本文來源：時代週報 作者：劉婷
2022年剩餘不足百天，房企開啓歲末爭奪戰，一場關於綜合實力的競爭悄然拉開序幕。
房企間的競逐，在土地市場上最為激烈。隨着各地陸續推出第三批集中供地，逆市拿地的企業贏得了低成本佈局的機會。中海豪擲超百億元佈局北京、華髮積極補倉上海、龍湖買地超51億成第三輪土拍主力……在房地產下行週期仍保持發展節奏的企業，均以行動證明了其戰略定力。
當下的市場，正是檢驗產品力的時候。樓盤選擇更多元，購房者正在用真金白銀為好產品買單。
今年前8月，萬科、保利發展等企業銷售額突破2000億元，華潤置地、龍湖集團、招商蛇口等銷售額均突破千億大關。種種跡象表明，擁有硬核產品力的企業，在下行週期獲得了更多信任票。
與此同時，銷售向好為企業良性循環奠定基礎，在下行週期穩住基本盤的企業才能在走出調整期後跑贏大市。
光大證券研究報告指出，隨着市場悲觀情緒逐步修復，房地產行業供需回暖可期。近期市場對房地產板塊關注度提升明顯，優質龍頭房企表現出色，建議關注萬科 A保利發展、華潤置地、龍湖集團、越秀地產等企業。
多地樓市回暖
9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。目前，首套房貸利率下限為4.1%，這也意味着符合條件的地區首套房貸利率下限可再次下降。
根據中指研究院監測，今年以來，已有超250個省市優化調整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出台，7-8月各地政策出台節奏有所放緩。
傳統銷售旺季疊加政策利好，房地產市場出現回暖跡象。
中國銀河證券最新研報顯示，9月19日-9月24日，全國商品房成交套數、面積分別較環比上漲77%、70%，同比上漲47%、49%。保交樓政策持續落地，8月房屋竣工面積為0.48億平方米，環比增長42.5%，同比下降2.49%，降幅環比改善33.53 pct。
多個城市樓市成交走暖，帶動房企業績跌幅收窄。中指研究院《2022年1-8月中國房地產企業銷售業績排行榜》出爐，1-8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅較7月收窄1.1個百分點。
與此同時，頭部房企市場份額進一步提高，強者恆強格局顯現。
以龍湖集團為例，2021年前8月，龍湖集團銷售金額排名行業13；2022年前8月，該公司位居行業前10，躋身行業第一梯隊。此外，萬科、保利發展、中海、華潤置地等優質企業，前8月均錄得排名上升。
民生證券發佈研究報告稱，當前地產行業正處在政策寬鬆、銷售回暖跡象顯現的背景，優質且健康的公司基本面“不會更差”，並將受益於競爭格局優化帶來項目淨利率顯著回升。
健康房企獲融資加持
今年下半年以來，房地產行業融資環境有所好轉。
針對房地產融資難問題，中央聯合各部委積極表態，推動相關問題的解決。今年4月，央行已多次強調金融機構要區分項目風險與企業集團風險，保持房地產開發貸款平穩有序投放，力求改善融資環境，緩解企業資金壓力。9月29日，央行提出，推動“保交樓”專項借款加快落地使用，並視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，促進房地產市場平穩發展。
在此背景下，房企加快融資腳步，擁有強大企業信用的健康房企獲得資本認可。
9月30日，國際評級機構穆迪（Moody’s）發佈評級報告，確認龍湖集團的發行人和高級無擔保評級維持“Baa2”，展望穩定。結合此前標普和惠譽給予的BBB穩定評級，龍湖集團已是連續5年保持境內外機構的“全投資”評級。另據統計顯示，目前國內“全投資級”房企僅有7家，除龍外，分別為中國海外發展、華潤置地、萬科A、保利發展、中國金茂及越秀集團。
9月初，摩根大通的一份研報也對國內房企的安全度做了劃分。摩根大通將國內房地產開發商分為五大類，分別為“防禦一類”、“防禦二類”、“倖存者”、“邊緣化”和“出險”房企。“防禦一類”房企，指的是國企開發商，或是由國資入股、有國資背景的房企，以華潤置地為代表；“防禦二類”房企則是信貸評級屬投資級別的開發商，包括萬科和龍湖；而旭輝和碧桂園、遠洋集團一同被摩根大通選入“倖存者”房企；其他2023年違約風險高及已出現債務違約或展期的房企，被分別劃分至“邊緣化”和“出險”類。
摩根大通認為，“倖存者”、“邊緣化”類別的房企，通過配股融資風的險更高。而對於流動性擔憂較少的防禦型公司，配售有助於改善信貸指標，為拿地和併購提供更多空間。
58安居客房產研究院分院院長張波向時代週報記者表示，從房企融資來看，目前總體將呈現進一步放鬆態勢，更有利於優質民企的融資推進，但市場的分化和整合還將持續，項目的兼併購以及合作開發不斷增多，總體資金還將向優質規模房企傾斜，市場投資者也將偏好穩健度、健康度高的房企。