現在的開發商太難了！“不差錢”的國企首創也腳踩兩道紅線，靠“賣子求生”
原是“不差錢”的國企，卻遭遇股債迷途，在“一半砒霜，一半蜜糖”的永續債中消減此前越滾越大的“雪球”， 進而直接吞噬了淨利潤，不得不悉數售賣奧特萊斯項目，首創置業經歷了怎樣的2020？
作者：戴雪
編輯：樂燕紅
國企歷來給人不差錢的印象，尤其是國企房地產開發商企業，因其融資成本低，在行業內佔據天然優勢，讓很多民營開發商甚是眼紅。
但在監管政策趨嚴的大背景下，並不是所有國企開發商日子都好過，比如仍揹負124億元永續債的首創置業。
雖然2020年的永續債相比於2019年減少了差不多27個億，但是，124億的永續債還是吞噬了首創置業的淨利潤，直接的影響便是2020年首創置業歸母淨利潤直接“跳水”。
年報顯示，2020年首創置業歸屬母公司股東淨利潤9.82億元，同比減少約54%；實現營業收入212.48億元，同比增長約2%；營業利潤18.01億元，同比減少約49%，歸母淨利潤增速遠不及營收增速。
相關業內人士表示，首創置業淨利潤遭遇滑鐵盧是由於疫情結算延期、費用錯配、永續債合力造成的。但是，據騰訊房產梳理發現，124億的永續債對於首創置業的淨利潤造成了至關重要的影響，永續債深陷旋渦，進而直接吞噬了淨利潤。
在股市上，首創置業同樣遭到了資本市場的直接反噬。業績發佈第二日股價跌至近一年來最低位。3月30日，首創置業收跌18.55%，報1.01元每股，至4月8日收盤股價已經低至0.97港元/股，相比於2018年1月31日3.5港元/股的股價可謂一瀉千里，而如今42.32億的總市值相對於同行業來説亦是相形見絀。
原是“不差錢”的國企，卻遭遇股債迷途，在“一半砒霜，一半蜜糖”的永續債“毒癮”中消減此前越滾越大的“雪球”，首創置業經歷了怎樣的2020？
一半蜜糖，一半砒霜
騰訊房產發現，2020年，首創置業的歸屬母公司淨資產約291億元，其中約123.92億元是永續債，佔比約42.6%。與此同時，2017年、2018年、2019年該項數值分別為58.90億元、134.76億元、151.24億元，逐年激增，僅在2020年“三道紅線”的緊箍之下才出現了永續債下調的情況。
即便有降債動作，首創置業在2020年還是連踩了“兩道紅線”，這皆與負債率有關。
根據公司2020年年度業績報告，首創置業剔除預售款以後的淨資產負債率為71.3%，淨資產負債率為127%，現金短債比年末為1.13，按照規定，房企剔除預收款後的資產負債率不超70%及淨負債率不超100%，首創置業連踩兩條紅線。
永續債也叫無期債，在會計賬目裏，永續債通常列為權益，而不是負債，付給債券持有人的利息也不作為利息支出而是股東分紅。對於發行方來説，永續債是既不會提高資產負債率，也不會稀釋股權。不過永續債的融資成本也比一般債務要高，公司盈利淨利需要先支付永續債的約定利息，剩餘部分才可供股東支配。
永續債之於房企擴張，猶如“利器”，但企業如果長期揹負大量永續債，利率會越來越高，影響公司利潤，而化解的方法則是看公司能否將債化為銷售，是否能夠儘快進行贖回，否則則像越滾越大的雪球反噬自身。
百億永續債待償，對於首創置業而言，壓力之重可想而知。然而，疊加而來的是，2020年以來，首創置業有眾多債券密集到期，而舉債動作大刀闊斧，多以借舊還新為主。
8月11日，首創置業全資附屬公司Central Plaza Development Ltd.發行一筆為期363天金額為2億美元的有擔保票據，利率為4.5%。據披露消息稱，“提取票據所得款項淨額用作償還現有債務、運營資金及一般公司用途”。
此外，去年僅3月-7月，首創置業先後發行了3次私募公司債券，金額合計達52.09億元。去年11月，首創置業公告稱擬發行不超50億元境內公司債券，全部用於償債；今年3月5日，首創置業擬增發1億美元債券，年利率為4.65%。3月25日，首創置業公告稱擬發行不超24.3億元公司債，詢價區間為3.4%-4.8%。
此外，就此前首創置業融資情況來看，據騰訊房產查詢發現，截至4月7日，首創置業及其子公司應收賬款融資高達129次，向銀行借款融資涉及8次，境內存量債共35只，境外存量債4只，曾向華鑫國際、招商銀行、中信信託進行3次股權質押，向平安信託、交銀國際信託、中信信託、北京國際信託、廣大興隴信託總共進行9次信託融資。
對於首創置業債務情況，年報中明確表示，截至2020年末，首創置業淨資本負債率是127%，較去年的同期161%下降了34%。公司有息負債為974億元，比年初947億元增長了27億元，增幅2.9%。
800億的“魔咒”
除了負債高企之外，對於首創置業來看，2020年堪比“至暗時刻”。銷售額不僅沒有完成早年的1400億之約，連千億陣營也沒有擠進去，708億元的銷售額僅僅停留在2018年800億元的銷售目標之外，而對於2020年的銷售目標，首創置業也是一降再降，可以説是三年銷售業績沒有太大變動。
