2022-01-11華安證券股份有限公司王洪巖對保利發展進行研究併發布了研究報告《業績承壓穿越舊週期，融資優勢凸顯新格局》，本報告對保利發展給出買入評級，當前股價為16.47元。
保利發展(600048)
事件
公司發佈2021年度業績快報公告：2021年實現營業總收入2850.5億元（+17.2%）；歸母淨利潤275.8億元（-4.74%）；基本每股收益2.30元（前值2.42元）。
銷售端穩步增長，權益比保持穩定
銷售端：2021年1~12月，公司銷售穩步增長，實現累計簽約金額5349億元（+6.4%），簽約面積3333萬平方米（-2.2%），銷售均價16049元/平方米（+8.8%）。Q4單季度簽約面積789萬平方米（-18.2%），簽約金額1247億元（-8.0%），銷售均價15800元/平方米（+12.6%）。根據公司公告及克爾瑞百強銷售榜單，計算得公司2018~2021年權益比分別為：71.0%、69.1%、72.0%、69.5%，總體穩定在70%上下水平。
財務穩健融資順暢，拿地兼顧規模與利潤保障
財務端：截至2021Q3末各項指標均符合“三條紅線”中綠檔企業標準，其中公司淨負債率約67.6%；剔除預收賬款後資產負債率約65.6%；覆蓋短債倍數近2.3倍。截至Q3末，公司在手貨幣資金約1321.1億元，短期償債能力強。
融資端：公司2021年全年成功發行4支中期票據、8支一般公司債及5支ABS，共計發行規模214億元；其中Q4共成功發行2支中期票據，發行規模共計50億元，票面利率分別為3.25%、3.55%。並於2021年12月29日，公司董事會全票通過《關於註冊100億元中期票據的議案》。公司於2022年、2023年到期境內債券規模分別為94億元及84億元。2021年底監管部門多次釋放房地產金融政策信號，引導房企融資環境逐步“解凍”，頭部優質規模型房企受益良多，公司資金來源進一步豐富。
土儲端：兼顧規模與利潤保障。2021年全年，公司新拓展項目145個，新增建面2722.3萬平方米，總拓展成本1856.8億元。其中，公司Q4放緩拿地節奏，新拓展項目32個，新增建面538.7萬方（佔比全年20%），總拓展成本422.7億元（佔比全年23%）。公司2021全年投銷比約34.7%，相較40%的監控指標仍存提升空間，未來在拿地策略的調整上具備靈活性。
投資建議
公司堅持以核心城市及城市羣為主的戰略佈局，深耕國家重點發展區域，土儲資源充裕且佈局合理。憑藉央企背景及行業龍頭的雙重效應，淨負債率及融資成本均處於行業較優水平。公司拿地張弛有度，兼顧資源獲取與利潤保障，未來規模提升可期。夯實主業的同時，“兩翼”業務取得長足發展。預計公司2021~2023年EPS為2.30、2.46、2.65元/股，對應當前股價PE分別為6.8、6.4、5.9倍，維持“買入”評級。
風險提示
銷售不達預期、調控政策超預期收緊、融資成本上行、利潤率下行、新增項目權益比降低等。
該股最近90天內共有23家機構給出評級，買入評級21家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價為19.98；證券之星估值分析工具顯示，保利發展（600048）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)