,中小型企業的發展瓶頸逐漸出現,即便交出的答卷成色依然不錯,但投資者們已經開始不看好它們的發展潛力了。
時代鄰里,正是個中典型。2020年,時代鄰里實現收入17.58億元,同比增長62.6%;淨利潤為2.37億元,同比增長148.6%。從增長上來看,中規中矩,但之後,投行機構接二連三發佈研報下調它的目標價,這意味着,中小物企獲得青睞不容易。
“中小物業給不了估值了,從公司的管理情況、未來的增長來看,發展也達不到之前預期的效果。”一名不願具名的物業服務分析師告訴21世紀經濟報道記者。
中小物企在對外拓展之上的確沒有過人之處,而母公司非但不能夠提供必要支持還將物業平台變身為融資通道,都成為中小物企的發展桎梏。中小物企如何突破自己?
高增長下的低估值
從營業收入和盈利指標來看,時代鄰里這份年報是符合預期的。
年報顯示,2020年,時代鄰里實現收入17.58億元,同比增長62.6%;淨利潤為2.37億元,同比增長148.6%,公司擁有人年度應占核心淨利潤為2.33億元,同比增幅約93.7%。
但這份增速不錯的年報並沒有讓投行機構滿意。在年報發佈後,交銀國際也發佈研究報告,維持時代鄰里“買入”評級,目標價由15.36港元下調至11%至13.66港元。
高盛也發佈研究報告,將時代鄰里目標價由14港元調低14.3%至12港元,維持“買入”評級。
報告中稱,該行下調其2021-2023年收入平均8%,以反映行業競爭加劇及集團的資產負債表較同業弱,來自收購的總樓面面積下降,以及物業管理服務業務毛利率上升約1個百分點,但社區增值服務業務毛利率下降2個百分點。因此,預計2021-2023年毛利率大致維持約30%,另下調每股盈利預測平均5%。
高盛的這份研究報告所指出的觀點並非沒有依據。
一方面,時代鄰里的利潤率相較於同行並無突出優勢。2020年,時代鄰里淨利潤率增加4.7個百分點至約13.5%,應占核心淨利潤率增加2.1個百分點至13.2%。但如果與同行相比較,算不上突出。
可供對比的是,龍頭企業恆.大物業的淨利潤率為25.5%,中型企業世茂服務的淨利潤率為17.8%,均高於時代鄰里。
另一方面,如果以負債水平來看,時代鄰里的債務面控制也弱於同行。年報顯示,2020年,時代鄰里流動負債總額由2019年5.84億元增加至2020年度8.52億元,新增流動負債2.7億元。
在時代鄰里的應收貿易賬款中,來自於關聯方的部分也出現大幅增長。年報顯示,2020年,時代鄰里來自於關聯方的賬款為3.88億元,而去年同期則為1.12億元。
時代鄰里是典型的小市值物業股。截至2021年3月17日收盤,時代鄰里每股報收6.42港元,總市值63.28億港元,市盈率為21.55,而據樂居財經2021年1月份統計,在42家物企中,平均市盈率為55.31倍,時代鄰里市盈率沒有跑贏同行。
一位要求匿名的龍頭物管公司中層告訴21世紀經濟報道記者,股票市場大家是抱團找龍頭,物業行業作為一個大家相對來説比較看好的行業,邏輯也跟大眾情緒差不多,龍頭市值高總歸是有原因的,要麼是本身未來的儲備量高,要麼是市場拓展能力強預期特別好,“這個邏輯,中小物業被調低目標價就很好理解”。
發展乏力的收併購
物業管理行業儘管是被資本市場看好的行業,不過這個行業的商業邏輯其實並不複雜。即便是有科技賦能、增值服務的想象空間,在當前行業集中度還不高的情況下,對外擴張依然是物業管理行業跑贏同行的不二選擇。
但中小物業企業在這方面實在沒有太多的議價能力。
上述分析師對21世紀經濟報道記者分析稱,龍頭物業和名氣沒那麼大的公司去跟同一個小區談管理權,大概率是名氣大的更容易拿到。併購的時候也是,你在賣的時候,要考慮你的業主的想法,如果業主賣給一個名氣沒那麼大的物業公司,業主也不同意的。
從時代鄰里過去一年在規模上的發力來看,這種擔憂也有據可依。
2020年,時代鄰里的規模也進一步突破,然而在龍頭物企跑馬圈地的當下,時代鄰里未來的增長水平可能面臨較大壓力。
時代鄰里過去一年主要有三筆收併購,分別是收購廣州浩晴物業100%股權、廣州耀城物業100%股權、上海科箭物業51%股權,得益於此,時代鄰里規模進一步增長。
年報數據顯示,截至2020年12月31日,時代鄰里的總合約建面約1.12億平方米,同比增長92.4%;總在管建面9870萬平方米,同比上漲112%。
時代鄰里今年將發展定調在“穩比快更重要”,且管理層也直言,在收併購方面將保持慎重。
“我們也看到,現在市場上各種標的良莠不齊,尤其是這一輪物業行業發展的熱潮,導致市場上所剩優質標的越來越少。所以,目前我們慎之又慎,在收購談判中很仔細,對標的的估值判斷也十分審慎。”時代鄰里執行董事兼行政總裁王萌指出。
上述龍頭房企中層管理人士續稱,“公司小的話,本身上市融資的資金也比較少,而專業能力也好、公司整體的實力也好,還是會偏弱一些,這樣在市場上競爭的時候,公司對市場的研判能力和獲取資源的能力都會差一些。這就是整個大環境,都是這種趨勢,強者恆強,弱者慢慢變弱。”
(作者:吳抒穎)