正榮地產年報快讀|營收利潤雙增 降槓桿成效顯著
正榮地產3月26日，發佈2020年業績報告。
2019年，正榮地產便提出“新三年戰略”，目標是在2019年至2021年實現規模、利潤和財務結構三個維度的高質量發展。2020年，正榮地產各項經營業績穩健增長的同時，堅持高質量發展戰略，持續優化資本結構，降槓桿成效顯著。
經過“新三年戰略”的開局之年和攻堅之年，正榮地產的高質量發展之路愈發堅實。正榮地產執行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝在3月29日業績會上表示，集團將繼續堅持高質量發展，堅持做長期主義。
銷售業績逆市增長 2021年銷售目標1500億
黃仙枝在業績會上透露正榮地產2021年不低於1500億元的銷售業績目標，並表示有信心完成全年目標。
業績報告數據顯示，2020年正榮地產項目平均首次開售週期和平均首次開售去化率維持在7個月和70%的高水平。較高的銷售效率使公司年度合同銷售額達到1419億元，同比增長8.6%，圓滿完成銷售目標，合同銷售額穩居行業TOP20梯隊。
從正榮地產上市以來的近四年的銷售業績來看，2020年全年1419.01億元的合約銷售額相比於2017年的701.53億元，四年累計漲幅102.3%，年均複合增長率26.5%。
合約銷售面積及銷售均價方面，2020年正榮地產合約銷售面積889.75萬平方米，相較於2019年的843.95萬平方米增長5.43%；合約銷售均價1.59萬元/平方米，相較於2019年的1.55萬元/平方米增長2.58%。
從覆蓋區域看截至2020年12月31日，長三角和海峽西岸兩地區累計貢獻了71.9%合約銷售業績，二線城市貢獻了89.3%的合約銷售業績，落實到單一城市上，福州、南京和蘇州三個城市均貢獻了超過10%的銷售業績。
對於2021年1500億銷售目標，正榮地產執行董事兼常務副總裁李洋指出，今年集團的可售資源預計大概是在2500到2700億元，預計去化率達到60%左右，他指，於二季度的市場的表現亦不錯，集團亦有陸續的新貨推出市場，預計二季度還有一波銷售的高峯。估計上下半年整體的銷售比重，爭取能做到各佔一半。
此外，正榮地產執行董事兼董事會副主席劉偉亮表示，正榮的投資考慮因素當中一直是比較關注三個核心指標，利潤率、回報率、開盤週期，2021年集團新增“整盤週期”的考慮因素。
“因為我們發現在首次開盤達到7個月的同時，整盤週期我們仍然努力要壓縮到18個月-24個月之間，這樣整個項目的效益才能最大化”，劉偉亮稱。
營收利潤雙增力爭2022年三條紅線全線綠檔
在“房住不炒”、“三道紅線”主基調之下，正榮地產2020年實現營收利潤雙增，資本結構持續優化。
業績報告數據顯示，2020年正榮地產實現營業收入361.26億元，相比於2019年的325.58億元淨增35.68億元，同比增長11.0%。淨利潤從2019年的30.94億元增至2020年的35.59億元，同比淨增15.0%。歸屬母公司淨利潤達26.51億元，同比增長5.8%，實現“增收又增利”。
截至2020年12月31日，正榮地產的銀行結餘及現金總額為429.73億元，相比於上年同期的353.07億元，淨增加77.66億元，同比增長21.7%。
融資方面，2020年，在市場融資邊際逐步改善之際，正榮地產通過優先票據、點心債、銀團、公司債、ABS等多元化融資渠道優化債務結構。
報告期內，正榮地產加大了銀行借款和境外優先票據的發行，成本較高的非銀借款佔比從2019年底的20%持續下降至6%，成本較低的傳統銀行貸款佔比由2019年的42%提升至56%。此外，公司還通過債務置換優化境內公司債、境外美元優先票據及境外人民幣點心債的發行成本。這使得公司融資加權平均利率從2019年的7.5%下降至6.5%。
各項經營業績穩健增長的同時，正榮地產繼續堅持高質量發展戰略，持續優化資本結構。截止2020年底，正榮地產淨負債率延續下降趨勢，下降至64.7%，現金短債比提升至2.2倍，兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準，目前處於“三道紅線”黃檔水平。
黃仙枝表示，通過這幾年不斷地調整和佈局，正榮地產基本做到財務穩健、盈利速度不斷提升，從財務穩健程度來講，集團現在三條線中只有一條線還不是綠檔，黃仙枝指，爭取2022年上半年把三條線都轉綠。此外，集團會通過精準投資，包括精細化管理，降成本，提高產品力，令盈利能力也不斷在提升。
土儲貨值超5000億 “1+6+X”戰略持續深化
若按照當前1500億左右的年銷售額來換算，5000億元的土儲貨值，足以支撐正榮地產未來2年-3年的銷售業績。
發展戰略層面，正榮地產繼續實施“1+6+X”戰略，深耕區域全國佈局。業績報告數據顯示，截至2020年12月31日，正榮地產總土儲達到2845萬平方米，儲備項目達到216個，貨值約5000億元。公司項目主要分佈在長三角、海峽西岸、中部、西部、環渤海及珠三角六大主要經濟區域的核心城市，其中82%位於一二線城市或具有高增長潛力的地區。目前公司總土儲權益比為2019年的穩步上升。
2020年，隨着公共衞生事件得到有效控制，拿地市場逐漸回暖，再加上融資邊際改善及政府部門推地力度的加大，正榮地產抓住時機繼續擴大優質土儲。據瞭解，2020年正榮地產新增土儲總建築面積達到714萬平方米，新增項目46個，權益比和並表比分別達到70%和81%。
從新增土儲所在區域來看，正榮地產遵循“佈局全國，堅持區域深耕，擴大戰略縱深”的拿地策略。2020年新增的土儲中有77%來自一二線城市，43%位於長三角地區，31%位於海峽西岸，在區域深耕策略基礎之上，持續加碼長三角地區。
在長三角地區中，正榮地產2020年重返上海市場，以低溢價在南京、蘇州兩大核心城市持續深耕，並擴大區域縱深至徐州、合肥、無錫、阜陽、宿遷、崑山等地。同時，2020年正榮地產在大灣區亦有所突破，以底價在佛山獲得一幅優質地塊。
此外，值得注意的是，正榮地產一直非常重視ESG的責任。正榮地產非執行董事歐國偉表示，2020年正榮地產在綠色金融方面取得了一定的突破，集團制定了綠色債券的框架，並取得了第三方的獨立認證。至今我們一共發行了4筆綠色債券，用於支持綠色項目的建造。未來集團也會積極響應國家提出的碳中和號召，目標每年增加7-10個綠色建築項目。
2020年，MSCI也將正榮地產的ESG評級上調至BB級。歐國偉表示，未來，集團將會爭取更好的ESG評級，讓正榮地產的長期價值得以更好的體現。
正榮地產“新三年戰略”穩步推進之下，公司未來的估值水平仍有進一步改善空間。管理層表示，正榮地產在經營上將採取“深耕區域+高效運營”的模式，以區域深耕擴大業務規模，提升銷售效率，隨着銷售規模擴大和優質土儲權益佔比提升，未來公司結轉收入有望進一步提高。