深響·財報㊺ |可售資源超6600億元 融創的“四更”論

作者 | 王迪

出品 | 焦點財經

在2021年中期業績投資人會上，融創中國董事會主席孫宏斌提出公司下一步策略是：更安全、更從容、更長期、更有價值。

“希望三年左右或者多一點的時間達到投資級的評級，這個目標是堅定不移的，在這個目標下必須降負債率，必須降負債規模。”

着眼長線思維，本身需要企業對發展有既定判斷。就上半年融創的發展情況來看，64%的銷售增長率和23.9%的營收增長率確實不低，而近三年12%複合增長率也體現了其穩定的增長水平。

對於未來發展，孫宏斌表示：“下一步的策略是讓企業更安全。今年、明年融創還是主要把財務結構指標改善放在首位，未來三年對融資成本降低、負債率優化是非常有信心的。”

“雙降”目標

針對未來降負債的目標，管理層給出了明確的指標：“公司的戰略非常明確，首先是用三年左右把融資成本降下來，目標是三年內降到5%。”

事實上，從2019年下半年起，融創開始持續推進“降槓桿、優化資本結構”， 提升盈利能力的同時保證充裕穩定的現金流。2020年是融創的轉型年，“三道紅線”指標持續改善，全面轉綠進程不斷加速。

半年報顯示，融創上半年淨負債率86.6%，較2020年末下降9.4個百分點；非受限制現金短債比升至1.11，剔除預收賬款後的資產負債率降至76%。

這與此前一系列的降負債措施密不可分。2021年1月26日，融創成功發行2024年到期的6億美元5.95%優先票據，及2026年到期的5億美元6.5 %優先票據；2021年3月2日，融創額外發行2024年到期的3.42億美元5.95%優先票據，及於2025年到期的2.1億美元6.5%優先票據。

系統化地調整發展模式和內部管控有利於戰略目標的達成，持續優化債務結構，可以改善信用形象。“降負債率相對容易一些，不像降負債規模，可以通過增加自有資金來降低負債率，只有兩個都降了才能把融資成本降下來。”

此外，持續的業績高增長、高回款，讓融創的現金流更為充裕。截至2021年6月底，融創在手現金達1232億元，其中非受限現金1011億元，較去年底提升2.4%。

管理層透露：“目前行業更關注的是企業流動性，對融創來説，基於對市場的判斷和執行力，流動性、安全性肯定沒問題。在今年下半年至明年上半年，市場壓力較大的情況下，融創中國的現金流一定會安排得比較好。”

報告期間，上半年，標普將融創公司主體評級由 BB-上調至BB，展望穩定。穆迪及惠譽將公司評級展望調升至正面;中誠信亞太首次覆蓋融創，並給予BBBg-評級，展望為穩定。

把握拿地總量和節奏

在談及下半年的房地產市場時，孫宏斌認為，“‘三道紅線’要求不高，而且有三年的寬限期。企業暴露的問題並非政策帶來的，而是長期運營問題積累所產生的。政策對行業還是好的，也會帶來行業的洗牌和變化，這是正常的，優勢企業的優勢從長期來看會逐漸顯現，包括集中度的提升，這是一個長期的過程。”

事實上，房地產下半場拼的是綜合能力，包括清晰的戰略、精準的佈局、產品服務力以及品牌號召力。除了降負債之外，如何構建未來盈利及土儲的邊界成為房企重要的戰略思考。

在拿地方面，融創表示，面對可能下行的銷售市場和具有不確定性的金融市場環境，公司將嚴格控制拿地總量並把握好節奏，確保公司流動性充裕的同時，也進一步支持財務指標的持續改善和央行“三線四檔5%”管控指標的持續優化。其表示，預計下半年權益拿地銷售比將控制在20%以內，全年權益拿地銷售比將控制在30%以內。

就目前融創的貨值來看，據瞭解，預計下半年融創總可售資源超過6600億元，其中，29%位於長三角地區，25%位於西部核心城市地區，20%位於環渤海地區，13%於中部核心城市地區及13%於華南地區，這意味着在接下來的時間裏融創並沒有“手中無糧”的困擾，經營現金流的充足彈性和絕對安全。

對此，國盛證券發佈報告表示，疊加下半年銷售高峯影響及融創的市場領先優勢，預計融創2021年將實現銷售穩步增長。

對於此種土地佈局，融創已經有先決優勢。就上半年的業績表現來看，上半年融創在20個城市銷售額超50億元，其中，北京、上海、成都等9城銷售額超100億元，杭州、武漢銷售額超200億元。在長三角，融創完成1141億元銷售額。在西部核心城市、環渤海分別完成791億元、637億元。

這為融創整體收入打下了基礎。半年報顯示，2021年上半年，融創實現營業收入958.2億元，同比增長23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%，歸母淨利潤119.9億元，同比上升9.4%；核心淨利潤131.5億元；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

“未來，公司將提高全資項目佔比，優化現有合作模式，優選資金實力強勁的合作方，以成立長期平台的模式進行合作。”管理層稱。

融創“+”的附加值

在業績會上，孫宏斌還提出了一個觀點：集中供地應“競品質”，虧的地要趕緊賣。他強調，從長遠來看，隨着調控政策的深入，市場會變得越來越平衡、健康，在企業還健康活着的背景下，看哪類企業有發展機會，還需要回歸產品和服務這一本質。

事實上，融創在地產主業穩步增長同時，也在包括服務、文旅等在內的“地產+”業務打造自身產品，增加附加值。

上半年融創“地產+”業務佈局持續推進，近日，融創服務交上首份中期成績單。上半年，融創服務營收33.2億元，同比增長85%；歸母淨利潤6.1億元，同比增長154%。淨利率為19%，較去年同期上升5個百分點。

規模方面，融創服務延續着大幅快速增長態勢。截至6月底，融創服務在管建築面積1.7億平方米，合約建築面積3.2億平方米，第三方外拓項目佔在管面積比例39%，較去年底也增加了7個百分點。

此外，融創也在將業務範圍向文旅方面延伸。近日，多項目成功開業，冰雪業務影響力大幅度提升。融創文旅擁有涵蓋文旅全業態、全產品線的專業化全產業鏈服務能力，圍繞產品、建設、運營三大專業服務體系，提供文旅項目獲取、規劃研策、投資諮詢、建設、運營、管理等全方位的產品服務。

截至目前，融創文旅擁有文旅城、旅遊度假區、會議會展和文旅小鎮4大板塊，彙集了城市綜合體、融創樂園、融創茂、雪世界、高端酒店羣、海世界、會展中心、民宿、小鎮集羣等10餘種城市綜合業態。

數據顯示，上半年融創文旅營收26.1億，同比增長166%，經營利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%，濟南融創文旅城、桂林融創國際旅遊度假區，杭州灣融創水世界等代表項目開業即受市場追捧。

多業務之間密切互動互相賦能，儲備未來長期增長點，這是基於長期主義的融創戰略及業務思考，這也為融創未來發展添加了新的想象空間。

“在行業里長期發展，企業就必須對客户好，產品有競爭力，不管什麼市場環境，我們一直堅持做產品，把客户放在最重要的位置上，這種優勢會一直保持。”孫宏斌稱。