文/樂居財經徐酒眠
分拆物業IPO，祥生活服務的路走得似乎比較順利，首度遞表就順利拿到了入場券。不過，一隻腳踏進港交所之後，祥生活服務選擇撤了回來。
12月13日，據港交所披露信息顯示，祥生活服務集團有限公司（簡稱“祥生活服務”）方面此前提交聆訊後資料集呈失效狀態。就此，祥生活服務方面回應，其欲尋更好時機，因而決議暫緩上市。
“基於對近期市場動態的持續關注，經公司管理層綜合考量，決策暫緩發行流程，並自主選擇發行窗口。”祥生活服務表示，此次暫緩上市不會對公司的正常經營構成重大影響。
進入下半年，港交所對遞表排隊的物企放行速度大大放緩，物業上市從密集遞表進入集中失效的尷尬境地。失效、二度遞表、終止上市，似乎成為了在物業IPO排隊大軍中唱響的主旋律。
在此背景下，祥生活服務能一次過會，是資本市場對其實力的認可。不過，目前異常低迷的市場行情，以及物業板塊高同質化、標的稀缺性逐漸喪失的局面之下，市場對物企上市的態度已經發生巨大轉變。
大型機構投資者、大型企業集團、知名富豪企業等從物企IPO的基石投資者名單中消失；市場認購熱情消退，去年發生在物企新股超額認購的盛況不再；與此同時，上市即破發也屢見不鮮。
估值承壓
“未來，公司將持續關注市場動態，選擇更佳時機推進上市計劃，以獲得市場更優、更合理估值。”祥生活服務在回應中表示，上市不是目的，只是促進公司穩健發展的手段之一。
資本逐利。縱覽已經上市的物企，規模迷你、缺乏特色業務線、發展前景不確定……大多“蚊型”物企除了上市之初獲得一筆募集資金外，上市之後的融資之路基本都被堵死。而當下優質物業標的水漲船高，進一步加劇了其以收併購壯大規模的難度。
2020年，物業新股火熱，趕上風口，年內上市的首支物企興業物聯，曾以410萬平方米的在管面積獲1414倍的超額認購；之後，規模同樣“迷你”的燁星集團再次刷新記錄，僅用五天的招股時間獲得近2000倍的超額認購。
然而，上市之後股價長期破發，業績也在上市物企隊列中墊底，尤其是燁星集團，今年以來的股價基本沒有突破過1港元/股，論在“仙股”中難有人問津。
回望去年，物業股是資本眼裏的“香餑餑”，高瓴資本、雪狐資本、紅杉資本等一眾全球知名的基金機構屢次現身認購，京東、騰訊、阿里等互聯網巨頭也紛紛入局收割物業股。
彼時，與物業上市綁定最深的關鍵詞還是“造富”。物業股一度成為港交所估值最高的板塊之一，市盈率達幾十倍的比比皆是，甚至頭部物業股還能突破100倍。
而時間進入2021年，雪湖資本、高瓴資本等原本是物業股市場上活躍的機構投資方在今年新上市的物企中消失了。
市場熱情的下降，物業股估值從高位回落，已成為既定事實。年內上市的首家物企宋都服務，上市首日大跌36%，刷新去年10月第一服務上市首日破發，跌幅26%的記錄。
相關數據統計顯示，2021年初，彼時在港股上市的內地物企平均市盈率約為36倍，而截至2021年12月13日收盤，平均市盈率已經下降至約17倍，跌幅超50%。
“上市”新玩法
物業股估值承壓，此時上市會面臨不小的挑戰。
祥生活過會後，德商產投也拿到了港交所的通行證，目前正在招股階段。市場消息透露，其預計在12月17日於港交所主板掛牌上市。不過，德商產投在管面積僅420萬平方米，過於迷你的規模對資本市場的吸引力或有限。
從發售價來看，德商產投預期最高發售價不超過每股1.46港元，且不低於每股1.10港元，以此推算，其募資額將不超過2.19億港元。
