文 | AI財經社 田晏林
編 | 董雨晴
8月30日，萬科舉行了線上2021年中期業績推介會。中報顯示，上半年萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%，實現合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。一直以來，業內對萬科平穩的財務狀態普遍認可。不過，在今日的管理層回答問題環節，幾個主要財務指標還是引起投資者和媒體的重點關注。
財報顯示，上半年萬科歸屬上市公司股東淨利潤110.5億元，同比下降11.7%;房地產開發及相關資產經營業務的結算毛利率為18%，較2020年同期下降6.02%。截至午間收盤，萬科A股價報19.55元，下跌6.46%，總市值2273億元。
業內如此關注，是因為這是萬科自2008年以來，淨利潤首次出現下滑。面對投資者的疑問，萬科總裁、首席執行官祝九勝表示，現在心情比較忐忑:“這就像讀書時候的感覺，期中考成績出來，沒考好怎麼回答老師。”
但他還是總結了三個導致淨利潤下滑的原因:一是銷售規模增長有限，二是毛利率下降稍快，三是轉型業務的相關影響。在銷售方面，祝九勝承認與同行相比，萬科增速處於比較低的水平。而地價佔比不斷升高，2017-2020年地售比漲了17%，以後會逐步體現在結算收入和結算利潤上，銷售增長對毛利下降的對沖效果有限。
另外，祝九勝認為，萬科的轉型業務有很多值得檢討的地方，“當年起步太樂觀了，轉型業務所需要建立的能力，被嚴重低估了。”在祝九勝看來，整個行業遊戲規則正在發生變化，房企思維也要相應調整，過多追求規模和速度，難以為繼。“萬科在向優秀同行學習的同時，當前還是保持行穩致遠，長週期的增長邏輯依舊存在。”
當前，房地產調控持續從嚴，行業進入下行週期，但萬科目前持有貨幣現金1952.2億元，相較於同行，是一筆不小的數字。此外，監管部門對房企提出的“三條紅線”要求，萬科的三項財務指標也達標，穩定在“綠檔”。具體來看，萬科扣除預售監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍;淨負債率20.2%，連續20年低於40%;剔除預收賬款的資產負債率69.7%。截至6月底，萬科的綜合融資成本為4.27%，同比下降32個基點。
對此，祝九勝稱萬科膽子小，一直是穩健為主，因此長期賬面上的現金都會比較多。“看三道紅線，淨負債率這一塊，萬科20年來這一項指標在同行中都是最低的，20年來的淨負債率都是在40%以下，平均在20%以下，這是萬科一貫的風格，這種風格給萬科帶來的好處不如階段性採取激進的風格對股東的回報多，萬科覺得在追求對股東ROE回報之前，能夠長期穩健、長期活下去，可能比短期的回報來説更優先。”
不過，萬科方面認為，不能讓大量現金硬趴在賬上。祝九勝表示，公司的首席財務官韓慧華對此“摳得很細”，“該去理財就去理財，在流動性、收益性和安全性這三者之間求得一個平衡。”
事實上，由於萬科賬上現金流充足，從去年至今，當不少房企陷入破產危機時，萬科都被傳是“白衣騎士”，其中不乏恆大、華夏幸福、泰禾、藍光等千億級房企。
在業績發佈會現場，祝九勝首次回應近期萬科接盤恆大項目的傳聞，“萬科與恆大在過往就有項目層面的合作，最近幾個月也有過一些接觸和探討，但目前沒有實質性合作。”而對於外界廣為關注的萬科戰投泰禾的進展，祝九勝表示，“我們有成立一個小組與他們密切聯繫，提供一些建議，符合條件的項目會履約。”
對於收購藍光的進展，祝九勝表示，和藍光的合作是項目層面的收併購，目前收購了3個項目，都在正常開發節奏中。但和華夏幸福，最近一年多，萬科在項目層面的合作和談判都沒有。在祝九勝看來，或許媒體覺得萬科收併購聲音多了一點，“但其實我們需要做有利於行業的事情。”
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