南山控股：中信建投證券於2月15日調研我司

2022年2月16日南山控股（002314）發佈公告稱：中信建投證券竺勁 尹歡科於2022年2月15日調研我司。

本次調研主要內容：

問：公司園區項目是否有發行公募REITs的計劃?發行是否會受到地產行業融資政策的限制?

答：公司園區項目擁有持續穩定的現金流入，但具有重資產屬性，大量資金沉澱在歷史項目上，同時新項目待資金投入建設。公司持續關注基礎設施REITS等政策帶來的業務發展機會，結合公司戰略，有序進行資源盤活和調配，優化提升資產效益，打造業務滾動發展的資本閉環和可持續發展模式。公募REITs項目審批主要基於底層資產情況，公司物流園區和產業園區符合政策支持範圍，公司將根據自身情況，適時選擇合適的金融工具。

問：公司可供資產證券化的項目儲備有多少?未來如果發行公募REITs是否考慮將2020年發行設立的類REITs做轉換?

答：公司投入運營的成熟園區相對充足，同時在建項目也會陸續投入運營，截至2021年6月底，公司運營、管理和規劃在建的倉儲面積共760萬平方米，規劃在建、待建及運營產業園區面積約162萬平方米。關於REITs項目的選取，一方面要符合政策導向，選擇社會效益良好、投資收益率穩定且運營管理水平較好的項目；另一方面將從股東利益出發，綜合研判項目出表對公司帶來的各種影響，實現公司及股東價值最大化。

問：公司有制定“十四五”規劃嗎?倉儲物流業務的發展規劃?

答：公司高度重視戰略管理工作，制定三年行動計劃，每年依據行業發展形勢、市場競爭態勢、規劃執行情況等內外部環境變化進行戰略滾動修編。近年來倉儲物流用地已成“稀缺資源”，熱點城市土地有效供應不足、土地價格大幅上漲、政府對投資強度及畝產税收的嚴格要求等，使得拿地難度加大；新冠疫情爆發、經濟增速放緩的大環境下，核心區優質項目將展現出更強的抗風險性，非核心區項目去化及租金水平面臨較大壓力；物流地產門檻進一步提高，頭部企業比較優勢明顯。公司堅定發展物流戰略性主業，穩健拓展園區項目，重點聚焦長三角及粵港澳大灣區優質地塊，確保“拿最合適、最有價值的地”。一方面，加強行業、城市研究，關注政府土地供給端、客户用倉需求端的長期演變趨勢，不斷完善優質項目的評判標準，進一步梳理投資邏輯；另一方面，密切關注土地市場動向，充分利用內外部資源，尋求資產收購機會。

問：請問寶灣物流AMC公司的運作機制?

答：AMC資產管理公司是寶灣物流搭建的統一資產管理平台，是構建輕重資產分離的業務發展模式的重要舉措。AMC公司負責園區管理，推廣實施資產運營指標體系，提升資產利用效能和運營效益，推動倉儲物流服務的標準化、數字化、平台化和生態化發展，整合資源、提升效率，構建端到端的物流服務能力。目前，公司物流資產已統一由AMC公司運營，未來將藉助資本市場的力量，採取更加多元的手段繼續深耕物流倉儲市場，不斷擴大資產管理規模、優中選優，從而更好地服務於行業和市場。

問：請問寶灣物流管理輸出項目情況?

答：寶灣物流在物流園區選址、開發建設、商務管理、運營服務等方面形成標準化的管理體系，積累豐富的經驗，已陸續簽約管理廣州時代寶灣等項目，目前管理規模還較小，佔業務收入比重不大。

問：公司是否增加冷庫建設?

答：疫情後生鮮電商、中央廚房、生物醫藥行業的爆發推動冷鏈物流需求加速增長，公司響應客户需求，對部分園區進行冷庫改造試點，主要涉及第三方物流、生鮮零售及餐飲行業。

問：請問公司與中國核能科技的合作進展?有沒有測算過未來園區屋頂光伏發電裝機容量?

答：對方增發事項目前尚待取得國資委批准。根據行業經驗，每平方米可在地面和平面水泥屋頂安裝100瓦左右的組件。未來的鋪設面積會根據實踐後的運營效果，公司會優先考慮耗電量較高的園區，同時會充分考慮園區所在地區光照條件、用電及上網電價、屋頂承重能力以及改造成本等因素，在保證盈利的基礎上，逐步拓展分佈式光伏電站建設。

問：請問公司與中國核能科技未來的合作模式?公司未來會持有電站嗎?

答：公司擁有較為豐富的屋頂資源，將參與項目的前期開發、可行性研究、方案制定、現場協調管理等工作，通過中國核能科技的專業團隊提高工程施工和後續運維的質量，業務合作模式路徑相對清晰。公司將根據各園區所在地經濟、客户和建築物情況選擇合適的合作形式，需待定增完成後逐步推進實施。

問：公司針對國企改革三年計劃有何具體舉措?是否考慮進一步增加上市公司層面的股權激勵?

答：公司積極落實國企改革行動部署，切實抓好生產經營、提質增效，確保公司持續穩健發展，優化股權、資產和業務結構，提升資本營運效率，激發創新創業動力和企業發展活力。公司根據各項業務特點設計實施多樣化的激勵方案，以將員工績效與公司業績掛鈎，基本做到了公司內業務單元激勵方案全覆蓋；同時，公司首期推出的期權激勵計劃還在有效期內，在上市公司層面目前還沒有其他激勵計劃安排。

問：請問ChinaLogisticsHolding(12)Pte.Ltd.減持的原因?公司如何看待股東減持?

答：ChinaLogisticsHolding(12)Pte.Ltd.於2010年對深基地進行戰略性投資，希望與寶灣物流資產組合形成優勢互補，藉助母公司物流管理優勢為深基地未來的戰略發展創造有利條件，並可分享深基地未來發展帶來的股份收益。隨着倉儲物流行業的發展與成熟，倉儲企業向供應鏈一體化服務平台轉型，寶灣物流逐步建立起現代智慧物流和供應鏈生態圈，ChinaLogisticsHolding(12)Pte.Ltd.出於戰略及經營考慮決定減持。公司尊重股東合法權益，尊重股東合法依規減持。

南山控股主營業務：倉儲物流,房地產開發,產城綜合開發,製造業及石油後勤服務等業務

南山控股2021三季報顯示，公司主營收入52.04億元，同比上升42.75%；歸母淨利潤3.76億元，同比上升351.87%；扣非淨利潤1.54億元，同比上升177.24%；其中2021年第三季度，公司單季度主營收入11.04億元，同比下降48.13%；單季度歸母淨利潤-2675.1萬元，同比下降133.75%；單季度扣非淨利潤-7880.05萬元，同比下降239.6%；負債率76.59%，投資收益5.58億元，財務費用4.19億元，毛利率20.73%。

該股最近90天內共有1家機構給出評級，買入評級1家；過去90天內機構目標均價為5.47。證券之星估值分析工具顯示，南山控股（002314）好公司評級為2.5星，好價格評級為3星，估值綜合評級為3星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)

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