可以相信的是，每一家奔赴上市的物企，都沒有把資本市場當作最終的目的地，而是希望得到資本的助力實現更好、更快的發展。
不過，市場冷下來了，已經成為一個行業共識。
今年7月以來，物業股價也急轉直下，已經上市物企，不少在母公司拖累下，待價而沽。與此同時，資本市場對排隊物企的放行速度也大大減緩。與今年上半年之前的市場相比，物業上市已經到達冷靜期，投資者回歸理性，基本都是以觀望的態度審視等待上市的物企。
以此來看，當下確定不是上市的最佳時機。尤其是對尚且缺乏特色的中小型物企而言，獨立上市或許並非最優選擇。
下半年，最提振市場興奮度的消息，莫過於行業巨頭萬物雲擬赴港上市官宣。而在此之前，陽光智博與萬物雲以換股的方式進行合作，前者以100%股份戰略投資萬物雲，獲取萬物雲4.8%股份。
換股後，陽光智博仍保留自己的品牌。如今萬物雲資本化在即，陽光智博的身價也會水漲船高。
以年內上市的12家物企，首發當日的市盈率約為28倍計算，陽光智博獨立上市的總市值在48億元左右。而申銀萬國此前對萬物雲估值的估算約為2300億元。以此推算，陽光智博換來萬物雲4.8%股權價值約110.4億元。
此外，按照當時的約定，陽光城此後還可以繼續以公允價格投資增持萬物雲，將持股比例提升至5%以上。
萬物雲的這一場資本盛宴，陽光智博只需等待開席便可順利分得一杯羹。
陽光城“以股易股”，開闢了中小型物業資本化的新玩法。在物業板塊估值下行的當下，這也未嘗不是一個好的選擇。而在物業股“遇冷”的當下，祥生活服務選擇按下暫緩鍵，或許是最恰當的做法。
毛利率三連增
選擇再等等的祥生活服務，顯然對資本市場懷有更大的期待。
祥生活服務前身為祥生物業，成立於2000年12月，至今已有二十年的歷史，已經發展為一家綜合性物業管理服務提供商。
去年，祥生控股集團開啓IPO的征程，陳國祥拉來老友壽柏年出資6200萬元。而祥生活服務遞表，陳國祥再度拉來壽柏年助陣。在祥生活服務的招股書中，壽柏年出資860萬元，入股2%；而餘下的98%的股權，則悉數由陳國祥的家族信託全資子公司ShinlightLimited持有。
陳國祥家族緊握大部分股權，在一定程度上也可以説是對祥生活服務的看好。
祥生活服務深耕長三角，業績增長穩定。與大多數物企一樣，物業管理服務、物業開發商增值服務及小區增值服務是構成祥生活服務營收的三條業務線。
2018-2020年，祥生活服務收入分別為2.45億元、3.39億元及4.59億元，複合年增長率為37%；實現毛利分別為5326萬元、8160萬元及1.16億元，複合年增長率達到47.3%；淨利潤從1240萬元增至4686萬元，複合年增長率高達94.4%
此外，其毛利率連續三年增長，2018-2020年，祥生活服務的分別為21.8%、24.1%、25.2%。
今年前五個月祥生活服務實現營收2.24億元，同比增長43.9%；淨利潤1800萬元，同比增長12.5%。同期，毛利率突破30%，達到32.6%，超過上市物企毛利率均值水平。截至2021年上半年，48家港股上市物企的平均毛利率約為31.4%。
截至2021年5月31日，祥生活服務在管理135個項目，分佈在全國9個省的30個城市，涉及總在管建築面積2125萬平方米；簽約管理227個項目，總簽約建築面積為3925萬平方米，覆蓋中國11個省40個城市。
同期，分佈在浙江省的在管建築面積約1124萬平方米，浙江省之外的泛長三角區域的在管建築面積約859萬平方米。
文章來源:樂居財經