本文來自微信公眾號：財經十一人 （ID：caijingEleven），作者： 劉昕、王博，頭圖來自：視覺中國
金九銀十過半，尚無明顯復甦跡象的樓市在國慶節前迎來兩大利好政策。9月30日下午，央行、財政部雙劍齊發放鬆樓市。
央行規定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。
税務方面，財政部新政表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，“賣一買一”的置業人羣將享受個人所得税退税優惠。
關於退税資格，鏈家內部已發佈的解讀資料顯示，出售異地住房，規定時間內在北京購房不可享受優惠；網籤合同在10月1日之前生成，但取得個税票的時間在此之後，可享受減免。
部分行業專家認為，930兩大新政主要為了鼓勵剛需和換房客，尤其對後者更有利。
德勤中國首席經濟學家許思濤認為，此輪樓市放鬆政策對市場有一定正面作用，但促進市場回暖的力度不大。以税費優惠為例，約是交易總價打了1%～2%的折扣。
今年以來，針對房地產市場需求收縮、融資困難、預期轉弱等困難，政策頻出，但行業仍在低位運行，不斷探底。十一之前，多部委齊發的政策包對購房者影響幾何？能為樓市增添多少暖意？出手買房的時機到了嗎？
一、寬鬆政策下，誰受益？省多少錢？
10月5日，“財經十一人”從多位北京房產經紀人處獲悉，寬鬆政策出台後，前來諮詢的賣家更多了。在北京，名下有多套房的業主不在少數，賣房時繳納的個人所得税佔買賣差價的20%。有些原值只有二三十萬的老房子，賣房時個人所得税接近100萬，換房成本較高。此次“賣一買一”税收優惠政策降低了換房成本，讓一些非“滿五唯一”的房源流動起來了。
財政部支持個人換購住房的徵税新政顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納税人，對其出售現住房已繳納的個人所得税予以退税優惠。
其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得税；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得税。
鏈家內部發布了換購住房免税資格解讀。來源：採訪對象提供
此前，個人出售房屋時，“滿五唯一”情況下免徵個人所得税，其他情況需繳納的個人所得税一般有兩種計算方法：按房屋成交價（評估價）減去房屋原值之後差額的20%徵收，或者按出售時總房款的1%徵收。
以第一種計算方式為例，假設一套房屋成交價200萬，原值150萬，個人所得税為（200萬-150萬）×20%=10萬。按照新徵税標準，如果新購住房價格高於或等於200萬，個人所得税10萬元將全部退還。如果新購住房價格小於200萬元，則按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得税。
相比之下，公積金利率下降，每月能節省幾十元，對於購房者的刺激作用不大。
以100萬元公積金貸款為例，按貸款期限30年、貸款利率3.25%、等額本息的情況計算，每月需要還款4352.06元。公積金貸款利率下降至3.1%之後，每月還款額為4270.16元，較之前下降81.9元，本息合計下降約3萬元。
一位昆明的房產經紀人告訴“財經十一人”，在昆明，公積金涉及的人羣不多。部分買房人因為名下房子數量多、基數繳存不夠等原因，無法申請公積金貸款，十個買房人中大概僅兩三人有公積金貸款，因此諮詢政策的人不算多。
在930公積金購房貸款利息下調前一天。央行和銀保監會也下發了下調商貸利率的通知。通知規定，2022年6月～8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可以階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
具體如何調整，由各城市根據當地房地產市場形勢變化及調控要求自主決定。同時，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
據易居研究院智庫中心統計，滿足“今年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降”這一條件的城市有23個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連等，全部為二、三、四線城市。
全國70城6~8月新房價格指數環比和同比漲幅均為負的城市。來源：易居研究院智庫中心
大理是滿足階段性放寬首套住房商貸利率下限的城市之一，一位大理的房產經紀人告訴“財經十一人”，由於政策出台是國慶假期前夕，目前銀行、房產交易中心都是休假狀態，商貸利率下限是否要調整、如何調整，還沒有官方通知。目前來看，市場對政策沒有明顯反應，看房人在十一期間也沒有增多。他認為，需要等到具體措施出台後再看。
58安居客房產研究院分院長張波認為，此次三個政策方向性明確，分別針對首套置業和二套改善需求。但是針對首套置業的兩個政策可能影響有限，因為僅涉及利率的下調。目前來看，利率下調對於購房者實際的拉動效應不是很強，此前LPR （貸款市場報價利率）也在持續下調，對市場影響沒那麼直接。
而針對改善型置業的免税政策影響面較大。該政策是全國性的，沒有城市區分，尤其在一二線熱點城市，效果會非常明顯。在北京，賣房時繳納的個人所得税占房屋買賣差價的20%，如果這部分所得税能得到減免，對於改善型需求入市的作用相對直接。
