誰在做空民營房企模範生?

作者|陳盼盼

出品|焦點財經

一則市場消息引發的旭輝股債動盪還未結束。

9月29日，旭輝控股集團（0884.HK）收跌16.28%，報0.72港元/股，市值68.02億港元。前一日，旭輝跌超30%，市值一日之內跌去38億港元；其多隻債券同步下挫，境內債一度大跌20%，境外債跌至1美元以下。

9月27日，旭輝控股董事局主席林中在內部信上透露，“行業整體各個方面的顯著收緊，客觀上導致了我們賬面現金的大幅度下降。從目前的情況看，未來幾個月，旭輝的現金流將承受前所未有的挑戰。”

導火索背後的信託糾紛

這場“股債雙殺”的導火索是一則“旭輝未能償付天津一項目非標債務”的市場消息。對應旭輝在天津濱海新區一個住宅開發項目，案名為”旭輝濱海江來“，所屬公司系天津興卓房地產開發有限公司。

工商資料顯示，天津興卓由天津興際企業管理諮詢有限公司持有99.9%的股份。後者由深圳安創投資管理有限公司（簡稱“深圳安創”）及天津和信房地產信息諮詢有限公司（簡稱“天津和信”）分別持股40%、60%。

焦點財經進一步股權穿透發現，深圳安創的控股股東是平安不動產；天津和信由大業信託、旭輝北京持股45%、51%。

據悉，2020年9月，旭輝以29.85億元拿下 “旭輝濱海江來”項目所在地塊。

旭輝控股集團的中報顯示，該項目估計竣工時間為2024年，已預售面積為7.19萬平方米，旭輝佔有30.5%權益。

多名業內人士指出，該項目存在“明股實債”的嫌疑。信託股東或是名義上的股權投資，實則是融資方，等時機成熟拿到本金和利息再退出。

據市場消息稱，此次違約是因為“旭輝濱海江來”背後信託方要求提前兑付資金。

9月28日晚，旭輝公告也證實了這一説法：“該股權類信託產品所募集資金乃為集團位於天津的一個物業開發項目進行融資。受當地房地產市況影響，該項目的開發和銷售進度受到影響，進而影響該信託產品的現金分配，集團現正與該金融機構積極溝通，尋求合理解決方案”。

站在信託角度，為規避風險、保護利益，提前要求兑付，似乎無可厚非。但作為獲得國家擔保、中債增信的示範民營房企旭輝被傳因此違約，令業內外大為意外，再度點燃資本市場對房地產行業的悲觀情緒。

市場悲觀情緒還波及到其他優質民營房企。9月28日、29日，碧桂園、龍湖、新城控股、美的置業也遭遇股債下挫。

業內人士指出，旭輝的下跌或是由於投資人擔心其現金流告枯。但不排除資本市場有人在放大此悲觀情緒，造成行業範圍股債雙殺。

模範生自救與“做空”傳説

9月27日，在一份廣為流傳的內部信上，旭輝控股董事局主席林中證實，公司現金流將承受前所未有的挑戰。

林中表示，行業市場端的需求疲軟、行業去化率下降，加之近期“斷供潮”讓多地政府進一步收緊了對監管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，也導致旭輝雖然賬面上有逾300億現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。

事實上，去年下半年以來，旭輝與同行一樣，無論是銷售、盈利還是償債都面臨着下行的壓力。今年前8個月，旭輝合同銷售額943億元，同比下滑46.7%。

中報顯示，上半年，旭輝營收297.2億元，同比下降18.29%，歸母淨利潤7.3億元，同比下降79.71%。

截至6月30日，旭輝一年內到期的債務規模為 193.4 億元，持有現金為312.45億元，較去年同期減少了154.65 億元。

更為重要的是，旭輝在業內以合作模式著稱，常被業內擔心合作風險。林中透露， 2022年中期，旭輝未並表的權益後負債是159億，較2021年末下降了22%。

旭輝難嗎？難，但不至於難倒一直在積極自救的它。

8月10日，旭輝轉讓香港項目公司股權，回籠資金6.74億港元；8月31日，旭輝完成配售發行3.04億股新股，募資6.28億港元。9月，旭輝又出售香港英皇道項目股權，回籠資金13.億港元。

就在傳聞爆發前一週，旭輝還發行了一筆規模12億元的中期票據，且由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

傳聞爆發的9月28日下午，旭輝已支付2024年到期6.55%境外優先票據的利息，總金額1820萬美元。

林中還於內部信透露，“過去的一年，在融資性現金流斷崖式下跌的情況下，我們始終恪守企業信用，努力償付每一筆債務”。2022年的前3個季度，旭輝累計交付了4.7萬套房子，之後所有資源優先向“保交付”傾斜。

9月28日晚，旭輝控股發佈公告稱，內部信提及“雖賬面仍有逾300億現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用”，並非暗示公司無力償債到期債務，集團將採取一切可行的措施繼續加大力度提升現金流。

“最後，我想説，再大的困難也壓不倒我們！即使再難，我們也要保交付！即使再難，我們也要善待員⼯！即使再難，相信有廣大客户的信賴和員⼯的支持，以及社會各界的幫助，我們⼀定能度過難關！請繼續相信旭輝，心懷信念，不忘初心，方得始終”，在內部信最後，林中如是強調。

那麼，是什麼讓旭輝遇到此劫？很多人將矛頭指向了市場恐慌。

不過，還有另一種可能。

此前，另一家“示範性民營房企”也遭遇股債波動。8月10日，市場傳出其商票逾期，股價一天暴跌超過16%，市值蒸發246億港元。

該房企管理層迅速“反擊”。緊急召開會議安撫投資人，並以55億港元新股增發、35億港元銀團貸款等實質舉措，才穩定了市場信心。

在地產業內流傳着這樣一個説法：有股債玩家故意通過微信羣消息釋放“負面信息”，或者故意放大關於房企債務傳聞，從而製造市場恐慌，引發股債雙殺。

這是典型的惡意做空。

“做空是正常市場行為，但造謠不是。”面對投資人，上述房企老闆如是總結。