萬達商管京圈江湖殺 接手藍色港灣與五棵松困難店

觀點網萬達商管回港遞交上市招股書已近6個月，尚未等來IPO最新進展，卻於近期接二連三傳來其接手商業項目的消息。

2019年全面啓動輕資產戰略以來，萬達的步伐明顯加快，珠海萬達商管也應運而生。招股書數據顯示，截至2021年上半年，萬達商管已管理380個萬達廣場，在管總建築面積約為5420萬平方米，此外還有162個儲備項目。

在等待IPO進展期間，今年以來萬達商管已先後接管山西房企田森集團的商業項目；與鑫苑集團簽署戰略合作協議，約定建立全面戰略合作伙伴關係，在商業管理、資產管理、產業地產和科技研發等業務領域進行深度合作。

不久後又與建業集團簽署戰略合作協議，就建業旗下商業項目運營權合作達成一致，萬達商管將全面負責相關商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理等業務。

近日又獲悉，藍色港灣有限公司擬將北京SOLANA藍色港灣以輕資產方式委託萬達商業管理集團進行運營管理，運營公司為北京亮馬萬達廣場商業管理有限公司；於2016年被藍色港灣接手的北京五棵松卓展購物中心，亦將委託萬達團隊進行改造並輕資產運營，並更名北京五棵松萬達廣場。

萬達商管意欲何為？

京城補區域短板

據珠海萬達商管上市招股書，截至2021年6月30日，其已建立全國業務佈局，擁有及管理380個商業廣場，遍佈全國所有省級行政區共204個城市。其中東區、北區、南區、西區分別為120家、99家、89家、72家，佔比31.6%、26.1%、23.4%、18.9%。

但從覆蓋城市來看，三四線偏多，一線、二線、三四線開業萬達廣場分別為32家、115家、233家，佔比8.4%、30.3%、61.3%。

完成全國化佈局的同時，深耕下沉市場、在具體城市佔領更大份額則是萬達接下來的發展道路之一。尤其是在人口和市場潛力方面更有優勢的一線城市，萬達仍存在短板。

以北京為例，據不完全統計，當前萬達廣場在京佈局有建國路萬達廣場、雙橋萬達廣場、豐台科技園萬達廣場、豐台槐房萬達廣場、懷柔萬達廣場、通州北苑萬達廣場、石景山萬達廣場等項目。從區位來看，在更為核心的東西城及主流商圈尚未有項目。

而此次以輕資產方式，通過運營“SOLANA藍色港灣”，萬達將成功進入朝陽燕莎亮馬河商圈。

SOLANA藍色港灣是亮馬河商圈的熱門打卡點之一，項目定位家庭消費和體驗式消費，不過來此的往往並非只為購物。

SOLANA藍色港灣於2008年12月開業，將當時國外盛行的lifestyle模式率先帶入北京。在過去十多年的探索和發展中，SOLANA藍色港灣逐漸形成針對家庭消費需求的商業生態。

其位於北京市朝陽區朝陽公園西北湖岸，由19棟2至3層的單體建築組合而成，偏歐式的小鎮風格建築按不同功能劃分為SOLANA MALL、兒童城、品牌街、亮馬食街、湖畔美食街、下沉式中央廣場、露天噴泉等區域，彙集了近500家品牌。

同時，SOLANA藍色港灣有着類似太古裏的街區模式，但與定位時尚潮流的北京三里屯太古裏又形成差異。

歐式小鎮的商業建築形態雖與國外奧萊項目異曲同工，不過，毗鄰朝陽公園，服務於周邊商務和居民，以及對生態的改造、便利的交通和燈光節為代表的文化IP等，藍色港灣的城市可達性更高，現已成為北京具有標誌性的一站式休閒消費中心之一。

2021年11月2日，珠海萬達商業管理集團股份有限公司新增2家投資企業，分別為北京五棵松萬達廣場商業管理有限公司、北京亮馬萬達廣場商業管理有限公司，投資比例均為100%。

據瞭解，在新的合作模式下，“SOLANA藍色港灣”作為廣受市場認可的商業品牌將保持不變。藍色港灣有限公司仍是SOLANA藍色港灣項目的業主，將持續保障項目的長期發展，商户將於近日全部換籤物業合同，運營公司為北京亮馬萬達廣場商業管理有限公司。

輕資產輸出

於2016年被藍色港灣接手的五棵松卓展購物中心，亦將委託萬達團隊進行改造並輕資產運營，並更名北京五棵松萬達廣場。

五棵松商圈素來有着“京西三里屯”之稱，也是年輕人的聚集地。此前，已有消息表示五棵松卓展將變身為第四代萬達廣場。根據相關規劃，海淀區將統籌推進現有傳統商圈“一圈一策”改造升級，重點抓好五棵松卓展第四代萬達廣場店、中關村廣場等重大改造項目。

但事實上，不同於藍色港灣逐漸成熟且形成更具特色的商業生態，五棵松商圈內的卓展購物中心過去幾經易主，區位優勢始終沒有得到有效發揮。

曾有熟悉北京商業市場的人士分析，五棵松卓展要從根本上解決的是提升沉浸式體驗的內容，從而更多地增加休閒娛樂業態，以各種網紅特殊餐飲、零售作為補充，從而獲得更好的發展前景。

也有聲音認為，關鍵在於要有能夠調動資源、能夠給市場和商户帶來信心、更具經驗和資金實力的靠譜操盤手。

如今，市場更關注的無疑是萬達接下之後，將打造成怎樣的項目？據平安證券研究顯示，第一、二代萬達廣場零售為主，第三代及輕資產萬達廣場體驗優先，四代萬達廣場呈現簡單線下消費向沉浸式消費體驗轉變。

第四代萬達廣場的定位或許將滿足市場對五棵松卓展未來發展的某些期待。消費升級推動下，囊括旅遊、文化、社交、日常服務等多功能綜合體趨勢逐步凸顯。

據珠海萬達商管招股書，體驗業態是商業廣場吸引客流的基礎。從2018年12月31日至2021年6月30日，萬達廣場的體驗業態在管建築面積佔比從67.5%增長至72.5%。

數據來源：萬達商管招股書

2021年9月，首座第四代萬達廣場——深圳龍崗萬達廣場正式開業，項目由已經停業的建材市場改建而來，開業實現入駐370多特色品牌，其中全國首店、創新概念旗艦店等超過150家，體驗類業態佔比超過80%。

如果説完成全國化佈局的同時，深耕下沉市場、在具體城市佔領更大份額則是萬達接下來的發展道路之一。那麼顯然，規模後的模式升級是萬達商管另一條發展平行線。

雙線並行之下，萬達商管在京城商圈將上演怎樣的情形？