（來源網絡）
佛説:今生的相遇,都是前世的重逢
在老秦結婚之前，遇見的每一個心動的女同志，也都是這麼以為的
於是在那個沒有微信的年代，借用短信、微博私信和QQ反覆試探着，誰是老秦的三生三世十里桃花
難，更多的呼喚都如石沉大海
終於，念念不忘必有迴響
其中的某一位女同志，應聲了
於是，單身小狗也有了希望
樓市一樣，自2015年5月到2018年5月期間，已經連續37個月上行
創歷年來房價上漲時間最長紀錄
因此，2016年3月起，深圳、上海等一線城市開始收緊調控政策
二線及熱點三線城市全面跟進，房住不炒的政策及五限的手段相繼出台
至今，已經三年有餘
專家學者、老百姓、媒體，對於政策的鬆緊預判
各地政府及業內房企，若隱若現的試探着政策的回暖窗口
終於，一個如女神回眸的信號出現了
鑑於此，老秦最終能夠清晰可見房地產的政策底了
01
11月5日，央行發佈公告，當日開展的中期借貸便利，也就是被戲稱為麻辣粉（MLF）操作4000億元，與當日到期的額度基本持平
但讓市場震驚的是，中標利率為3.25%，較上期下降5個基點
暗示降息將會成為大概率事件
11月18日，央行再次發佈公告，開展了1800億的逆回購操作，同時下調7天的逆回購利率到2.5%，同樣也是下調了5個基點，為四年多以來首次下調公開市場逆回購操作利率
對於商業銀行來説，逆回購是短期的市場利率指標，MLF是中期的市場利率指標，央行在短短的時間之內，連續下調兩個金融工具的利率
央行放鬆金融政策含義不言而喻
但直到此時，仍不能確認央行是否有放鬆房貸政策的意圖
於是11月20日的LPR（貸款基礎利率，含房貸）利率調整就尤為重要了，因為他們的一舉一動，真真切切的反映央行對房地產信貸的真實態度
一年期LPR是實體經濟貸款的參考利率，而五年期LPR利率則是房貸基準利率的重要參考指標
長短期利率同時下調
5年期貸款利率下調，將會對樓市形成明顯的利好
通過實際信貸調整，代表了房貸利率也將會正式進入下降週期
11月20日，LPR改革後迎來第四次報價
貸款市場報價利率為：
1年期LPR為4.15%，前值為4.2%
5年期以上品種報4.8%，前值為4.85%
兩者均降低了5個基點，幅度很小，意義重大
5年期的LPR歷史首次降低，可以説（2015年10月24日起人行公佈的銀貸款5年以上基準利率4.9%）這是4年來，房貸基準利率的首次降息
央行宣佈5年期LPR下調，也就是房貸基準利率下降，將會是樓市行情的轉折點
易居研究院根據最新“房貸利率=LPR+基點”的公式計算，11月份，統計的64個城市首套房的利率為5.58%，相比10月份的5.63%有所下調
從城市分類看，統計中的一、二、三四線城市的房貸利率分別為5.10%、5.57%和5.64%，相比10月份的5.15%、5.62%和5.69%均有所下調，體現了降低房貸成本的導向
以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算
11月份，統計的64個城市首套房的月供額為5731元，相比10月份的5762元減少了31元
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在連續調控了44個月之後，堅固的冰面出現了第一道裂縫，調控正式從“遏制大漲”步入“防範大跌”的新階段
02
此次央媽下調MLF和LPR利率，因正值年關
商業銀行額度緊張，終端客户還不能感受到來自上層的暖意
貌似，這次對於樓市政策的秋波，還有點羞答答的感覺
事實上，她也到了女大當嫁的年華，我們聚焦到具體城市，能夠看得出一些春心
佛山
2019年11月29日起，佛山社保局發佈公告稱，在我市工作、具有本科及以上學歷或中級以上職業資格的人才，首套購房不受户籍和個税、社保繳存限制
珠海
2019年5月24日起，部分區域港澳與其他城市無需社保證明可直接購買一套
清遠
2019年11月22日起，已結清的個人住房貸款記錄不再納入家庭已購住房套數計算範圍
廣州
2019年11月22日起，在廣州市連續繳納5年社保、個人所得税（可以疊加一起使用），可購買一套住宅
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從樓市政策的微調到人才政策的升級再到公積金政策多地調整
2019年以來，已經有超過25個城市施行樓市寬鬆政策
通過上述各地的政策可以看出，整體上，由於房地產調控落實到位，樓市熱度逐漸降温，因城施策，正在成為各地政府進行調控的重心
以往一味的打壓樓市的政策，正在逐步弱化，讓房子迴歸居住屬性，滿足剛需首套的居住需求，正在逐步成為市場調節的基調
那麼武漢樓市2020年的政策會如何變化？後面老秦跟朋友們詳聊
有必要先説説過往十年內，兩個大的週期裏的政策底信號，特別重要
03
某一天，忙着或閒着的時候，突然收到一條夢中情人的微信
是不是感覺生活充滿希望
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樓市也一樣，曾經兩次熬不過去的市場底，突然聽到來自女神的召喚
緊接着，就是一番逮着機會跟女神約會般得寸進次的大幅上漲