二、購房時機到了嗎？
“我打算2024年再看看市場。”930樓市政策組合拳剛剛推出後，一位計劃購房的網友在朋友圈寫道。
買漲不買跌是大多數購房者的置業理念。即使市場下行、政策組團讓利，也很難打動一些潛在購房者。他們想到此輪週期性調整的底部顯現。
我愛我家前副總裁胡景暉認為，從住房交易量和價格看，五六月有觸底反彈的跡象，但是由於七八月的“斷貸潮”，市場信心又受到打擊，8月的數據相對低迷。
根據國家統計局數據，2022年1月-8月，全國房地產開發投資9.1萬億元，同比下降7.4%；其中，住宅投資6.9萬億元，下降6.9%。全國商品房銷售面積8.8億平方米，同比下降23.0%，商品房銷售額為8.6萬億元，同比下降27.9%。其中商品住宅銷售面積同比下降26.8%，銷售額同比下降30.3%。
中國人民大學不動產研究中心執行主任況偉大認為，判斷樓市趨勢，應看先行指標，例如開工量、施工面積、土地取得等，若這些指標處於低位，樓市可能會繼續下行。
2021年1月～2022年8月，全國商品房銷售面積及銷售額增速。來源：國家統計局
據中指研究院數據，2022年1月～6月住宅新開工面積為4.9億平方米，同比下降35.4%。住宅施工面積為59.9億平方米，同比下降2.9%。住宅竣工面積為2.1億平方米，同比下降20.6%。
2014年至今全國房屋累計新開工和施工面積及其同比增速。來源：中指數據CREIS，國家統計局
況偉大判斷，除了一線城市，樓市總體是下行期。如果是剛需置業，現在是比較好的時機。如果是出於投資目的，一二線城市可能有一定回報空間，投資三四線城市則風險較高。
張波認為，人口、產業和房屋實際供給量等維度也是基本面，決定了房市未來至少 3 年到 5 年的趨勢。
短期趨勢，核心看市場供求是否處於相對平衡的狀態，比較直觀的指標是出清週期（供給和需求達到平衡所需的時間）。
如果一個城市出清週期在10個月甚至12個月以上，就算有人口和產業支撐，短期內市場觸底反彈的動力仍然不足。如果出清週期在 12 個月甚至 10 個月以下，整個盤面就基本達到供需平衡，甚至供小於求，房價觸底反彈的動力較強。
2017年1月至2022年8月，50個代表城市商品住宅可售面積與出清週期。來源：中指數據CREIS
據中指研究院數據，以50個代表城市為樣本，截至2022年8月末，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清週期為17.5個月。
其中一線城市短期庫存出清週期13.8個月，二線代表城市出清週期16.6個月，短期庫存尚處於合理區間，三四線代表城市出清週期22.1個月，市場庫存去化壓力較大（50個代表城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州（含蕭山餘杭）、武漢、南京、蘇州（含吳江）、青島、合肥、重慶、天津、成都、瀋陽、鄭州、長沙、福州、西安、長春、温州、寧波、莆田、蕪湖、崑山、江陰、張家港、常熟、太倉、泉州、煙台、珠海、無錫、濟南、湘潭、麗水、池州、鎮江、惠州、三明、泰安、廈門、揚州、佛山、中山、常州、宜昌、蘭州、南寧、黃石、大連）。
截至2022年8月底，出清週期最短的三座城市為上海、合肥、南京。
三、未來還會有哪些調控政策？
多家券商和行業人士認為，樓市築底回暖尚需時日，除非有更大的利好政策。
張波認為，從首付和房貸利率等方面看，現在對於首套置業需求的政策傾斜已經比較到位。針對二套或者改善型需求，政策還有放鬆的空間。
第一，首付方面雖然許多城市已經降低首付比例，但一些熱點城市二套房的首付依然較高。例如北京、上海，買二套房時首付大約佔60%~ 70%，對於改善型置業人羣，負擔仍然較大。
第二，税費還有下調或優惠的空間。目前的優惠政策只涉及個人所得税，但房產交易過程中的增值税也是一筆不小的開支。很多自住型的改善置業，所得税加增值税、中介費，高的情況下佔到交易成本的12%～15%。如果能調整增值税，將交易的門檻進一步降低，改善型需求入市的腳步會更快。
第三，針對區域、定向人羣的限購放鬆。目前，三四線城市的限購基本放開，但是熱點的一二線城市，限購門檻依然很高，下一步限購放鬆會是一個趨勢。但是，限購放鬆並不等於全面放鬆，而是分區域、定向人羣的放鬆。所謂的分區域，即城市的部分區縣或者產業集中的地方，適當放寬限購門檻。定向人羣，即對人才或多孩家庭等放鬆限購。今年如果這幾方面實施到位，下半年到四季度樓市可能會出現回暖跡象。
胡景暉也認為，未來，保交樓保民生、降低首付比例、放寬限購才能真正提振市場信心。光靠政策調整，尤其是利率的調整，不足以刺激和提振市場信心。
他認為，首次置業首付比例下調到10%，二套首付比例下調到20%～30%，對房市的提振作用會更大。另外，強二線、三四線城市逐步放開限購也是一個趨勢。
調控繼續放鬆的確利好市場，但樓市的整體回暖是系統工程。如何在放鬆限購同時，防止房價大漲；如何讓賣樓的錢，銀行紓困資金直達房企，讓保交樓落到實處，讓老百姓放心買房，順利入住，才能從整體上帶動行業良性循環。
本文來自微信公眾號：財經十一人 （ID：caijingEleven），作者： 劉昕（《財經》特約作者）、王博
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