中報觀察 | 香港物業銷售收益驟增47倍的長實集團半年業績

觀點網 疫情似乎改變了很多原有的模式，但長實集團仍照例在八月份的第一個週四公佈中期業績。

正如長實中報寫道，全球經歷新冠疫情已踏入第三年，惟疫情尚未止息，環球經濟全面復甦之路仍然漫長，亦因加息及通脹壓力而加增不確定性。

長實集團股價已連續多日下降，8月4日開盤報54.55港元，早間下挫後午市拉昇，收盤報54.3港元，較昨日漲0.37%，總市值1978億港元。

中報數據顯示，2022年截至6月30日，長實集團收入為476.2億港元，同比增長44%；股東應占溢利同比增長31.37%錄得129.36億港元，實現雙位數增長。

收入驟增

物業銷售方面，長實上半年度已確認收入（包括攤佔合營企業）為203.97億港元，同比增長37.92%；主要包括去年已於香港竣工的Sea to Sky住宅單位銷售，及上海發展興建的世紀盛薈廣場銷售。

投資者透露管理層在會上表示，香港住宅物業存在剛性需求，政府一直想辦法增加供應量，而利率亦正上升。

觀點新媒體瞭解到，香港物業方面，飛揚第1期的住宅單位預售經已推出，名日?九肚山及#LYOS的住宅單位預售亦持續進行；同時，早前銷售物業項目已於期內相繼入賬，因此長實於香港區域物業銷售收入與收益均有着非常明顯的增長，增幅分別達到19倍和47倍。

內地物業銷售，在嚴格防疫限制及對物業需求疲弱的情況下有所放緩，因而物業銷售收入佔總物業銷售收入比例降幅明顯，由2021年中的57.47%下降至2022年中的36.46%；物業銷售收益也同樣由61.4%跌至31.82%。

截至2022上半年，長實的已簽訂合約但尚未確認物業銷售金額為138.77億港元，香港、內地和海外分別佔60.09%、33%、6.9%；其中2022年計劃結轉金額達55.79億港元。

長實在2021全年斥資173.8億港元購入4幅土地，可供開發樓面面積增加了約139.11萬平方呎；而今年3月經招標投得土瓜灣重建項目，將用作興建住宅、零售物業。

截至6月末，長實集團擁有可開發土地儲備（包括合作發展項目發展商權益，但不包括農地及已完成物業）約7600萬平方呎；其中，6700萬平方呎位於內地，500萬平方呎位於香港，及400萬平方呎位於海外。

總量雖然一改往年下降的情況，但內地可開發土地儲備較去年同期減少了300萬平方呎。而在今年廣州首批集中供地白雲區空港大道宅地競拍中出現了和記黃埔身影，雖然並未競得，但應是長和系自2012年後時隔十年再出現在內地土拍市場。

據投資者轉述，長實一直有積極的拿地策略，但並不會抱志在必得心態，如果一塊土地達到回報準則要求，就會研究購入；集團的資源充裕，足以應付物業及非物業類的交易。

但物業租務方面表現仍是欠佳，長實期內物業租務收入進一步下滑，降至29.93億港元，比去年同期減少了3.6億港元。對於租金收入下降的問題，管理層解釋，主要是今年早前出售了倫敦5 Broadgate項目。

目前，長實集團擁有1660萬平方呎投資物業，其中大部分位於香港，包括位於中環的長江集團中心、長江集團中心二期（重建中）及華人行、尖沙咀的1881Heritage、紅磡的黃埔天地、荃灣的海之戀商場、葵涌的和黃物流中心等。

於2022年6月30日按專業估值，採用介乎約4%至8%的資本化比率計算，其錄得投資物業公平值減少6.59億港元，去年同期為增加1.21億港元。

投資者向觀點新媒體透露，長實管理層在會上提到，香港寫字樓租務方面，租金會繼續傾向利好租户，但對於中環空置率問題會以謹慎樂觀態度對待；如以往的週期一樣，當租金下調至某水平時，租户便會從其他地區迴歸CBD。

因為長實集團有酒店物業參與指定檢疫酒店計劃，有助於提升酒店入住率，所以酒店及服務套房業務收入（包括攤佔合營企業）為15.33億港元,較去年同期增加3.43億港元，但也低於疫情前水平。

投資轉向

在過去幾年時間裏，李氏家族逐步將長實集團打造為國際性投資集團。因持有土地及建築物業，對於酒館業務，同樣也可以視之為地產項目。

投資者轉述稱，酒館業務其實藴含地產生意機會，長實一直有進行地產交易，包括出售酒館及與地產集團洽商成立合資公司，亦持續有收購。因為這些皆是小型成交，不會在新聞看到。

2019年收購的英國酒館業務Greene King在取消限制後，營運業務顯着復甦；同時，由於價格上調以應對行業面臨的成本壓力，銷售額幾乎恢復到疫情前水平，進而扭虧為盈，溢利收益達8.66億港元。

中報顯示，若計入2022年6月30日銀行結存及定期存款598億港元，長實集團期末持有淨現金盈餘139億港元；而銀行及其他借款總額為459億港元，1年內到期借款為52億港元，短期債務佔11.33%，期限結構保持健康。

管理層在分析員會議上表示，集團資產質量和財務紀律將使其有好的表現，同時也將繼續在市場物色新的交易。

近半年來，長實動作並不少。今年3月，長實集團完成出售倫敦5 Broadgate甲級寫字樓，總代價為12.1億英鎊；4月再完成出售其飛機資產投資，並終止營運飛機租賃業務；期內飛機租賃錄得税後溢利20.05億港元，包括出售飛機資產獲利14.17億港元。

出售英國部分資產和飛機資產後，長實目光投向了東南亞。越南媒體《The Saigon Times》6月份報道，長實集團與日本歐力士集團，通過越南當地合作伙伴萬盛發集團，共同商討在胡志明市的投資事宜。

7月，長實集團以旗下英國食水及污水處理公司25%股權引入KKR，，投資股份基本代價8.67億英鎊(相等於約港幣80.728億元)；隨後，又傳來長實入標“灣仔告士打道38號中國恆大中心”消息。