2008年國際金融危機以來，以國家統計局公佈的70城新建商品住宅價格指數為標準，我國房地產市場經歷過兩輪上漲行情，分別是2009年3月到2011年9月和2012年6月到2014年4月，兩次上漲分別持續了31個月和23個月
2009年1月3日，四大國有銀行宣佈，只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客户，原則上都可以申請七折優惠利率
2012 年上半年，兩次下調存準率、三年半來首次降息
（來源網絡）
緊接着，是 30 多個城市微調樓市政策鼓勵合理需求，公積金政策鬆綁、調整普通住宅標準、減税或補貼、户籍放鬆
老秦提醒一個關鍵點
2011年9月至2012年6月，這個從上一輪週期的尾巴到下一輪行情的起點，只用了9個月的工夫
這也是為什麼，2016年的調控以來
每次土拍，還是地王頻出的原因
因為開發商，還是在賭這個政策放鬆的窗口
限購的時間越長，意味着放鬆的時點愈近，積蓄的勢能也愈大
在2019年的最後一個月，通透了些
老秦不是鼓吹房價上漲，畢竟房價已經來到一個不曾有過的高度
而是盡力從歷史輪迴的點滴中，尋覓那似曾相識的隻言片語
鄭重其事的説，這一波房地產調控的政策底就在2019年的11月份了
接下來，只會愈加放鬆
至於説程度深淺，從明年豬肉降價穩物價的維度看，鬆綁的路上，已沒有障礙
04
《101次求婚》，黃渤終於在第101次求婚之後，娶到了林志玲
很多時候，女神對於愛情的反應是遲鈍的，哪怕假裝
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樓市無二
儘管政策已經見底，但是傳導至市場終端，還是需要一定的時間
所以，地產人，先別高興，買房者，先別恐慌
樓市的週期，有時候就像一首鋼琴曲，旋律已經奏響，你想讓他臨時換個調子，從來不是一蹶而就的事
時間上，反應遲鈍，向來是樓市週期的一大特色
相對股票週期，少了很多波動樂趣
但也避免了大幅調整的可能，這樣本質上也給各位留下足夠的應對時間
換句話説，反彈也許未來會出現，可能是三個月、半年
但至少沒有你朋友圈中出現的那麼快
另外，武漢樓市的市場底，需要具體板塊、具體項目、具體分析
比如板塊，二七濱江板塊
中信泰富濱江金融城、綠城黃埔灣配套不足、賣的還貴，被吐槽不斷
本質上是板塊內無激烈競爭，板塊外無明顯能夠給出供應的同等區域
武漢人想買漢口濱江，還只能到這個區域，買這三、兩個項目
還有一個維度就是區域內項目的開發商，不是説他們實力有多強
而是都只有一個項目在運作，賣完可能就要宣佈退役，盡其所能的做到利潤最大化
那麼，這個區域的市場底出現的會比較早
再比如開發商，東西湖的臨空港板塊
被老秦般的各種水貨專家推向了風口浪尖，地球人都知道片區內的項目賣得不好
反觀，敢進入這個硝煙瀰漫的戰場的開發商，絕非泛泛之輩
首開、葛洲壩、華髮、佳兆業、華潤、東原、當代、金輝，都是全國佈局的大型房企，講求的是大面上的高週轉目標，不計較某一項目得失
這麼説，該板塊的市場底，會出現一些滯後
但是，能夠買到相對低位的機會，明顯會多一些
總之，競爭激烈的板塊和集團開發商開發的項目會較早出現市場底
從這兩個突破點去甄別，會清晰很多
05
有個笑話是這麼説的，一個單身的男同學教另外一個單身的男同學追女同學的秘籍，還津津有味
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老秦屬於屌絲，揣摩女神的心態，站不住腳
咱今天引用男神的觀點，絕對有説服力
2019年11月29日，老秦榮幸的參與了一場高峯論壇活動
主辦方也邀請到了克而瑞武漢區域總經理吳洋先生，以下老秦將偷師到的一些數據，分享給朋友們
全國的房地產市場走勢
目前大部分業內外專家是一片看空，普遍認為當前是過去十年來最艱難的時刻
不過，從三個方面分析，能顯現不同的結論
政策層面，短時間不會改變房住不炒的政策方向，未來肯定是以因城施策、精準調控
市場層面，供應下降、成交回升；投資、新開工面積、土地出讓面積均沒有出現下滑
企業層面，百強企業業績增長率較去年同期增長5%以上；千億級房企陣營達到21個，而2018年僅為15個
截至目前，60%的百強房企，已完成年度任務的80%以上
對於武漢樓市的現狀，是有着一些變化
首先，2019年武漢供應量預計達到2500萬平方米，與去年相當
成交方面，1—10月份為1800萬平方米，預估全年達到2000萬平方米以上
其次，57%的開盤首日去化率，首次出現了下降
武漢樓市開始難賣，供大於求
辯證的看，這樣的變化，也有利於優化未來的供給結構
老秦個人是這麼理解吳總的意思
大面上，都是良好的，部分媒體有點捕風作影了
聚焦到武漢，供應、成交雙端穩定，達到去年同期的高位水平
因為軍運會期間停發預售證的影響
這兩個月的供應大增，影響去化率
有更多的房子，可供選擇
對於老百姓來説，卻是幸事一樁
寫在最後：
世界是個迴音谷，念念不忘必有迴響，你大聲喊唱，山谷雷鳴，音傳千里，一疊一疊，一浪一浪，彼岸世界都收到了。
——李叔同《晚晴集》
簡簡單單的想
平平常常的做
自然而然的成
追到魂牽夢繞的女神
事業上實現小目標
買到和心滿意的房子
也都是這麼想的、做的、成的
凡事要往好處想，好處必從凡事來
要問誰是女神，老秦以為願意跟你在一起的才是女神
要問買哪套房，老秦又以為是你想買又買得起的才是該買的房！