第一太平戴維斯：大灣區物流租金指數十年上漲97.5%

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疫情之下，全球經濟和房地產市場受到了較大沖擊，而近日第一太平戴維斯發佈的《大灣區物流指數》顯示，作為過去10年炙手可熱的物流地產，其市場發展熱度依舊未減。

《大灣區物流指數》指出，2020年上半年，粵港澳大灣區物流地產市場處於十年間租金峯值期。在追蹤研究的十城中，八個城市步入上升末期。第一太平戴維斯預計，未來供應增速無法滿足持續增長的需求。

物流租金指數十年上漲97.5%

過去10年，物流地產是中國房地產市場發展最快的板塊之一。《大灣區物流指數》公佈的數據顯示，自2010年上半年至2020年上半年，大灣區物流租金指數十年間上漲97.5%，至197.5。

其中，香港租金指數漲幅為灣區之首，十年間上漲108.9%，至208.9。深圳及廣州也分別上漲68.7%及65.4%，至168.7及165.4。佛山、東莞及惠州租金指數於2015年上半年至2020年上半年五年內持續增長，並錄得15.0%以上增幅。

在租金增長的強勁支撐下，大灣區物流價格指數也呈上升趨勢，過去十年大灣區物流價格指數上漲157.1%，至257.1。

《大灣區物流指數》顯示，儘管香港價格指數同比下降5.2%，至301.7，但其十年增幅仍居灣區首位。深圳的價格指數於過去十年上漲120.0%，至220，其增幅居大灣區內地城市之首。同期，廣州的價格指數也錄得117.9%的增幅，至217.9。

在總租用成本方面，2020年上半年，香港總租用成本達人民幣每平方米每月135.5元。供不應求的市場形勢推動深圳、廣州分別成為大灣區內地城市中總租用成本前兩位，二者分別達人民幣每平方米每月57.0元及39.6元，其他大灣區城市的總租用成本從每平方米每月23.1元到36.8元不等，總租用成本最低為肇慶。

第一太平戴維斯深圳產業地產部董事龔勇高表示，隨着未來產業升級，以及不同產業的壯大，大灣區倉儲的市場將繼續擴大。消費升級並帶動第三產業佔比的提升，也會帶來更多的高端需求，整個大灣區高標倉儲需求會持續增長。

“從城市角度來看，目前深圳、廣州、東莞等城市的需求非常強勁，在未來租金可能還會呈現繼續上漲的態勢。江門、肇慶、惠州等城市，未來的市場會呈現供需兩旺的狀況，租金可能呈平穩運行的態勢。”他説。

肇慶高標倉空置率最高

除了倉庫租金以外，倉庫空置率也是考核倉儲業運營情況、評估物流業投資趨向的重要指數。

《大灣區物流指數》顯示，截至2020年上半年，大灣區高標倉總存量達1078.8萬平方米。其中香港現有存量約佔大灣區總存量的34.8%；而內地城市中，佛山、廣州及東莞非保税高標倉存量則分居前三，三城現有存量總計達525.1萬平方米，佔區域總存量的48.7%。

2020年上半年，由於新增供應入市，加之其中部分項目與高速公路間的通達性略顯不足，大灣區高標倉空置率上升至9.5%。這一現象在廣佛城市板塊中表現尤為顯著，截至期末，該板塊平均空置率上升至16.0%。

其中，截至2020年上半年，廣州高標倉總存量達181.2萬平方米，空置率為 15.0%。佛山西部部分項目因其項目具體地理位置欠佳，疊加疫情負面衝擊，不得不面對市場去化困難問題，全市空置率於2020年上半年環比上升1.8個百分點至17.0%。

相較之下，深莞惠城市板塊各城市皆因強勁的租賃需求而錄得7.0%以下的空置率。其中，截至上半年，東莞全市高標倉總存量達154.9萬平方米，空置率為6.6%，深圳全市空置率為5.7%。

值得注意的是，與大灣區其它城市相比，肇慶與江門由於新冠疫情的負面衝擊，全市高標倉空置率顯著上升。疫情對肇慶市場造成的負面衝擊較大灣區內其它城市更為廣泛且深入，肇慶全市空置率於2020年上半年上升至55.5%，江門全市空置率上升至47.0%。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理、投資部主管吳睿指出，目前從整個大灣區來看，珠江西岸如江門、肇慶等城市是物流地產板塊的價值窪地，從交通上來説，大灣區正在構建一小時交通圈，隨着未來的交通網絡建成，整個大灣區的交通效率會大幅提升，將會拉動兩市的物流地產發展。

“從政府層面來看，物流地產最重要的生產資料是土地，江門、肇慶是大灣區裏土地面積比較大的兩座城市，而且政府在規劃做大物流產業。”他説。

八城租金步入上升末期

《大灣區物流指數》顯示，2020年上半年，大灣區物流地產市場處於十年間租金峯值期。在追蹤研究的十城中，八個城市步入上升末期。相異於其它城市，香港及肇慶步入了下降初期。前者主要歸因於自2019年以來的社會運動，後者則是因為其經濟體量較小且與鄰近城市距離較遠。

報告還指出，整體而言，大灣區高標倉尚處供不應求的狀態。截至2020年上半年，區域內人均高標倉面積僅為0.14平方米，不足美國等發達國家的2.0%。根據地方經濟發展規劃及《粵港澳大灣區發展規劃綱要》提出的城市發展定位，未來供應增速預計無法滿足持續增長的需求。

“儘管新冠肺炎大流行對於包括灣區在內的全球房地產市場產生了顯著影響，但物流板塊表現相對平穩，且該趨勢料將延續至下半年。”該報告稱，就宏觀經濟層面而言，上述城市板塊物流資產表現料將維持穩定。

第一太平戴維斯華南區估價部董事徐憶認為，疫情對於不同的業態有着不同程度的影響，目前對物流地產板塊而言，受衝擊程度相對較小，對其回報率的影響並不是很大，即使從國內其他地區來看，物流地產的空置率並沒有出現特別大的上升，租金也沒有出現“跳水”的情況。從整體來看，物流地產的回報率還是比較穩定的。

龔勇高指出，疫情之下，物流地產板塊也面臨着挑戰，如其週轉率受到影響，主要是受訂單取消以及國際供應鏈的影響，導致整個工業品的生產效率降低，庫裏週轉的效率也隨之降低。此外，疫情期間也對倉庫提出了更高的要求。

“在挑戰之外，也伴隨着一些機會，尤其是冷庫的需求增長了。在春節期間，電商增長非常快，電商的配送需求增長帶來了冷庫需求的大幅增長，這可能是未來物流地產投資的一個熱門領域。”龔勇高説。