從各項指標來看，首創置業的發展存在隱憂。其中，2020年首創置業累計簽約金額約708.6億元，同比減少12.31%，銷售達標率為88.58%；2020年ROE為0.12%，同比下降97.14%；ROA為0.02%，同比下降97.44%；每股收益為0.01元，同比下降97.98%；每股淨資產為6.66元，同比下降8.86%；每股營收為5.23元，同比下降6.57%；2020年税後毛利率約為24%，與2019年的33%相比減少9個百分點。
首創置業將業績下降的主要原因歸咎於新冠疫情的影響。在年報中，首創置業表示，受疫情影響，集團商品房開發進度延遲，一級開發節奏放緩，奧特萊斯店鋪業績下滑，同時集團重點發展的北京、天津等核心地區深受國家房地產限購限價等調控政策影響，商品房銷售速度減慢、若干項目毛利承壓，導致報告期房地產結轉利潤及毛利同比下滑。
騰訊房產梳理發現，2020年首創置業簽約金額方面，京津冀、長三角、粵港澳的簽約金額分別為309.48億元、217.41億元、36.55億元，京津冀還是佔據了大頭的位置。但是，受京津冀限購等政策影響，該區域的房地產銷售情況並不盡如人意，進一步拉低了增長率。
此外，首創置業投資的澳洲房地產項目銷售和施工進度均受到不同程度的影響，項目回款進度面臨壓力，也讓首創置業的業績“雪上加霜”。首創置業在年報中表示，公司將全力加強對海外投資的風險管控，國內外聯動，全力促進項目恢復正常運轉，爭取回款安全。
首創置業業績的不理想也表現在銷售排名的連年下滑。
作為北京市國資委所屬的大型國有企業集團，首創置業也有其高光時刻。
2002年在北京所有的國有企業裏，其利潤曾經排名第一。至2015年時，首創置業以325.1億元的銷售額，位列行業第23名，而2016年、2017年首創置業的銷售額行業排名接連下降，跌至第30名和第38名，2019年更是跌至第43名，2020年則直接變為56位，跌出了前50強。
首創置業也曾改變佈局單一的情況，2015年之後首創置開始進一步擴大城市投資區域佈局，逐步升級為京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈。
年報顯示，2020年首創置業的三大核心城市圈（即京津冀、長三角和粵港澳大灣區）實現簽約額563.4億元，佔比約80%，其中長三角、粵港澳區域簽約額分別同比增長約12%、21%；武漢、昆明、廈門、鄭州北新鄉等其他潛力型、強二線單核城市實現簽約額145.1億元，佔比約20%，較2019年同期提升近10個百分點。
有業內人士表示，諸多土儲聚集在一線城市，樓板價高，耗費資金多，也加重了首創置業的成本，致使負債率變高，受限購政策影響限制較多。
在新增土儲方面，2020年首創置業新獲北京、南京、重慶、武漢、青島等地共10個項目，土地投資總額人民幣189.9億元，總建築面積419.6萬平方米，其中，北京項目佔據3個，京津冀依舊佔據重要比重。
賣子求生
銷售業績的不理想，加之債務承壓，首創置業不得不走上了賣子求生的道路，以此來降低負債。
3月29日，首創置業發佈公告稱，擬向控股股東首創集團剝離旗下奧特萊斯業務。奧萊業務重組後，首創置業擬集中資源發展住宅及非奧特萊斯物業業務，而首創鉅大在首創集團的直接管理下，將繼續專注於綜合奧特萊斯物業項目。
據瞭解，首創鉅大是中國唯一以奧萊為核心主業的上市公司，被定位為首創置業旗下唯一的商業地產平台，10多年前，首創置業曾以倒灶“住宅+奧特萊斯”為核心的奧萊商業地產，通過奧萊品牌價值帶動周邊住宅價值，當然更多的是以此為噱頭，為公司快速擴張、低成本拿地的武器，促進住宅銷售。
據騰訊房產發佈的《2020年中國重點城市商業吸引力白皮書》顯示，受疫情影響，2月全國各大城市商場閉店停業，客流量急劇下降，至3月開始逐漸復工復產。6月北京爆發新發地疫情，各大商場再次受到較大影響，訪客量再次下降。
受此影響，2020年首創鉅大營收10.24億元，同比大降45.8％；毛利率約為33.77％，同比下滑28.31%。同期，首創鉅大的年度虧損高達3.2億元，大增43%。此前在2019年，全國12家首創奧萊實現銷售額超100億元，同比增加56%。首創置業減免奧萊等項目租金總額超人民幣1億元。
事實上，這已不是首創置業第一次“賣子”奧萊。5年前，首創置業就以23.72億價格將北京、崑山、湖州3個奧萊項目賣予首創鉅大。
根據年報顯示，目前首創置業奧特萊斯綜合體的代表項目包括北京房山奧特萊斯項目、海南萬寧奧特萊斯項目、浙江杭州奧特萊斯項目、湖北武漢奧特萊斯項目、山東濟南奧特萊斯項目、雲南昆明奧特萊斯項目等。
與首創置業“結緣”10餘年，中國最大的奧特萊斯綜合運營商，也未能擺脱被擺上“貨架”的命運。等待的是國有資產評估、獲得相關監管機構、董事會及獨立股東的批准。
面對兩道紅線的重壓，首創置業選擇的是斷臂求生，減少損失及服務壓力，降低槓桿，這好過將其賣給外來者，而面對淨利潤下滑，首創置業管理層在業績發佈會上也強調：快速回籠資金、強化非競爭新拿地、嚴控投資節奏、做到投一賺一，重組奧萊、分拆物業上市。
2021年首創置業會迎來業績及股債市場的轉折嗎？騰訊房產將持續關注。