智通財經APP獲悉，東北證券發佈研究報告稱，考慮十年業績指引，小幅下調陽光城（000671.SZ）2021-22年EPS至1.56、1.97元，預計2023年EPS為2.36元，對應2021-23年的PE分別為4.06、3.22、2.69倍。維持公司“買入”評級。
東北證券指出，三道紅線方面，公司資產負債率（扣除預收款）79.1%，淨負債率為94.9%，現金短債覆蓋比為1.53，管理層表示在保持黃檔不掉檔的基礎上，爭取在2024年前達標綠檔。
東北證券主要觀點如下：
事件：公司發佈2020年度報告，報告期內實現營收821.71億元（同比+34.6%），歸母淨利潤52.2億元（同比+29.9%）。
1.以利潤規模為導向，十年業績確定性強。期內公司成功引戰泰康系，公司給出十年業績承諾：2020~24年歸母淨利潤CAGR≥15%，累積歸母淨利潤≥340.59億元（對應CAGR18.13%），2025~27年、2028~29年歸母淨利潤CAGR分別≥10%、5%，十年累計歸母淨利潤≥942.23億元，公司計劃於2024年實現歸母淨利潤92億元（CAGR18.5%）。期內公司實現毛利率20.06%（同比-6.52pct），公司毛利率下探主要系2016-18年所獲高價地進入結轉通道疊加銷售限價政策影響；實現歸母淨利率6.35%（同比-0.23pct）。費用率方面，期內三費/營收6.35%（同比-2.92pct），銷管費用/銷售金額2.01%（同比-0.24pct），財務費用/營收1.02%，同比-0.46pct，管理效益提升明顯。期內公司分紅比例升至30%，每股派發現金股利0.381元，據十年業績承諾：未來9年每年分化比例≥30%，10年累計現金分紅≥283億元。
2.目標銷售穩健增長，拿地成本具備下行勢能。期內實現銷售金額2180.1億元（同比+3.3%），實現銷售回款1748億元（同比+3.3%），回款率80.2%，2021年銷售目標2200億元（較本期實際銷售額+0.9%），並於2024年達到3062億元（CAGR8.9%）；實現銷售面積1528.61萬方（同比-10.78%）；實現銷售均價14262元/平（同比+15.79%）。期內公司新增土儲1115萬方（同比-12.07%），對應貨值1802億元，其中貨值口徑計算的一二線佔比約70%；拿地金額為707.7億元（同比+7.94%）；樓面價為6347元/平（同比+22.76%），樓面價/銷售均價為44.5%。多元拿地來看，期內公司通過產業勾地、舊改分別新增貨值62、400億元，公司計劃與泰康系共同參與收併購、在手存量談合作及共同開展康養勾地，深入研究“物業+商業+養老”的合作模式，這將進一步拓寬拿地渠道、降低拿地成本。總土儲來看，截至期末公司錄得土儲4252萬方（權益比例67.21%），可售貨值5627億元，其中一二線城市佔比75.96%。2021年4月14日晚，公司發佈公告擬分拆物業板塊至境外上市，母公司的確定性增長疊加高額股權激勵（員工持平台合計持股24.59%）使得陽光城物業有望進軍頭部物管標的。整體來看，“十年之約”是目前行業最長時間的業績承諾，將公司與泰康系的利益深度捆綁，這是公司與險資全面接觸合作的基礎，從兩個五年計劃着墨“可持續增長、管理高效益”來看，公司長期業績確定性以及“強強聯手”抬升規模天花板值得期待。
3.融資成本優化信評上調，三道紅線降至黃檔。期內公司融資成本7.42%，同比-0.28pct；分獲穆迪、惠譽及中誠信上調信評，值得關注的是，公司與二股東泰康系在融資層面的全方位合作將助力公司進一步降低融資成本。三道紅線方面，公司資產負債率（扣除預收款）79.1%，淨負債率為94.9%，現金短債覆蓋比為1.53，管理層表示在保持黃檔不掉檔的基礎上，爭取在2024年前達標綠檔。
風險提示：疫情反覆存在不確定性；業績預測和估值判斷不達預期。